# 二审代理意见 二审案号：二审案号以受理通知书为准 一审案号：（2025）湘0105民初27046号 上诉人：李国平 被上诉人一：中铁建物业管理有限公司长沙分公司 被上诉人二：中铁房地产集团长沙置业有限公司 尊敬的审判长、审判员： 本案二审首先要回答的，不是合同履行了多少年，而是一审在项目总面积被大幅补正、招投标公正性审查错位、资质时间和B/C区真实合同文本尚未查清的情况下，能否直接维持合同有效结论。上诉人的请求是：事实足以认定无效时依法改判；基本事实仍不清时依法发回重审。 ## 一、补正裁定改变了实体审查的事实起点 原判第9页将山语城三期总建筑面积记为30060.52平方米。补正裁定将该数更正为329304.21平方米，并删除李国平仅系“A区业主”的表述。正确事实不是“94153.03平方米改成329304.21平方米”，而是原判的30060.52平方米被补正为329304.21平方米；94153.03平方米只是A区合同记载面积。 面积从约3.01万平方米变为32.93万平方米，不是与裁判无关的数字修饰。它直接决定A、B、C区是否属于同一分期开发项目，决定应按哪个项目总面积审查物业企业资质，也关系住宅前期物业选聘规则的适用。补正裁定可以纠正文书笔误，却不能替代原判在正确面积上缺失的证据审查和法律论证。 现有A区合同面积为94153.03平方米，B/C区合同面积为234602.58平方米，合计328755.61平方米，比补正面积少548.60平方米。该差额本身不证明哪一份资料虚假，但说明规划总面积、物业管理区域面积、合同计费面积可能采用不同口径，法院需要调取立项、规划、预售、测绘和区域划分资料。 ## 三、原判对《招标投标法实施条例》第三十四条的适用对象和证明标准均有偏差 一审已经确认，A区招投标备案资料载明招标方法定代表人与中标企业负责人均为赵力，同时招标企业和中标企业均由同一集团100%控股。准确表述只能是“招标方法定代表人与中标企业负责人均为赵力”，不能扩大为“两企业法定代表人均为赵力”或“两企业负责人均为赵力”。 《招标投标法实施条例》第三十四条第一款规制投标人与招标人之间存在利害关系并可能影响招标公正性的情形；第二款规制不同投标人之间单位负责人同一或者存在控股、管理关系而参加同一标段或招标项目。原判在回应上诉人提出的招标人与投标人关联问题时，主要引用第二款关于不同投标人的规则，属于审查对象错位。 原判还要求上诉人证明关联关系已经“对招投标结果产生实质性影响”，而第一款使用的是“可能影响招标公正性”。国家发展改革委2026年公开解释明确，第一款两个条件须同时具备，关联关系本身不能自动导致投标禁止；但存在关联线索时，应当重点审查是否受到特殊对待以及是否可能影响公正。上诉人并不主张赵力身份交叉或同集团关系当然构成违法，而是主张原判不能在没有投标人名单、投标文件、评标报告、评分表和利益冲突审查资料时，直接认定公正性不受影响。 一审庭审笔录第3页还显示，二被上诉人对赵力任职、签字等问题当庭答复“不清楚”，法庭要求庭后五个工作日回复。当前材料中未发现该回复及送达、质证记录。二审应先调取一审卷宗核验；未经质证的庭后材料不得用来排除上诉人的异议。 ## 二、在正确面积基础上必须重新审查分期开发项目的资质匹配 《湖南省实施〈物业管理条例〉办法》第十四条规定，分期开发项目的前期物业服务企业，应当具有承接项目开发总建筑面积的相应资质等级；第二十九条要求物业服务企业按照核定的资质等级承接项目。当时有效《物业服务企业资质管理办法》第八条规定，二级资质企业可以承接30万平方米以下住宅项目。 现有A区合同明确载明乙方资质等级为二级、证书编号京物企资二〔2010〕第0004号，签章日期为2014年6月16日。该合同记载只能证明文本写了“二级”，尚不能单独穷尽2014年企业全部资质状态。因此，上诉人的主张保持条件性：如二审查明A、B、C区属于同一分期开发项目，且中标企业2014年招标、签约时确仅具有二级资质，就必须说明其如何承接总面积329304.21平方米的住宅项目。 B/C区同样需要独立审查。2016年4月22日中标通知书在先，2016年8月11日驻长备案证明载明一级资质在后。后者标有“续”并追溯记载2012年8月9日准予在长开展服务，只能证明驻长备案沿革，不等于已经证明一级资质在2016年4月22日前批准生效。一级资质批准决定、证书生效日及升级档案均应调取。 上述问题不能被2017年、2018年的制度变化消解。国务院于2017年分步取消二级以下、一级物业资质核定，住建部于2018年废止资质管理办法，均发生于2014年和2016年之后。后法取消行政许可，不会倒推改写合同订立时的监管事实。 ## 四、B/C区的合同文本、签订时间、备案版本和资质节点必须独立查明 当前完整B/C区合同扫描件的签章页日期为2016年8月31日，合同载明面积234602.58平方米，乙方为长沙分公司并记载一级资质。住建部门在后续行政程序中的书面回复却称2016年5月已与长沙分公司签订合同；另有2016年5月31日版本线索，但当前目录没有该完整文本。 这组材料不能支持“一真一假”或“伪造合同”的结论，却足以说明原判尚未锁定民事效力审查对象。二被上诉人应当提交合同原件、全部附件、骑缝及签章、备案文本，说明2016年5月、5月31日、8月31日分别指什么，是否存在先签、补签、重签、换页、备案或行政机关记载错误，以及每一种解释的原始依据。 B/C区不能机械套用A区赵力事实。其独立争点是2016年4月22日中标时的资质、真实中标主体、长沙分公司的授权、合同在中标后形成的时间以及备案文本。二审若不查清这些事实，就无法确定被请求确认效力的具体合同。 ## 五、备案表不能替代完整招投标底卷，总分公司责任规则也不能替代授权审查 主管机关目前未能查找到除备案表以外的其他相关招投标资料。上诉人不把“资料未找到”写成“从未招投标”或“档案永久灭失”。但备案表只能证明表中登记的主体、日期、方式等事项，不能单独证明其他受邀投标人、资格审查、报价、评标委员会、评分和中标结果形成过程。 开发企业是招标人，中标企业是投标人，二被上诉人处于保存招标、投标和合同材料的有利位置。普通业主无法进入企业内部取得底卷。在上诉人已提出具体关联线索和版本冲突后，法院应责令二被上诉人提交其控制的文件，或者向主管机关调取。不能把底卷缺失产生的全部证明困难转嫁给业主。 中标主体为北京总公司，合同签约、备案和履行涉及长沙分公司。分公司不是独立法人，《民法典》第七十四条能够说明其行为责任由总公司承担，却不能单独证明特定招标项目允许由分公司签约，也不能替代对授权内容、授权时间、投标文件和中标通知的审查。总分公司属于同一法人体系，是反对“非法转包”绝对结论的重要理由；但是否按照中标结果订立案涉书面合同，仍是不同问题。 ## 六、原判混同一般工程强制招标与住宅前期物业专项选聘，且未交代历史合同的时间效力 原判以案涉项目不属于《招标投标法》第三条所列工程建设强制招标项目为由，弱化招投标审查。这没有回答住宅前期物业的专项规则。《物业管理条例》第二十四条规定，住宅物业的建设单位应当通过招投标方式选聘前期物业服务企业；投标人少于三个或者住宅规模较小的，经批准可以协议选聘。《前期物业管理招标投标管理暂行办法》和湖南实施办法进一步规范邀请招标、投标、中标和合同订立。该制度与工程建设项目强制招标范围不是同一个问题。 案涉合同订立于2014年、2016年。《最高人民法院关于适用〈民法典〉时间效力的若干规定》第一条要求，对民法典施行前的法律事实原则上适用当时法律。原判直接适用《民法典》第一百五十三条和2023年合同编通则司法解释第十六条，却未说明旧《合同法》第五十二条与新法规则的衔接。二审应先确定适用规范，再区分法律、行政法规的效力性强制规定与部门、地方监管规范。 上诉人承认，地方办法、部门规章的违反不当然使合同无效，二级资质超过面积也不当然等于合同无效。其意义在于证明原判必须先查清招标、中标、资质和合同对象，再判断是否触及行政法规、招投标中标无效后果及合同效力。若仅有监管性违规且行政责任足以实现规范目的，应据此作出相应评价；若查明触及效力性强制规定或中标依法无效并影响合同订立，则应依法确认相应民事后果。 ## 七、长期履行影响法律后果，但不能反向补足合同订立是否合法 二被上诉人最强的抗辩是合同已履行多年、服务已实际发生、确认无效会影响交易稳定。上诉人不回避这一点。长期履行应在确定返还、折价补偿、现有服务衔接等后果时审慎处理，但履行时间不能替代“合同由何人、依据何次中标、在何种资质状态、以何版本订立”的事实认定。 合同编通则司法解释第十六条也不是“履行久即有效”的规则。适用该条应先查明规范目的、违法对象、违法程度、行政责任能否实现目的以及认定无效是否导致明显不公平。原判在项目面积尚错误、B/C版本未锁定、一级资质时间未查、招投标底卷未审查时，直接以十余年履行为由认定影响显著轻微，论证顺序倒置。 ## 八、一审诉讼费说理表明其已发现程序问题，却没有完成性质与后果审查 原判在实体部分驳回全部诉请，同时写明“本案纠纷起因于被告在招投标程序中未严格遵守法律规定”并据此作特别费用处理。该句话不能被扩大为“法院已经确认招投标违法、合同必然无效”。但是，原判既然据此分配费用，就有义务说明未遵守的是何项规定、发生于何环节、严重程度如何、为什么足以导致诉讼却不足以影响中标或合同效力。 这种说理矛盾与面积补正、赵力身份交叉、底卷未查共同表明，一审结论缺少完整的事实基础。二审不能仅以《民事诉讼法解释》第三百三十二条补正说理，因为第三百三十三条所称基本事实包括对当事人主体资格、案件性质、权利义务以及裁判结果有实质影响的事实。本案项目总面积、资质时间、合同对象和招投标公正性均可能改变裁判结果。 ## 九、二审处理请求 1. 调取山语城三期立项、总体规划、总平面图、预售许可、物业管理区域划分材料，查明A、B、C区是否属于同一分期开发项目以及329304.21平方米的来源。 2. 调取2014年、2016年资质证书及升级档案，查明2014年A区签约和2016年4月22日B/C区中标时的资质等级。 3. 责令二被上诉人提交A区、B/C区合同原件、5月31日版本、8月31日版本、备案文本、完整招投标底卷和总分公司授权；调取一审庭后赵力说明及送达、质证记录。 4. 二审如查明相关中标或合同依法无效并已达到改判条件，请依法改判支持上诉请求。 5. 如上述基本事实仍需一审进一步查明，请依照《民事诉讼法》第一百七十七条第一款第三项撤销原判、发回重审。 此致 长沙市中级人民法院 上诉人：李国平 委托诉讼代理人：信息略（公开版） 2026年9月　日