民事答辩状

答辩人（本诉被告）：李国平，男，出生日期已脱敏，汉族，住址已脱敏，公民身份号码430105**1514，联系电话131**7692。

被答辩人（本诉原告）：中铁建物业管理有限公司长沙分公司，住所地长沙市开福区秀峰路69号山语城会所3楼，统一社会信用代码91430105597559754W。

负责人：张鑫，总经理。

案号：【本诉案号待补】

答辩人就被答辩人诉物业服务合同纠纷一案，提出答辩如下：

答辩请求

一、依法驳回被答辩人现有证据不能证明的诉讼请求；

二、如人民法院认为答辩人仍应支付部分物业服务费用，请在查明有效收费依据、实际服务、计费面积、逐期到期日、已付金额及诉讼时效后，仅对有充分证据且未超过诉讼时效的合理费用予以认定；

三、本案诉讼费用由被答辩人承担。

事实与理由

一、被答辩人现有证据不足以证明10,384.08元具体债权

被答辩人只提交了《前期物业服务协议》复印件和一页微信截图，未提交其在个人协议第1.6条、第2.4条中反复援引的建设单位《前期物业服务合同》，也未提交完整招投标材料、总公司授权、房屋交付资料、2023年至2026年的逐期账单、会计台账、发票、已付款流水、服务履约记录和完整催告送达凭证。原告应就请求权基础、义务主体、服务期间、收费标准、实际履行和具体金额分别完成证明，不能由法院根据零散材料替其补齐债权链条。（证据P2第2—3页；证据P3第13页）

二、个人协议的签名归属、代理权限和追认事实均有实质争议

协议第12页乙方栏出现“李国平”手写姓名及2021年3月31日日期，但答辩人陈述该姓名并非本人书写，而是在交房现场由随行律师朋友书写。答辩人当时因物业不能提供其要求查阅的招投标、前期合同等材料而拒绝签字，物业坚持“不签字不能收房”。以上是答辩人当前陈述，尚需律师朋友证言、现场人员、录音录像、交房文件和当时异议材料补强，答辩人不把它表述为已经法院认定的事实。（证据P2第12页；待补证S1、S2）

如果被答辩人承认朋友代签，其应进一步证明朋友具有签署该协议的授权，或者答辩人事后明知协议内容并予以追认，或者被答辩人有理由相信朋友有代理权且自身善意无过失。答辩人本人在场、朋友具有律师职业，均不能自动推出签约授权。反之，如能证明答辩人当场明确拒签且被答辩人知情，将实质削弱表见代理成立的基础。后续付款可能影响追认判断，但现有微信截图没有付款流水、付款人和票据，且对话中使用“美女”“李姐/李女士”等称谓，不能证明对话账号由答辩人控制。（证据P3第13页）

如被答辩人坚持系答辩人本人书写签名，请其先出示协议原件、说明经办人和签署经过，并依法承担私文书真实性的举证责任；必要时再由人民法院释明鉴定事项。若双方确认系朋友书写，则无需为“是否答辩人亲笔”作无意义鉴定，争点应集中在授权、追认和表见代理。

三、基础前期物业合同确有材料线索，但本诉原告没有提交，且版本、区域和主体说明仍需核对

关联材料显示，2016年4月22日中铁建（北京）物业管理有限公司收到山语城三期B/C区中标通知书，现有B/C区合同扫描件的签约方为建设单位与中铁建（北京）物业管理有限公司长沙分公司，住宅收费标准为2.2元/月·平方米，签署页日期显示2016年8月31日。（证据D2第1—4页及签署页；D4第1页）

与此同时，长沙市住建部门2025年11月10日《回复》称2016年4月完成招投标、2016年5月与长沙分公司签约。现有行政案卷中的表述与2016年8月31日签署页并不一致；关联民事判决又认定答辩人系A区业主，而该案庭审中物业代理人称答辩人房屋属于B/C服务区域。（证据D8第40—41页；A1第9页；A2相应庭审页）这些冲突不能仅凭日期差异就武断认定“一真一假”，但足以要求被答辩人提交其实际主张的合同原件、备案版本、规划附件及版本形成说明。

答辩人不否认关联材料中存在对被答辩人有利的内容。（2025）湘0105民初27046号民事一审判决已经驳回答辩人确认A区和B/C区前期合同无效的请求，并认定长期提供物业服务、关联关系未被证明实质影响投标、分公司签约不影响合同效力；（2026）湘8601行初374号行政一审判决亦认定总公司授权分公司履约、签约、备案系内部经营安排。但27046号案已有上诉状，民事二审终审文书尚未检索到；374号案是否生效亦未核。即使这些裁判生效，其裁判对象、请求和审查范围也与本案具体物业费债权并不完全相同，不能替代被答辩人对本案每项构成事实的举证。（证据A1第10—15页；A3；A4第10—14页）

关于招投标，现有中标通知书说明并非“完全没有招标”，争点在于招标人与投标人的关联关系是否可能影响公正、全套底卷能否支持中标结果，以及总公司中标与分公司签约履约的授权衔接。《招标投标法实施条例》第34条第一款与第二款规制对象不同；即使投标程序违法，还须依《民法典》第153条判断该违法是否导致后续合同无效。现有证据不足以直接证明第154条所要求的双方恶意串通及损害他人合法权益。因此，答辩人将该问题作为要求原告完成基础合同证明和法院审查“依法订立”的抗辩，而不把“关联关系”等同于合同当然无效。

四、起诉状对协议日期和计费面积的陈述与其证据直接冲突

起诉状称协议签订于2021年3月21日、房屋面积91.97㎡；协议签署页实际记载2021年3月31日，协议首页及产权证均记载112.38㎡。（证据P1第1页；P2第1、12页；D1第50页）

10,384.08元可以按112.38㎡×2.2元得月费247.236元、取两位小数247.24元后乘42个月复算得出；却无法按起诉状91.97㎡复算。由此可见，起诉金额可能采用了112.38㎡口径，但起诉事实及计算说明自相矛盾。被答辩人应提交逐月/逐半年度账单、取整规则、付款核销顺序，并依法更正其主张；在此之前，不应直接支持总额。

五、被答辩人未证明欠费期间全部实际、适当履约

被答辩人仅在起诉状中概括称“依约提供服务”，没有提交2023年至2026年的保洁、秩序、设备维保、绿化、人员排班、维修工单、投诉处置、服务公开及共有收益公开材料。微信截图反而显示业主一方曾反映电动车堵塞出行并要求提供招投标、收费、验收资料，物业虽回复会处理和提供，但截图未证明最终处理和交付结果。（证据P3第13页）

答辩人并不主张只要个别服务瑕疵就当然免除全部物业费，也不以未居住或未使用为由拒付。其主张是：被答辩人请求全额费用，必须对服务期间、内容和质量提出与请求相称的证据；若法院认定存在明显、持续的履约不符合，应结合程度依法处理价款，而非把所有服务推定为完全履行。

六、最早若干期费用存在诉讼时效审查必要，现有截图不足以证明全部中断

协议约定续费按半年度交纳，并于每半年度最后一个月25日前预交下一半年度费用。依此，2023年上半年费用可能早在2022年12月25日前到期，2023年下半年费用可能在2023年6月25日前到期。起诉状没有落款日期，本案受理/立案日期也未提供。若起诉时间已经超过相应三年期间，被答辩人须证明在每笔债权时效届满前曾向答辩人有效催告、答辩人同意履行或发生其他中断事由。

2023年3月31日截图即使真实，也须先证明接收账号属于答辩人；且尚不能当然覆盖其后尚未到期的各期债权。答辩人明确提出诉讼时效抗辩，请法院在查明立案日期、各期到期日和全部中断证据后，对超过时效的部分不予保护。（证据P2第7页；P3第13页）

七、违约金和律师费不在本诉现有诉讼请求内；如增加，应另行充分质证

起诉状第1项只请求物业费本金10,384.08元，第2项请求诉讼费，未将违约金列为独立诉请，也未列金额和计算。协议日5‰条款属于重大格式条款，现有文本没有显著提示或说明记录，且单利年化约182.5%，显著高于通常资金占用损失。若被答辩人增加该请求，答辩人将主张该条款不成为合同内容或相关加责部分无效；即使认定有效，也请求依据《民法典》第585条大幅调减。第12.5条律师费同理，且本案目前无该项诉请及实际支出证据。（证据P1第1页；P2第7、11页）

综上，被答辩人现有证据不能证明其全部诉讼请求。请人民法院依法分配举证责任，在核验原件、补齐合同和收费链条、查明时效及实际履行后作出裁判。

此致

长沙市开福区人民法院

答辩人：李国平

2026年　月　日

答辩代理意见

案号：【本诉案号待补】

案由：物业服务合同纠纷

本诉被告：李国平

本诉原告：中铁建物业管理有限公司长沙分公司

审判长、审判员（人民陪审员）：

受本诉被告李国平委托，现根据原告起诉状、原告现已提交的两组证据及关联案件材料，发表代理意见。本意见以开庭前现有证据为限；原告补证后，代理人保留补充意见。

一、本案首先要审查的是一笔具体物业费债权，而不是抽象决定整个小区物业合同是否有效

原告请求10,384.08元，必须证明：其是有权收费的物业服务人；李国平承担付款义务；请求覆盖的42个月内合同或法定收费基础持续存在；原告已提供相应服务；112.38㎡、2.2元、取整及核销方式正确；每期债权未付且未超过诉讼时效。个人协议是否有效、建设单位前期合同是否依法订立，只是该完整链条中的部分环节。

因此，李国平不主张“合同一旦有任何瑕疵，全部服务当然免费”；同样，原告也不能以一份个人协议复印件和一页聊天拼图，要求法院推定收费主体、合同、履行、账簿、催告和时效全部成立。

二、原告现有证据存在四个直接、可验证的断裂

第一，起诉事实与其自有证据矛盾。起诉状写2021年3月21日、91.97㎡；个人协议写2021年3月31日、112.38㎡；微信也写112.38㎡。10,384.08元按112.38㎡可以复算，按91.97㎡不能复算。（P1第1页；P2第1、12页；P3第13页；D1第50页）这很可能是起诉状笔误，但是否笔误应由原告更正并以账簿说明，法院不应替其选择事实。

第二，原告没有提交个人协议反复援引的基础《前期物业服务合同》。个人协议第1.6条和第2.4条明确写明依据开发商与甲方签订的合同收费，原告却未把该合同作为本诉证据提交。（P2第2—3页）这不是要求原告证明抽象的“行业资格”，而是要求其证明自己选择的具体请求权基础。

第三，原告没有提交逐期债权凭证。没有账单、发票、回款流水、会计原始凭证、欠费核销表，无法核对何人付款、何时付至2022年12月31日、是否有抵扣、各期何时到期。微信中物业人员的单方计算不能代替账簿。（P3第13页）

第四，原告没有提交2023—2026年服务和催告链。抽象称“依约服务”“多次催讨”不是证据。其应提交人员、保洁、巡查、设施维保、维修工单、投诉处置、公示和催告送达资料。

三、签名争议必须按“本人签署—有权代理—无权代理追认—表见代理”顺序审查

李国平当前陈述并非“女儿代签”，而是律师朋友在交房现场代签。必须严格依最新陈述审查，不混用旧说法。

（一）先确定谁实际书写

原告应出示原件、经办记录和现场人员。私文书真实性由使用该文书证明案件事实的一方承担举证责任。若原告坚持李国平亲笔而李国平否认，原件核验后才有决定笔迹鉴定的必要；鉴定申请、样本和费用依法院释明处理，不能简单说“不申请鉴定的一方当然败诉”。

（二）如双方确认朋友代签，笔迹鉴定不再解决真正争点

真正争点是朋友同行委托范围是否包括签订个人物业协议；李国平最初拒签后是否最终同意；是否有口头或书面授权；物业经办人是否听见拒签；签名写的是朋友本人姓名、李国平姓名还是带代理说明；李国平后来是否明知协议具体条款而付款或接受履行。

（三）律师身份不是代理权证明

职业身份至多影响物业对现场情形的理解，不能证明特定授权。表见代理还要求相对人有合理信赖基础并善意、无过失。若能证明李国平当场明确拒签，物业仍要求同行人员代签，物业对无权代理即可能知道或至少存在过失。相反，若李国平在场默许签名、收取合同并依约多次付款，原告关于授权或追认的主张会明显增强。这一不利可能必须正面核查。

四、两版基础合同可以提交，但正确证明目的是“版本待查”，不是未经证明宣告一真一假

现有B/C区合同签署页显示2016年8月31日；市住建部门2025年回复称2016年5月签约。另有当事人称从行政案卷取得2016年5月31日版本，但本轮归集材料尚未发现该日期完整原件。（D2签署页；D8第40—41页；线索S4）

两份来自行政案卷的合同可以作为证据，尤其应连同该案证据目录、来源证明、法院收件章及质证笔录提交。但其直接证明力首先是“行政案卷中存在两个日期/版本”，不是“法院已经认定其中一份伪造”。应申请责令原告提交：两版原件、备案底卷、用印及签约记录、换页/补签/重签说明、实际履行版本。原告无正当理由拒不提交其控制的书证时，才进一步主张不利后果。

五、招投标抗辩有价值，但不能越过构成要件直接推到全部合同无效

现有材料证明：2016年4月22日总公司中标；建设单位与中标物业的总公司均受同一上级公司控制；签约、履约主体涉及长沙分公司；完整招投标底卷尚不齐全。（D4第1页；A1第12页）

《招标投标法实施条例》第34条第一款禁止与招标人存在利害关系且可能影响公正的主体投标，第二款禁止同一负责人或控股、管理关系的不同投标人参加同一标段。李国平原先论证偏重第二款，而现有事实更需要审查第一款；但仍须证明“可能影响公正”的具体基础。第34条规定“相关投标无效”，并不自动回答后续物业合同的民事效力；还须通过《民法典》第153条判断强制规范的性质、目的及合同效力后果。第154条恶意串通还要求共同恶意和损害他人权益，不能只靠同集团关系推定。

特别是，27046号一审判决已经对这些问题作出不利判断：认为物业服务不属于《招标投标法》第3条所列法定必须招标的工程项目；关联关系未被证明实质影响结果；程序形式瑕疵不足以导致长期履行的合同无效；分公司签约不影响效力。（A1第11—14页）该判决同时称二被告“未严格遵守法律规定”并由其承担诉讼费，这可以用于要求其说明具体违规，但不能截取该一句推导合同必然无效。二审结果未找到前，应将招投标作为重要保留抗辩和书证调取方向，不宜作为本案唯一胜负点。

六、个人协议的格式条款抗辩比“整体无效”更精确

协议是物业预拟文本，日5‰违约金、拟制送达、第三人行为连带责任、单向律师费、共有收益由物业支配以及广泛免责均未见显著提示或个别协商。（P2第3—5、7、9—11页）原告应依《民法典》第496条及合同编通则解释第10条证明提示说明。

法律后果必须分层：未提示说明且导致未注意或理解的重大异常条款，是“不成为合同内容”；不合理免除物业责任、加重业主责任或排除业主主要权利的，是“条款无效”；仅有歧义的，作不利于物业的解释；违约金过高的，依第585条调减。不能把这些不同后果统称为“整个协议无效”。

2009年物业司法解释原第2条曾规定同类不当格式条款无效，但2021年修正时已经删除，不宜在本案作为现行条文直接引用。现行依据应是民法典第496—498、506条和消保法第26条（消保法适用作为补充论证）。

七、关于“不签字不能收房”：有重要证据价值，但胁迫撤销路径已经高度危险

“不签不交房”若有录音、现场证人、交房通知和投诉记录，可以证明物业知道李国平拒签，从而削弱授权、追认和表见代理；也可证明个人协议不是平等磋商形成。但法律上的胁迫要求以损害合法权益相要挟，使当事人基于恐惧作出意思表示，激烈争吵或“无奈”本身不够。

更致命的是期间：协议日期为2021年3月31日。《民法典》第152条规定受胁迫方自胁迫终止起一年不行使撤销权，且自行为发生起五年为最长期间。至2026年9月已超过五年。没有证据证明曾在期限内依法行使撤销权时，现提出撤销反诉极可能被驳回。因此该事实主要服务于无权代理、格式条款和签约过程审查，不作为当前撤销请求。

八、即使法院不采主要抗辩，仍须逐层审查以下备位抗辩

1. 收费面积应以产权、测绘和合同一致证据确定。现有产权支持112.38㎡，这对李国平并非有利；应诚实承认，而把争点放在原告起诉事实错误和账簿缺失。

2. 原告如证明112.38㎡、2.2元和42个月，则10,384.08元数学上可复算；李国平不作明显站不住脚的“算术错误”抗辩，而要求其证明逐期到期、核销和未付。

3. 2023年上半年、下半年费用依协议可能分别在2022年12月25日、2023年6月25日前到期。若本案立案已晚于相应三年期间且无有效中断，对相应部分应适用诉讼时效抗辩。

4. 原告若证明实际提供服务，合同效力争议不当然使全部服务免费。即使个人协议对李国平不生效，法院仍可能依据依法订立的建设单位前期合同；即使基础合同无效，也可能按照无效后的返还折价规则审查合理服务价值。原告仍应证明服务内容、期间、质量和合理标准。

5. 原告当前未请求违约金和律师费，法院不应超诉请裁判；如增加，应给予李国平新的答辩、举证和质证机会。

九、本案目前不具备当然中止条件

27046号民事二审结果可能影响基础合同效力评价，但本案还涉及个人协议、具体服务、金额、付款、催告和时效，法院能够自行审查。除非受诉法院认定本案确须以该上诉案生效结果为依据，否则不宜仅因存在关联诉讼就主张当然中止。更实用的请求是：要求原告和法院先核实27046号案二审案号、受理及裁判状态，并将相关生效文书纳入质证。

十、结论

在原告补齐证据前，其现有证据不足以支持全部诉请。请求法院责令原告提交个人协议原件、基础合同及招投标/授权材料、收费账簿、实际履约和催告证据；对签名归属、合同版本、面积计算和诉讼时效逐项查明。若原告完成部分证明，也只能支持证据充分、金额明确且未过时效的合理费用；不应支持现诉请之外的违约金、律师费。

此致　长沙市开福区人民法院

委托诉讼代理人：____________　　2026年　月　日

原告证据质证意见

案号：【本诉案号待补】

案由：物业服务合同纠纷

提交人（本诉被告）：李国平

本诉原告：中铁建物业管理有限公司长沙分公司

就原告现已提交的《前期物业服务协议》和微信截图，发表质证意见如下。若原告另行补充证据，提交人保留补充质证的权利。

一、对《前期物业服务协议》（原告材料第1—12页）的质证意见

（一）真实性：对复印件的真实性及签名归属不予认可，请求核对原件

1. 原告现提交的是扫描/复印材料，尚未出示协议原件。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第11、61、92条，原告既以该私文书证明李国平订约，就应当提交原件并对真实性承担举证责任。

2. 协议第12页乙方栏虽书写“李国平”姓名并落款“2021年3月31日”，但李国平陈述该签名并非本人书写，而是交房时随行的律师朋友所签。该陈述目前尚需律师朋友证言、现场人员、录音录像、交房文件等补强，提交人不把它表述为已被裁判确认的事实。

3. 协议甲方处仅见公司印章，负责人签章和甲方日期空白；协议正文从第14条跳至第18条。上述情形未必单独导致合同不成立，但会影响对原件完整性、形成过程和签署日期的判断，应由原告说明并提供原件、用印审批和经办记录。

（二）关联性和签署归属：纸面有姓名不等于行为当然归属于李国平

1. 如果原告承认是律师朋友代签，则争点不是“是否李国平亲笔”，而是朋友是否获得签约授权、李国平是否事后追认，以及原告是否有理由相信其有代理权。此时通常没有必要仅为证明“不是李国平笔迹”而鉴定。

2. 李国平最新陈述是：交房时本人因原告不能提供前期物业招投标、合同等资料而明确拒签；原告坚持“不签字不能收房”；随后由随行律师朋友签名。若李国平当场拒签且原告知情，该事实将直接削弱原告关于善意、无过失及表见代理的主张。律师职业身份只能证明其可能具备法律知识，不能替代具体授权，更不能当然证明李国平同意其代签。

3. 如果原告坚持签名由李国平本人书写，应先提交原件、说明签署时间地点和在场人员，并由其就私文书真实性完成初步证明；必要时由法院释明鉴定。不能笼统表述为“原告不申请鉴定即当然败诉”，也不能把朋友代签错误描述为原告伪造。

4. 原告还应证明追认。后续由谁支付物业费、支付备注、收款账户、票据抬头、李国平是否知道个人协议内容后仍履行，均会影响《民法典》第171、172、503条的判断。现有微信截图只称“之前物业费都是一年一交”，没有支付流水和付款人身份，尚不足以证明李国平追认。

（三）合法性及证明力：即使文件真实，也不能当然证明本诉全部债权

1. 协议第1.6条、第2.4条明确把收费依据连接到开发商与物业签订的《前期物业服务合同》。原告却未提交该基础合同、附件、招投标和总分公司授权材料。现有材料最多证明原告持有一份个人协议复印件，不能独立证明建设单位前期合同系依法订立、对应12栋并在欠费期间持续有效。

2. 协议记载房屋建筑面积112.38㎡、日期2021年3月31日（第1、12页），起诉状却记载91.97㎡、2021年3月21日。产权页也记载112.38㎡（证据D1第50页）。诉请10,384.08元恰好等于按112.38㎡计算的月费247.24元乘42个月。原告应更正事实陈述并提交逐期账单、舍入规则、已付/未付台账；该矛盾不能由法院替原告补足说明。

3. 第5.2（2）项、第12.4条约定逾期按日5‰承担违约金，属于物业单方预拟的重大异常条款，文本未见加粗、框线、单独签字等显著提示，也未见解释说明证据。该标准按单利年化约182.5%，显著偏高。提交人主张该条款不成为合同内容；即使法院认为其进入合同，也应审查其是否不合理加重业主责任，并在原告实际提出请求时依《民法典》第585条大幅调减。原告诉讼请求目前仅列本金和诉讼费，理由中提到违约金不能替代明确的诉请、金额和算法，法院不应超出诉请裁判。

4. 第2.14条及第11条把邮件未签收、退回、张贴等一律拟制为送达，不应理解为免除原告对催告到达和诉讼时效中断的举证责任，更不能替代法院法定送达。

5. 第1.12条及第9条将共有区域经营收益交由甲方支配，缺乏业主决定、账目公开和成本审查机制；第2.8条概括要求业主为承租人、使用人、访客行为承担连带责任；第12.5条单向转嫁律师费等费用，均属应由原告证明提示说明、并依《民法典》第496—498条分别审查是否不成为合同内容或无效的格式条款。

6. 第8、10条关于财产保管和治安事件的责任界定不能解释为原告对其故意、重大过失或未履行物业服务法定义务一概免责。第5.3条关于空置房物业费并非当然无效，但其中公共能耗、车位费、垃圾费等额外项目仍须逐项证明收费依据和实际发生。

（四）对该证据证明目的的结论

对协议复印件的原件同一性和乙方签名归属不予认可；对其与12栋503室、112.38㎡及2.2元单价的表面关联性予以注意，但不认可其足以证明：李国平本人订约或授权朋友订约、原告完成格式条款提示说明、基础前期合同依法订立、2023年至2026年全部期间均已按约履行、全部欠费和附加费用计算准确。

二、对微信截图（原告材料第13页）的质证意见

（一）真实性和完整性

1. 截图是多段聊天拼图，没有展示微信号、实名信息、完整首尾、原始设备、导出过程及所有语音/转账内容。请求原告出示原始手机和完整聊天记录，说明制作人、提取方式和形成时间。

2. 聊天账号虽显示“12栋1单元503”，但物业人员使用“美女”“李姐/李女士”等称谓。现有页面不能证明对话人是李国平，也不能证明李国平控制该账号或亲自作出任何承认。

（二）关联性和证明力

1. 截图中物业人员单方称面积112.38㎡、月费247.24元、已缴至2022年12月31日。该内容可反向证明起诉状91.97㎡记载错误，但不能单独证明付款人、付款金额、付款性质及李国平追认个人协议。

2. 截图没有完整展示针对2023年1月1日至2026年6月30日每一期欠费的催缴、送达和合理期限，也无账单、发票或回款记录。其不足以单独证明全部债权，更不足以证明所有分期债权均发生诉讼时效中断。

3. 截图还显示业主一方曾反映电动车堵塞出行并索要招投标、收费、验收等资料，物业回复将提供文件，但页面未证明文件最终交付。这部分至少说明双方对服务和资料公开存在争议，不能截取其中催费内容而排除上下文。

（三）质证结论

对截图打印件的真实性、完整性及账号主体均不予认可；对其中原告工作人员作出的112.38㎡、247.24元/月等于己不利陈述，请法院结合产权证和原告其他材料审查。该截图不能单独证明李国平收到有效催告、承认欠费、完成追认或原告已经全面履约。

三、原告尚须补充的核心证据

1. 个人协议原件、用印记录、签署经办人及现场记录；

2. 建设单位B/C区前期物业服务合同原件、全部附件、服务期限和12栋区域图；

3. 中标通知书、招标文件、投标文件、评标报告、候选人及总公司授权分公司签约履约材料；

4. 2023—2026年逐期收费台账、发票、已付款流水、欠费计算表和会计原始凭证；

5. 该期间服务计划、人员排班、保洁/巡查/维修/绿化/设备维保、投诉处置及公开公示记录；

6. 所有催缴函、快递轨迹、签收或退回材料、完整电子聊天和账号实名信息；

7. 2016年5月与8月31日合同日期差异的原件及书面解释；

8. 本案原告营业执照、负责人身份证明、总公司授权及债权归属材料。

此致

长沙市开福区人民法院

提交人：李国平

日期：2026年　月　日

民事反诉状（庭前审阅稿）

本稿尚缺本诉案号、反诉提出期限、律师朋友证言及授权/追认事实确认，暂不标为可直接提交。文中【】事项补齐并按《反诉可行性说明》作最终取舍后再签署。

反诉原告（本诉被告）：李国平，男，出生日期已脱敏，汉族，住址已脱敏，公民身份号码430105**1514，联系电话131**7692。

反诉被告（本诉原告）：中铁建物业管理有限公司长沙分公司，住所地长沙市开福区秀峰路69号山语城会所3楼，统一社会信用代码91430105597559754W。

负责人：张鑫，总经理。

本诉案号：【待补】

案由：物业服务合同纠纷

反诉请求

一、确认反诉被告于本诉中提交的、落款日期为2021年3月31日的《前期物业服务协议》对反诉原告不发生效力；

二、备位请求：如人民法院认定上述协议对反诉原告发生效力，请确认以下格式条款未成为合同内容；如人民法院认定已成为合同内容，请确认其中不合理免除、减轻反诉被告责任，加重反诉原告责任或排除、限制反诉原告主要权利的部分无效：

1. 第五条第2款第（2）项及第十二条第4款关于逾期费用按每日5‰承担违约金的条款；

2. 第二条第14款、第五页送达段及第十一条中关于邮件无论是否本人签收、退回即视为送达、张贴即视为送达的条款；

3. 第二条第8款关于反诉原告对承租人、使用人、访客的一切相关行为承担连带责任的条款；

4. 第十二条第5款关于由反诉原告承担反诉被告诉讼费、律师费等费用的条款；

5. 第一条第12款、第九条第1—2款关于共有场地、共用部位、共用设施经营收益均由反诉被告支配，直接用于补贴物业管理服务支出的条款。

三、反诉案件受理费由反诉被告承担。

事实与理由

一、反诉被告已经在本诉中以个人协议向反诉原告主张权利，双方对该协议是否约束反诉原告及异常格式条款效力存在现实争议

反诉被告在本诉起诉状中称其与反诉原告签订个人《前期物业服务协议》，并以该协议主张2023年1月1日至2026年6月30日物业费10,384.08元，同时在事实理由中援引日5‰违约金条款。该协议不是纯粹抽象文件，而是反诉被告正在据以主张债权、催缴费用及可能主张违约责任的直接依据。（证据P1第1页；P2第1—12页）

二、乙方栏签署行为是否归属于反诉原告，应按代理权限、追认和表见代理规则审查

协议第12页乙方栏虽书写“李国平”姓名并标注2021年3月31日，但反诉原告陈述该签名并非本人书写，而是收房时随行的律师朋友所写。签署现场曾因反诉被告不能提供反诉原告要求查阅的前期物业招投标、合同等资料发生争执，反诉原告本人拒绝签字，反诉被告表示“不签字不能收房”。随后出现由律师朋友签名的情况。（证据P2第12页；当事人陈述S1）

【需李国平在提交前确认并补证：朋友签的是“李国平”姓名还是本人姓名；李国平是否明确允许朋友代签；同行委托是否仅为陪同或提供法律意见；物业经办人是否听见拒签；李国平是否收取协议副本；2021年至2022年物业费由何人、基于何文件支付。】

若朋友没有签约授权，反诉原告又未在事后明知协议内容并追认，依《民法典》第171、503条，该协议对反诉原告不发生效力。律师身份本身不产生代理权。若反诉原告当场明确拒签且反诉被告知情，反诉被告即难以证明其对代理权外观具有善意和无过失，不符合第172条表见代理的要求。

反诉被告作为主张私文书及代理效果的一方，应当出示协议原件、签署经办记录和授权/追认证据。现有微信截图使用“美女”“李姐/李女士”等称谓，未显示账号实名、付款流水或票据，不能证明反诉原告控制账号或亲自履行、追认协议。（证据P3第13页）

三、备位请求所列条款均系反诉被告预先拟定的重大格式条款，现有文本没有显著提示或个别协商证据

案涉协议采用反诉被告统一抬头和固定文本，条款长达12页。日5‰违约金、拟制送达、第三人行为连带责任、单向律师费、共有收益由物业单方支配等内容均以普通字体连续排印，签署页没有对异常条款单独签名确认。反诉被告尚未提交磋商记录、提示说明书、录音录像或其他足以证明其履行提示说明义务的证据。（证据P2第3—5、7、9—12页）

依《民法典》第496条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》第9、10条，反诉被告应对合理提示和通常能够理解的说明承担举证责任；未尽义务并导致反诉原告未注意或理解的，相关异常条款不成为合同内容。

四、即使相关条款被认定进入合同，其不合理加责、免责或排权部分仍应确认无效

日5‰违约金按单利计算年化约182.5%，且适用于包括物业费、车位服务费等在内的宽泛费用，显著加重业主责任。拟制送达条款把拒收、退回或单方张贴一律等同实际到达，实质减轻反诉被告对催告的证明责任。访客责任条款不区分反诉原告有无过错、是否存在法定连带责任基础。律师费条款无金额和合理性边界，单向转嫁经营者维权成本。上述不合理部分符合《民法典》第497条规定的无效情形。

共有部分经营收益属于业主共有。协议却约定收益均由反诉被告支配、直接补贴物业支出，未设置业主共同决定、成本扣除审查、账目公开和收益归属机制，排除、限制反诉原告对共有收益的所有、知情与监督权，违反《民法典》第282、943、496、497条的制度要求。反诉原告当前没有掌握具体收益和违规收费金额，故不在本案中虚构返还数额；待取得账簿后，依法另行主张或变更请求。

五、本反诉与本诉主体相同、基于同一协议及同一签署事实，具有合并审理的事实和法律关联

本反诉限于本诉双方，直接针对反诉被告作为本诉核心证据提交的2021年个人协议，涉及同一签署过程和格式条款，符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第232、233条的关联性要求。

本反诉没有再次请求确认建设单位与物业之间的2014年、2016年A区/B/C区前期物业服务合同无效。该项请求已经是（2025）湘0105民初27046号案件及其上诉的审理对象，再次提出会产生重复诉讼、审理对象重叠和建设单位不在本诉当事人范围等程序风险。基础合同的真实性、版本及能否作为本诉收费依据，仍应作为本诉抗辩和证据审查事项处理。

若人民法院认为第一项“个人协议对反诉原告不发生效力”已经属于本诉必须处理的抗辩、缺乏独立确认利益，反诉原告请求将该项事实和法律主张作为本诉抗辩继续审理，不视为反诉原告放弃对签名归属、代理权限、追认和表见代理的异议。

综上，请依法受理反诉并支持反诉请求。

此致

长沙市开福区人民法院

反诉原告：李国平

2026年　月　日

书证提出命令申请书

申请人（本诉被告）：李国平，男，出生日期已脱敏，汉族，住址已脱敏，公民身份号码430105**1514，联系电话131**7692。

被申请人（本诉原告）：中铁建物业管理有限公司长沙分公司，住所地长沙市开福区秀峰路69号山语城会所3楼，统一社会信用代码91430105597559754W。

负责人：张鑫，总经理。

案号：【本诉案号待补】

申请事项

请求人民法院责令被申请人在指定期限内提交以下由其控制的书证原件或完整复制件，并说明形成、保管及使用情况：

一、落款2021年3月31日、乙方栏署有“李国平”姓名的《前期物业服务协议》原件，以及签署经办记录、用印审批、交房/入伙办理记录、现场人员名单、授权委托书或其他代理权限材料；

二、该个人协议第1.6条、第2.4条所援引的、对应山语城三期12栋503室的建设单位《前期物业服务合同》原件、全部附件、骑缝章页、变更/补充协议、总公司授权文件，以及2016年5月、2016年8月31日不同日期或版本的形成说明；

三、2016年B/C区招标文件、投标文件、中标通知书、评标报告、中标候选人名单、投标人名单、总公司投标及授权分公司签约履约材料；

四、李国平名下12栋503室自首次收费至2026年6月30日的物业费会计台账、原始记账凭证、发票/收据、银行或微信收款流水、付款人信息、核销顺序和逐期欠费计算表；

五、2023年1月1日至2026年6月30日对应本案物业费期间的物业服务履约材料，包括人员排班、保洁、秩序巡查、设备维保、维修工单、投诉处理、服务及收费公示、共有收益公开材料；

六、被申请人主张“多次催讨”的全部催缴通知、快递底单及轨迹、短信/电话记录、微信完整聊天及原始载体信息、张贴记录和接收人身份材料。

事实与理由

被申请人仅凭个人协议复印件和一页微信截图请求申请人支付2023年1月1日至2026年6月30日物业费10,384.08元。个人协议真实性、签名归属、代理权限和追认存在争议；协议自身明确援引建设单位前期合同；起诉状91.97㎡与协议、产权证112.38㎡不一致；诉请金额又按112.38㎡口径计算；原告没有提交逐期账簿、付款、履约和完整催告资料。（证据P1—P3、D1）

上述书证均由被申请人或其总公司、关联管理部门在正常经营中形成、使用并控制，其中个人协议原件、其援引的基础合同、账簿及原始记账凭证尤其属于被申请人应当提交的书证。各书证分别关系到合同成立和效力、代理与追认、收费主体、计费面积、已付/未付金额、实际履行、催告及诉讼时效，对裁判结果有实质影响，申请人客观上不能自行取得。

依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第45—48条，请依法审查并责令被申请人提交。被申请人无正当理由拒不提交的，请依法审查是否对相应事实作出不利认定。

此致

长沙市开福区人民法院

申请人：李国平

2026年　月　日