二审代理意见

二审案号：二审案号以受理通知书为准

一审案号：（2025）湘0105民初27046号

上诉人：李国平

被上诉人一：中铁建物业管理有限公司长沙分公司

被上诉人二：中铁房地产集团长沙置业有限公司

尊敬的审判长、审判员：

本案二审首先要回答的，不是合同履行了多少年，而是一审在项目总面积被大幅补正、招投标公正性审查错位、资质时间和B/C区真实合同文本尚未查清的情况下，能否直接维持合同有效结论。上诉人的请求是：事实足以认定无效时依法改判；基本事实仍不清时依法发回重审。

一、补正裁定改变了实体审查的事实起点

原判第9页将山语城三期总建筑面积记为30060.52平方米。补正裁定将该数更正为329304.21平方米，并删除李国平仅系“A区业主”的表述。正确事实不是“94153.03平方米改成329304.21平方米”，而是原判的30060.52平方米被补正为329304.21平方米；94153.03平方米只是A区合同记载面积。

面积从约3.01万平方米变为32.93万平方米，不是与裁判无关的数字修饰。它直接决定A、B、C区是否属于同一分期开发项目，决定应按哪个项目总面积审查物业企业资质，也关系住宅前期物业选聘规则的适用。补正裁定可以纠正文书笔误，却不能替代原判在正确面积上缺失的证据审查和法律论证。

现有A区合同面积为94153.03平方米，B/C区合同面积为234602.58平方米，合计328755.61平方米，比补正面积少548.60平方米。该差额本身不证明哪一份资料虚假，但说明规划总面积、物业管理区域面积、合同计费面积可能采用不同口径，法院需要调取立项、规划、预售、测绘和区域划分资料。

三、原判对《招标投标法实施条例》第三十四条的适用对象和证明标准均有偏差

一审已经确认，A区招投标备案资料载明招标方法定代表人与中标企业负责人均为赵力，同时招标企业和中标企业均由同一集团100%控股。准确表述只能是“招标方法定代表人与中标企业负责人均为赵力”，不能扩大为“两企业法定代表人均为赵力”或“两企业负责人均为赵力”。

《招标投标法实施条例》第三十四条第一款规制投标人与招标人之间存在利害关系并可能影响招标公正性的情形；第二款规制不同投标人之间单位负责人同一或者存在控股、管理关系而参加同一标段或招标项目。原判在回应上诉人提出的招标人与投标人关联问题时，主要引用第二款关于不同投标人的规则，属于审查对象错位。

原判还要求上诉人证明关联关系已经“对招投标结果产生实质性影响”，而第一款使用的是“可能影响招标公正性”。国家发展改革委2026年公开解释明确，第一款两个条件须同时具备，关联关系本身不能自动导致投标禁止；但存在关联线索时，应当重点审查是否受到特殊对待以及是否可能影响公正。上诉人并不主张赵力身份交叉或同集团关系当然构成违法，而是主张原判不能在没有投标人名单、投标文件、评标报告、评分表和利益冲突审查资料时，直接认定公正性不受影响。

一审庭审笔录第3页还显示，二被上诉人对赵力任职、签字等问题当庭答复“不清楚”，法庭要求庭后五个工作日回复。当前材料中未发现该回复及送达、质证记录。二审应先调取一审卷宗核验；未经质证的庭后材料不得用来排除上诉人的异议。

二、在正确面积基础上必须重新审查分期开发项目的资质匹配

《湖南省实施〈物业管理条例〉办法》第十四条规定，分期开发项目的前期物业服务企业，应当具有承接项目开发总建筑面积的相应资质等级；第二十九条要求物业服务企业按照核定的资质等级承接项目。当时有效《物业服务企业资质管理办法》第八条规定，二级资质企业可以承接30万平方米以下住宅项目。

现有A区合同明确载明乙方资质等级为二级、证书编号京物企资二〔2010〕第0004号，签章日期为2014年6月16日。该合同记载只能证明文本写了“二级”，尚不能单独穷尽2014年企业全部资质状态。因此，上诉人的主张保持条件性：如二审查明A、B、C区属于同一分期开发项目，且中标企业2014年招标、签约时确仅具有二级资质，就必须说明其如何承接总面积329304.21平方米的住宅项目。

B/C区同样需要独立审查。2016年4月22日中标通知书在先，2016年8月11日驻长备案证明载明一级资质在后。后者标有“续”并追溯记载2012年8月9日准予在长开展服务，只能证明驻长备案沿革，不等于已经证明一级资质在2016年4月22日前批准生效。一级资质批准决定、证书生效日及升级档案均应调取。

上述问题不能被2017年、2018年的制度变化消解。国务院于2017年分步取消二级以下、一级物业资质核定，住建部于2018年废止资质管理办法，均发生于2014年和2016年之后。后法取消行政许可，不会倒推改写合同订立时的监管事实。

四、B/C区的合同文本、签订时间、备案版本和资质节点必须独立查明

当前完整B/C区合同扫描件的签章页日期为2016年8月31日，合同载明面积234602.58平方米，乙方为长沙分公司并记载一级资质。住建部门在后续行政程序中的书面回复却称2016年5月已与长沙分公司签订合同；另有2016年5月31日版本线索，但当前目录没有该完整文本。

这组材料不能支持“一真一假”或“伪造合同”的结论，却足以说明原判尚未锁定民事效力审查对象。二被上诉人应当提交合同原件、全部附件、骑缝及签章、备案文本，说明2016年5月、5月31日、8月31日分别指什么，是否存在先签、补签、重签、换页、备案或行政机关记载错误，以及每一种解释的原始依据。

B/C区不能机械套用A区赵力事实。其独立争点是2016年4月22日中标时的资质、真实中标主体、长沙分公司的授权、合同在中标后形成的时间以及备案文本。二审若不查清这些事实，就无法确定被请求确认效力的具体合同。

五、备案表不能替代完整招投标底卷，总分公司责任规则也不能替代授权审查

主管机关目前未能查找到除备案表以外的其他相关招投标资料。上诉人不把“资料未找到”写成“从未招投标”或“档案永久灭失”。但备案表只能证明表中登记的主体、日期、方式等事项，不能单独证明其他受邀投标人、资格审查、报价、评标委员会、评分和中标结果形成过程。

开发企业是招标人，中标企业是投标人，二被上诉人处于保存招标、投标和合同材料的有利位置。普通业主无法进入企业内部取得底卷。在上诉人已提出具体关联线索和版本冲突后，法院应责令二被上诉人提交其控制的文件，或者向主管机关调取。不能把底卷缺失产生的全部证明困难转嫁给业主。

中标主体为北京总公司，合同签约、备案和履行涉及长沙分公司。分公司不是独立法人，《民法典》第七十四条能够说明其行为责任由总公司承担，却不能单独证明特定招标项目允许由分公司签约，也不能替代对授权内容、授权时间、投标文件和中标通知的审查。总分公司属于同一法人体系，是反对“非法转包”绝对结论的重要理由；但是否按照中标结果订立案涉书面合同，仍是不同问题。

六、原判混同一般工程强制招标与住宅前期物业专项选聘，且未交代历史合同的时间效力

原判以案涉项目不属于《招标投标法》第三条所列工程建设强制招标项目为由，弱化招投标审查。这没有回答住宅前期物业的专项规则。《物业管理条例》第二十四条规定，住宅物业的建设单位应当通过招投标方式选聘前期物业服务企业；投标人少于三个或者住宅规模较小的，经批准可以协议选聘。《前期物业管理招标投标管理暂行办法》和湖南实施办法进一步规范邀请招标、投标、中标和合同订立。该制度与工程建设项目强制招标范围不是同一个问题。

案涉合同订立于2014年、2016年。《最高人民法院关于适用〈民法典〉时间效力的若干规定》第一条要求，对民法典施行前的法律事实原则上适用当时法律。原判直接适用《民法典》第一百五十三条和2023年合同编通则司法解释第十六条，却未说明旧《合同法》第五十二条与新法规则的衔接。二审应先确定适用规范，再区分法律、行政法规的效力性强制规定与部门、地方监管规范。

上诉人承认，地方办法、部门规章的违反不当然使合同无效，二级资质超过面积也不当然等于合同无效。其意义在于证明原判必须先查清招标、中标、资质和合同对象，再判断是否触及行政法规、招投标中标无效后果及合同效力。若仅有监管性违规且行政责任足以实现规范目的，应据此作出相应评价；若查明触及效力性强制规定或中标依法无效并影响合同订立，则应依法确认相应民事后果。

七、长期履行影响法律后果，但不能反向补足合同订立是否合法

二被上诉人最强的抗辩是合同已履行多年、服务已实际发生、确认无效会影响交易稳定。上诉人不回避这一点。长期履行应在确定返还、折价补偿、现有服务衔接等后果时审慎处理，但履行时间不能替代“合同由何人、依据何次中标、在何种资质状态、以何版本订立”的事实认定。

合同编通则司法解释第十六条也不是“履行久即有效”的规则。适用该条应先查明规范目的、违法对象、违法程度、行政责任能否实现目的以及认定无效是否导致明显不公平。原判在项目面积尚错误、B/C版本未锁定、一级资质时间未查、招投标底卷未审查时，直接以十余年履行为由认定影响显著轻微，论证顺序倒置。

八、一审诉讼费说理表明其已发现程序问题，却没有完成性质与后果审查

原判在实体部分驳回全部诉请，同时写明“本案纠纷起因于被告在招投标程序中未严格遵守法律规定”并据此作特别费用处理。该句话不能被扩大为“法院已经确认招投标违法、合同必然无效”。但是，原判既然据此分配费用，就有义务说明未遵守的是何项规定、发生于何环节、严重程度如何、为什么足以导致诉讼却不足以影响中标或合同效力。

这种说理矛盾与面积补正、赵力身份交叉、底卷未查共同表明，一审结论缺少完整的事实基础。二审不能仅以《民事诉讼法解释》第三百三十二条补正说理，因为第三百三十三条所称基本事实包括对当事人主体资格、案件性质、权利义务以及裁判结果有实质影响的事实。本案项目总面积、资质时间、合同对象和招投标公正性均可能改变裁判结果。

九、二审处理请求

1. 调取山语城三期立项、总体规划、总平面图、预售许可、物业管理区域划分材料，查明A、B、C区是否属于同一分期开发项目以及329304.21平方米的来源。
2. 调取2014年、2016年资质证书及升级档案，查明2014年A区签约和2016年4月22日B/C区中标时的资质等级。
3. 责令二被上诉人提交A区、B/C区合同原件、5月31日版本、8月31日版本、备案文本、完整招投标底卷和总分公司授权；调取一审庭后赵力说明及送达、质证记录。
4. 二审如查明相关中标或合同依法无效并已达到改判条件，请依法改判支持上诉请求。
5. 如上述基本事实仍需一审进一步查明，请依照《民事诉讼法》第一百七十七条第一款第三项撤销原判、发回重审。

此致

长沙市中级人民法院

上诉人：李国平

委托诉讼代理人：信息略（公开版）

2026年9月　日

关于一审补正裁定及其实体法律后果的二审补充代理意见

二审案号：二审案号以受理通知书为准

一审案号：（2025）湘0105民初27046号

上诉人：李国平

被上诉人一：中铁建物业管理有限公司长沙分公司

被上诉人二：中铁房地产集团长沙置业有限公司

尊敬的审判长、审判员：

一审法院已作出民事补正裁定，将原判“原告系长沙市开福区山语城三期小区A区业主”补正为“原告系长沙市开福区山语城三期小区业主”，并将“山语城三期小区总建筑面积30060.52平方米”补正为“329304.21平方米”。补正裁定同时删除了原判关于2015年3月27日物业企业负责人变更的特定记载。上诉人就该补正对本案实体审查的影响，补充意见如下：

一、应严格区分三个面积数字

原判被补正的数字是30060.52平方米，补正后的数字是329304.21平方米。A区合同载明的94153.03平方米是另一项合同面积，不能表述为“94153.03平方米补正为329304.21平方米”。B/C区合同载明234602.58平方米，两份合同面积合计328755.61平方米。

据此，当前存在三种不同材料和口径：原判原记载30060.52平方米；补正裁定记载全小区329304.21平方米；两份合同面积合计328755.61平方米。后两者相差548.60平方米。该差异未必代表任何一份材料不真实，可能来源于规划面积、物业管理区域面积、计容口径或者合同统计范围不同，但必须由规划、测绘、预售和物业管理区域资料解释。

二、从约3.01万平方米补正为32.93万平方米，直接改变资质审查的事实基础

《湖南省实施〈物业管理条例〉办法》第十四条在案涉合同订立时规定，分期开发项目的前期物业服务企业应当具有承接项目开发总建筑面积的相应资质等级。第二十九条要求物业服务企业按资质等级承接项目。当时有效《物业服务企业资质管理办法》第八条规定，二级资质企业可以承接30万平方米以下住宅项目。

现有A区合同载明乙方资质等级为二级，合同签章日期为2014年6月16日。仅凭合同记载尚不能最终认定企业在2014年客观上只有二级资质，A、B、C区是否属于同一分期开发项目也需规划材料确认。但是，一旦总面积更正为329304.21平方米，且存在A区二级资质的书面记载，二审就必须调查上述两个事实。原判在30060.52平方米错误基础上所作的资质判断，不能未经重审直接沿用。

三、补正裁定只能纠正文书，不会自动完成缺失的事实认定和法律适用

民事裁定可以补正文书中的笔误，但补正行为本身不等于法院已经围绕正确数字重新组织举证、质证并完成实体说理。原判没有在329304.21平方米基础上回答：A、B、C区是否同一分期项目；为何两份合同面积与补正面积相差548.60平方米；2014年中标企业资质等级及有效期；二级资质承接范围如何适用；2016年升级至一级资质的具体日期。

这些不是对判决理由作文字补充即可解决的问题，而是可能改变合同订立合法性和效力结论的基本事实。《最高人民法院关于适用〈民事诉讼法〉的解释》第三百三十三条所称基本事实，是对主体资格、案件性质、权利义务或者裁判结果有实质性影响的事实。本案面积、分期和资质状态显然属于此类事实。

四、补正后必须同时审查2014年A区与2016年B/C区，不能以一处材料替代另一处

A区合同载明二级资质，B/C区合同载明一级资质。B/C区中标日期为2016年4月22日，现有驻长备案证明出具日期为2016年8月11日。二审需要调取一级资质批准决定和证书，确定2016年4月22日是否已取得一级。即使2016年B/C区具备一级资质，也不能当然回答2014年A区承接同一分期项目总面积时的资质问题；反之，A区事实也不能代替B/C区的独立审查。

五、二审应据正确面积决定改判或发回重审

上诉人不主张“面积超过30万平方米即当然导致合同无效”。正确审查步骤应为：先查明是否同一分期开发项目以及企业在各关键时点的真实资质；再确定违反规范的层级、对象、目的和程度；最后依法判断中标及合同效力，并处理长期履行的后果。

如二审调取证据后能够查明上述事实并达到改判条件，请依法改判；如分期属性、资质时间、合同对象仍需进一步查明，请依据《民事诉讼法》第一百七十七条第一款第三项撤销原判、发回重审。补正裁定使原判不再能够以30060.52平方米作为事实起点，却没有自动补足原判在329304.21平方米基础上应完成而未完成的实体审查。

此致

长沙市中级人民法院

上诉人：李国平

委托诉讼代理人：信息略（公开版）

2026年9月　日

二审调查取证申请书

二审案号：二审案号以受理通知书为准

一审案号：（2025）湘0105民初27046号

上诉人：李国平

被上诉人一：中铁建物业管理有限公司长沙分公司

被上诉人二：中铁房地产集团长沙置业有限公司

申请人（上诉人）：李国平。

申请事项

请求二审法院向下列行政机关、档案保管单位及二被上诉人调查收集、责令提交下列证据，并在取得后组织双方质证。

一、项目立项、规划和物业管理区域资料

调取对象：长沙市发展改革、自然资源和规划、住房和城乡建设、房屋交易管理等实际保管部门及被上诉人二。

申请调取：山语城三期立项批复、分期开发批准文件、总体规划、总平面图、建设工程规划许可证及附件、规划核实资料、预售许可证及申请附件、测绘报告、物业管理区域划分或备案资料，能够标识A、B、C区范围和面积的楼栋对应表。

待证事实：A、B、C区是否属于同一分期开发项目；补正裁定所载329304.21平方米的来源；其与A区94153.03平方米、B/C区234602.58平方米及合计328755.61平方米的关系。上述资料由审批机关及开发企业保存，普通业主客观上不能完整取得。

二、2014年、2016年物业企业资质及升级资料

调取对象：住房城乡建设部、北京市住房和城乡建设主管部门、长沙市住房和城乡建设主管部门、二被上诉人一及其总公司。

申请调取：中铁建（北京）物业管理有限公司2014年有效资质证书、2014年至2016年历次资质变更或升级申请、批准决定、证书颁发和生效日期；一级资质取得的具体时间；2016年4月22日、2016年5月31日、2016年8月11日、2016年8月31日各节点的资质状态；驻长备案历次申请、续期和证明。

待证事实：A区招标、签约时是否确为二级资质；B/C区2016年4月22日中标时是否已经取得一级资质；合同中资质记载是否与当时客观状态一致。资质审批和公司内部申请资料不由申请人控制。

三、A区、B/C区完整招投标底卷

调取对象：长沙市住房和城乡建设主管部门、二被上诉人二、二被上诉人一及其中标总公司。

申请调取：招标备案申请、招标文件、投标邀请书、受邀和实际投标人名单、资格审查材料、投标文件、报价文件、开标记录、评标委员会名单、评标报告、评分表、中标候选人材料、中标通知书、备案表及全部附件、投标人与招标人利害关系和公正性审查资料。

待证事实：是否存在真实竞争；投标人是否具备资格；关联关系是否受到审查及是否可能影响招标公正性；中标结果如何形成。现有备案表不能替代上述底卷。主管机关目前未能查找到除备案表以外的其他相关资料，但招标人、投标人也负有相应保存义务，申请人无法进入其内部取得。

四、B/C区合同两个日期版本及备案原件

调取对象：二被上诉人、长沙市及开福区住房和城乡建设主管部门、价格主管部门、保存关联行政案件卷宗的法院或复议机关。

申请调取：B/C区2016年5月31日版本、2016年8月31日版本的合同原件、完整正文、全部附件、骑缝和签章页；2016年5月所称签约文本；用于招投标备案、合同备案、收费核定和实际履行的版本；各版本收件、形成、盖章、补签、变更和归档记录。

待证事实：被请求确认效力的真实合同文本、签订日期、备案版本和形成过程。当前只找到2016年8月31日完整扫描件及主管部门“2016年5月签约”的书面说明，2016年5月31日完整文本尚未取得。

五、总公司对长沙分公司的授权及主体衔接

调取对象：二被上诉人一、中铁建（北京）物业管理有限公司或其承继主体、被上诉人二及主管部门。

申请调取：总公司授权长沙分公司参加或承接本项目投标、签约、备案、履约的授权书、内部决定、委托文件；招标文件、投标文件、中标通知书中关于分公司实施的安排；中标、签约、备案和履约各主体的书面衔接资料。

待证事实：分公司行为是否在具体授权范围内，是否按照中标结果订立合同。分公司责任由总公司承担与具体项目授权是否存在，是两个应分别审查的问题。

六、赵力同期任职、权限和利益冲突审查材料

调取对象：市场监督管理部门、二被上诉人、两公司共同股东及一审法院卷宗。

申请调取：2014年A区招标、中标、签约期间赵力在被上诉人二、中标企业及相关主体的任职登记、任免文件、授权和签字权限；A区备案表所列两个赵力是否同一自然人的确认材料；招标过程中对该身份交叉和共同100%控股关系的回避、披露或公正性审查资料。

同时调取一审庭后五个工作日内二被上诉人是否提交关于赵力身份的情况说明、附件、法院收件时间，以及是否向上诉人送达并组织质证的记录。

待证事实：第三十四条第一款的利害关系及可能影响公正性问题是否被审查；一审是否使用未经质证的庭后材料。现有补正裁定已删除一审关于特定负责人变更日期的记载，不能以被删除事实代替本次调查。

事实与理由

本案系确认前期物业服务合同无效纠纷。补正裁定将项目面积从30060.52平方米更正为329304.21平方米；现有A区合同记载二级资质；A区备案表存在招标方法定代表人与中标企业负责人同名赵力的身份交叉；B/C区合同存在2016年5月与8月31日之间的日期差异；2016年4月22日中标时的一级资质状态尚未证实；完整招投标底卷和总分公司授权未进入当前案卷。

这些证据均可能直接影响合同审查对象、分期项目面积、资质承接能力、招投标公正性和合同订立主体，属于对裁判结果有实质影响的基本事实。证据主要由行政机关、二被上诉人及相关企业掌握，申请人作为普通业主客观上无法自行完整收集。依据《民事诉讼法》第六十七条第二款、《最高人民法院关于适用〈民事诉讼法〉的解释》第九十四至九十六条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，请求依法准许。

此致

长沙市中级人民法院

申请人：李国平（公开版不含签名）

2026年9月　日

附件：现有材料线索表一份。

二审法官可能提问及回答提纲

二审案号：二审案号以受理通知书为准

一审案号：（2025）湘0105民初27046号

上诉人：李国平

被上诉人一：中铁建物业管理有限公司长沙分公司

被上诉人二：中铁房地产集团长沙置业有限公司

1. 问：即使二级资质超过30万平方米，为什么合同就无效？

答：我们不主张超过面积就当然无效。先要查明是否同一分期项目、2014年是否确为二级资质，再判断违反的是何层级规范、是否影响中标以及是否触及合同效力。原判的问题是没有查清就直接排除影响。

2. 问：第34条适用于前期物业招标吗？

答：住宅前期物业依法采取招投标方式时，同样应遵守公平原则和《实施条例》第34条。即使法院对其适用范围有不同理解，也必须依《物业管理条例》和前期物业招投标办法审查招标人与投标人的利害关系和竞争真实性。

3. 问：同集团公司为什么不能投标？

答：同集团不等于当然不能投标。第34条第一款还要求可能影响公正性。这里除共同股东外，还有招标方法定代表人与中标企业负责人同为赵力的备案记载，所以应调底卷审查，而不是在无底卷时直接说没有影响。

4. 问：赵力只是企业负责人，不是法定代表人，有何意义？

答：我们准确区分身份：招标方法定代表人赵力，中标企业负责人赵力。企业负责人是否参与投标决策、具有何权限，要由任职和授权材料说明；不能因为不是法定代表人就认为毫无关系。

5. 问：长期履行十多年，为什么还要确认无效？

答：长期履行影响法律后果和利益衡量，但不能反向证明订立时一定合法。先查清合同对象、资质和招投标，再依法判断效力；即使无效，既往服务的折价补偿也可依法处理。

6. 问：2017年都取消资质了，还有审查意义吗？

答：案涉行为发生在2014年和2016年，当时资质制度仍有效。2017、2018年的取消不能倒推历史行为合法；它只影响后续监管，不改写签约时的事实。

7. 问：没有完整底卷，为什么不是上诉人举证不能？

答：上诉人已提出备案表、赵力身份交叉和版本差异等具体线索。完整底卷由招标人、投标人和主管机关控制，普通业主无法取得；法院可以责令提交或调查，不能把内部材料缺失全部归给业主。

8. 问：两个合同日期不同，为什么一定影响合同效力？

答：日期不同不等于虚假，更不当然无效。但确认合同效力首先要确定审查对象。日期关系还关联中标后签约、资质状态和备案文本，所以必须查清。

9. 问：总公司和分公司是一个法人体系，有什么问题？

答：这能反驳‘当然非法转包’，但不能自动回答是否按中标文件签约。需核实投标文件、中标通知及授权书是否允许长沙分公司签约、备案和履行。

10. 问：备案表已经证明招标完成，为何还要底卷？

答：备案表证明备案记载，不证明投标资格、报价、评委、评分和竞争过程。尤其存在身份交叉时，公正性只能通过底卷审查。

11. 问：国家发改委2026年解释也说关联关系不当然禁止投标，你方为何还援引？

答：正因为不当然禁止，所以我们没有主张自动违法。该解释同时要求两个条件并审查是否特殊对待、是否可能影响公正；原判既未调底卷，又用了更高的‘实质影响’标准。

12. 问：原判只是把面积写错，补正后结论仍然可以维持吧？

答：如果面积与裁判无关可以补正理由，但这里从3.01万变成32.93万，直接跨过二级资质30万平方米界线，并触发分期总面积审查。必须重做事实和法律评价。

13. 问：合同面积合计比补正面积还少548.60平方米，是否说明你方计算不可靠？

答：计算本身准确。差额说明几份材料口径不同，可能是规划、物业区域或计容口径；我们的请求正是调取原始规划和测绘资料，不凭差额作虚假推断。

14. 问：A区和B/C区可能是两个物业管理区域，为什么合并看面积？

答：是否分区就是待查事实。湖南办法使用‘分期开发项目的项目开发总建筑面积’，不完全等同合同划分区域。需调立项和规划材料确定，不能只凭后来的两份合同自证。

15. 问：B/C区合同载明一级资质，为什么还质疑？

答：合同文本记载一级只能证明文字。中标日是2016年4月22日，现有驻长证明8月11日出具；需要一级资质批准和生效日期证明中标时已经具备。

16. 问：驻长证明写了2012年8月9日起准予服务，不就证明一直有效？

答：那一行是准予在长沙开展活动的沿革，不等于2012年就取得一级资质。证明还标‘续’，应调历次备案和资质升级材料分开判断。

17. 问：住建部门已认定总公司授权分公司，为何还要审查？

答：行政判决审查的是2025年备案履职，不是本案合同民事效力。其概括的‘授权’应回到授权书原件、授权时间和具体范围质证。

18. 问：行政裁判已经驳回李国平，本案是否受既判力约束？

答：992和102主要是复议范围、起诉条件处理，374审查行政备案履职。诉讼标的、当事人和裁判事项不同，均未直接确认2014、2016合同民事有效。

19. 问：物业管理条例允许邀请招标，有何违法？

答：邀请招标本身合法。争点是受邀投标人、资质、评标和关联关系是否真实公正。没有底卷，不能只凭‘邀请招标’四个字得出程序完整。

20. 问：你方是不是要求法院推定串标？

答：不是。我们明确不主张串标已经成立，只请求对具体关联线索调取证据并按‘可能影响公正性’审查。查明后由法院依法判断。

21. 问：地方规章、部门规章不能直接导致合同无效，如何回应？

答：我们同意不能机械作无效推论。它们用于界定当时选聘和资质事实；效力后果还需结合《物业管理条例》《招标投标法实施条例》及旧《合同法》第52条综合判断。

22. 问：《民法典》第939条不是确认前期合同约束业主吗？

答：第939条针对依法订立的前期物业合同。本案合同订立在民法典前，且争点正是是否依法选聘、订立，不能用结论反证前提。

23. 问：为什么说原判错误适用民法典和2023年解释？

答：案涉合同形成于2014、2016年。时间效力规定原则上要求适用当时法律；即使新解释可用于说理，也应说明衔接，而不是省略旧《合同法》第52条的审查。

24. 问：合同编通则解释第16条不是允许认定合同有效吗？

答：第16条要求判断规范目的、违法程度、行政责任和利益衡量。它不是先忽略事实、再以履行时间概括认定有效。程序顺序必须先查清违规事实。

25. 问：一审已确认两公司同一股东，这不是很常见吗？

答：共同股东本身常见且不自动违法。这里它与赵力身份交叉同时存在，构成需要审查的具体线索；结论要靠完整投标和评标材料。

26. 问：原判诉讼费处理与实体效力有何关系？

答：费用处理不等于确认无效。但原判既说未严格守法，就应说明违反何项规范及后果。该说理矛盾说明事实审查未完成。

27. 问：二审为什么不能直接补充理由维持？

答：民诉解释332条只适合结果正确、事实基础足够而理由有瑕疵的情形。本案面积、分期、资质时间、合同文本和底卷都可能改变结果，属于333条所称基本事实。

28. 问：你方到底请求改判还是发回？

答：主位是查明后依法改判确认无效；如果二审认为证据尚不足、需大量调查基本事实，则备位请求撤销原判发回重审。二者是民诉法177条允许的分层请求。

29. 问：如果发回后仍找不到底卷怎么办？

答：先责令处于证据控制地位的招标人、投标人提交。仍不能提交时，法院结合其保存义务、双方举证能力和已有线索评价证明责任，不能把证明困难自动转给业主。

30. 问：确认无效会不会造成小区服务真空？

答：本案判断历史合同效力不等于允许立即停止基本服务。服务衔接、既往费用和合理补偿可依法律另行处理，不能以管理便利替代对合同是否合法的审查。

二审5分钟口头代理意见

审判长、审判员：

我今天只讲三个问题。

第一，面积。

原判写山语城三期总建筑面积是30060.52平方米。补正裁定改成329304.21平方米。请注意，是从约3.01万平方米改成32.93万平方米，不是从A区合同的9.4万平方米改成32.93万平方米。

这个变化不是小数点或者一般笔误。A区合同写94153.03平方米，B/C区合同写234602.58平方米，两份合计328755.61平方米。它和补正数字还差548.60平方米。差额可能有统计口径，但必须查规划、测绘和物业区域资料。

更重要的是，A区合同明确写乙方二级资质。当时二级资质承接住宅项目上限是30万平方米。湖南当时的规则还要求，分期开发项目要按照项目开发总面积匹配资质。我们没有说超过30万就自动无效。我们说的是：一审原来用3.01万平方米作事实基础，补正后变成32.93万平方米，就必须重新查A、B、C是不是同一分期项目，2014年到底是什么资质。这个实体审查没有做。

第二，赵力和第三十四条。

一审已经确认，A区备案表上，招标方法定代表人是赵力，中标企业负责人也是赵力；两家企业又由同一集团100%控股。

我们没有说同集团或者同名就当然违法。第三十四条第一款还要求利害关系可能影响招标公正性。但是原判回答这个问题时，用的是第二款关于不同投标人共同投标的规则；原判还要求我们证明已经对结果产生“实质性影响”，而第一款写的是“可能影响招标公正性”。

这两个标准不同。国家发改委今年的公开解释也说，关联关系本身不当然禁止投标，但存在关联线索就要重点审查是否受到特殊对待、是否可能影响公正。现在投标人名单、投标文件、评标报告、评分表都没有查，怎么能够直接认定没有影响？

第三，B/C合同和招投标底卷。

当前完整B/C区合同的签章日期是2016年8月31日。住建部门后来的书面回复却说2016年5月已经签约，还有2016年5月31日版本线索。我们没有取得5月31日完整原件，所以不会说一真一假，更不会说伪造。我们只要求对方把原件、全部附件和备案版本拿出来，说明5月、5月31日和8月31日是什么关系。

B/C区中标是2016年4月22日。现在能够看到的一级资质驻长证明是8月11日出具。4月22日是否已经取得一级资质，要看升级批准文件，不能用8月的证明直接代替。

主管机关目前未能查找到除备案表以外的其他相关招投标材料。这不等于没有招标，但备案表也不能证明谁参加了投标、怎么评分、为什么中标。招标人和投标人自己应当提交底卷。

所以，本案不能在这些事实没有查清以前直接维持原判。如果二审调取证据后足以认定中标或合同依法无效，请依法改判；如果分期项目、资质时间、真实合同文本和招投标底卷仍需进一步查明，请依法撤销原判，发回重审。

我的代理意见完毕。

二审2分钟核心陈述

审判长、审判员：

我只讲两个事实和一个请求。

第一个事实是面积。原判把山语城三期总建筑面积写成30060.52平方米，补正裁定改为329304.21平方米，是从约3.01万平方米改成32.93万平方米。A区合同载明二级资质，当时二级资质承接住宅项目的范围是30万平方米以下。如果A、B、C区属于同一分期开发项目，2014年资质是否匹配就必须重新审查。补正裁定改了数字，没有补做实体审查。

第二个事实是赵力。A区备案表记载，招标方法定代表人是赵力，中标企业负责人也是赵力，两企业又由同一集团100%控股。我们不主张关联就当然违法。但原判用第三十四条第二款回应第一款问题，又把“可能影响招标公正性”提高成“已经对结果产生实质影响”。投标人名单、投标文件、评标报告和评分表都没有查，不能直接认定公正性没有受到影响。

因此，请二审调取分期规划、资质升级、招投标底卷和B/C区合同原件。查明后达到无效标准，请依法改判；基本事实仍不清，请依《民事诉讼法》第一百七十七条撤销原判、发回重审。

二审最后陈述（30秒版）

原判把山语城三期总面积从约3.01万平方米补正为32.93万平方米，却没有重新审查分期开发和二级资质承接范围；对招标方法定代表人与中标企业负责人同为赵力的问题，又用错第三十四条款项并提高证明标准。请求二审查清资质、招投标底卷和B/C区合同原件后依法改判；基本事实仍不清的，撤销原判、发回重审。

二审庭审异议与即时回应速查表

二审案号：二审案号以受理通知书为准

一审案号：（2025）湘0105民初27046号

上诉人：李国平

被上诉人一：中铁建物业管理有限公司长沙分公司

被上诉人二：中铁房地产集团长沙置业有限公司

1. 对方：案涉项目不是法定必须招标项目

回应：对方混淆工程建设项目强制招标和住宅前期物业专项选聘。《物业管理条例》第24条另行规定住宅前期物业原则上招投标。原判必须按专项规则审查。

2. 对方：第34条不适用前期物业招标

回应：前期物业一旦采用招投标，也不能排除招投标公平规则。即使对适用范围有争议，专项办法本身也要求公平竞争和禁止串通，底卷仍必须审查。

3. 对方：同集团不代表不公平

回应：我们同意不当然不公平。这里还有赵力身份交叉，法定标准是‘可能影响’，应查是否特殊对待，不能没有底卷就直接排除。

4. 对方：赵力只是普通负责人

回应：备案表把他列为中标企业负责人，不是普通无关人员。其具体权限应由任职、授权和投标材料证明。

5. 对方：合同履行十多年

回应：履行影响后果，不替代订立时合法性。服务补偿、衔接可以处理，不能反向证明招投标和资质当然合法。

6. 对方：2017年已经取消资质

回应：取消发生在2014、2016年之后。历史行为适用当时制度，后法不能倒推。

7. 对方：档案找不到是历史原因

回应：历史原因可以解释主管机关现状，但不能扩大备案表证明力。招标人和投标人也应保存投标、评标和合同材料。

8. 对方：上诉人不能证明串标

回应：上诉人从未主张串标已经成立。现有具体关联线索足以申请调取底卷，查明后再由法院判断。

9. 对方：总分公司当然可以履约

回应：责任归属上可以视为同一法人体系；但具体项目是否授权分公司签约、是否符合中标文件，是另一问题。请提交授权和投标文件。

10. 对方：两个日期只是笔误

回应：有可能，但应以原件、归档、备案和形成记录证明。确认合同效力不能在审查对象未锁定时先认定只是笔误。

11. 对方：A/B/C分区所以不合并算面积

回应：湖南办法要求对‘分期开发项目’按开发总面积匹配资质。是否同一分期不能由两份合同自行决定，应看立项和规划。

12. 对方：B/C合同已写一级资质

回应：文本记载不等于4月22日中标时已批准一级。请提交一级资质批准和生效日期。

13. 对方：行政案件已经确认合法

回应：行政案件分别处理备案履职、复议范围和起诉条件，没有直接裁判本案合同民事效力。

14. 对方：诉讼费说理与实体无关

回应：不把它当无效结论，只说明原判自己发现‘未严格遵守法律规定’，却没有说明何种违规及其后果，理由不完整。

15. 对方：二审可以直接补理由维持

回应：只有事实基础完整、结果正确才适合补理由。本案面积、分期、资质、合同版本和底卷都可能改变结果，属于基本事实。