# 民事反诉状（庭前审阅稿）

> 本稿尚缺本诉案号、反诉提出期限、律师朋友证言及授权/追认事实确认，暂不标为可直接提交。文中【】事项补齐并按《反诉可行性说明》作最终取舍后再签署。

反诉原告（本诉被告）：李国平，男，出生日期已脱敏，汉族，住址已脱敏，公民身份号码430105********1514，联系电话131****7692。

反诉被告（本诉原告）：中铁建物业管理有限公司长沙分公司，住所地长沙市开福区秀峰路69号山语城会所3楼，统一社会信用代码91430105597559754W。

负责人：张鑫，总经理。

本诉案号：【待补】

案由：物业服务合同纠纷

## 反诉请求

一、确认反诉被告于本诉中提交的、落款日期为2021年3月31日的《前期物业服务协议》对反诉原告不发生效力；

二、备位请求：如人民法院认定上述协议对反诉原告发生效力，请确认以下格式条款未成为合同内容；如人民法院认定已成为合同内容，请确认其中不合理免除、减轻反诉被告责任，加重反诉原告责任或排除、限制反诉原告主要权利的部分无效：

1. 第五条第2款第（2）项及第十二条第4款关于逾期费用按每日5‰承担违约金的条款；
2. 第二条第14款、第五页送达段及第十一条中关于邮件无论是否本人签收、退回即视为送达、张贴即视为送达的条款；
3. 第二条第8款关于反诉原告对承租人、使用人、访客的一切相关行为承担连带责任的条款；
4. 第十二条第5款关于由反诉原告承担反诉被告诉讼费、律师费等费用的条款；
5. 第一条第12款、第九条第1—2款关于共有场地、共用部位、共用设施经营收益均由反诉被告支配，直接用于补贴物业管理服务支出的条款。

三、反诉案件受理费由反诉被告承担。

## 事实与理由

### 一、反诉被告已经在本诉中以个人协议向反诉原告主张权利，双方对该协议是否约束反诉原告及异常格式条款效力存在现实争议

反诉被告在本诉起诉状中称其与反诉原告签订个人《前期物业服务协议》，并以该协议主张2023年1月1日至2026年6月30日物业费10,384.08元，同时在事实理由中援引日5‰违约金条款。该协议不是纯粹抽象文件，而是反诉被告正在据以主张债权、催缴费用及可能主张违约责任的直接依据。（证据P1第1页；P2第1—12页）

### 二、乙方栏签署行为是否归属于反诉原告，应按代理权限、追认和表见代理规则审查

协议第12页乙方栏虽书写“李国平”姓名并标注2021年3月31日，但反诉原告陈述该签名并非本人书写，而是收房时随行的律师朋友所写。签署现场曾因反诉被告不能提供反诉原告要求查阅的前期物业招投标、合同等资料发生争执，反诉原告本人拒绝签字，反诉被告表示“不签字不能收房”。随后出现由律师朋友签名的情况。（证据P2第12页；当事人陈述S1）

【需李国平在提交前确认并补证：朋友签的是“李国平”姓名还是本人姓名；李国平是否明确允许朋友代签；同行委托是否仅为陪同或提供法律意见；物业经办人是否听见拒签；李国平是否收取协议副本；2021年至2022年物业费由何人、基于何文件支付。】

若朋友没有签约授权，反诉原告又未在事后明知协议内容并追认，依《民法典》第171、503条，该协议对反诉原告不发生效力。律师身份本身不产生代理权。若反诉原告当场明确拒签且反诉被告知情，反诉被告即难以证明其对代理权外观具有善意和无过失，不符合第172条表见代理的要求。

反诉被告作为主张私文书及代理效果的一方，应当出示协议原件、签署经办记录和授权/追认证据。现有微信截图使用“美女”“李姐/李女士”等称谓，未显示账号实名、付款流水或票据，不能证明反诉原告控制账号或亲自履行、追认协议。（证据P3第13页）

### 三、备位请求所列条款均系反诉被告预先拟定的重大格式条款，现有文本没有显著提示或个别协商证据

案涉协议采用反诉被告统一抬头和固定文本，条款长达12页。日5‰违约金、拟制送达、第三人行为连带责任、单向律师费、共有收益由物业单方支配等内容均以普通字体连续排印，签署页没有对异常条款单独签名确认。反诉被告尚未提交磋商记录、提示说明书、录音录像或其他足以证明其履行提示说明义务的证据。（证据P2第3—5、7、9—12页）

依《民法典》第496条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》第9、10条，反诉被告应对合理提示和通常能够理解的说明承担举证责任；未尽义务并导致反诉原告未注意或理解的，相关异常条款不成为合同内容。

### 四、即使相关条款被认定进入合同，其不合理加责、免责或排权部分仍应确认无效

日5‰违约金按单利计算年化约182.5%，且适用于包括物业费、车位服务费等在内的宽泛费用，显著加重业主责任。拟制送达条款把拒收、退回或单方张贴一律等同实际到达，实质减轻反诉被告对催告的证明责任。访客责任条款不区分反诉原告有无过错、是否存在法定连带责任基础。律师费条款无金额和合理性边界，单向转嫁经营者维权成本。上述不合理部分符合《民法典》第497条规定的无效情形。

共有部分经营收益属于业主共有。协议却约定收益均由反诉被告支配、直接补贴物业支出，未设置业主共同决定、成本扣除审查、账目公开和收益归属机制，排除、限制反诉原告对共有收益的所有、知情与监督权，违反《民法典》第282、943、496、497条的制度要求。反诉原告当前没有掌握具体收益和违规收费金额，故不在本案中虚构返还数额；待取得账簿后，依法另行主张或变更请求。

### 五、本反诉与本诉主体相同、基于同一协议及同一签署事实，具有合并审理的事实和法律关联

本反诉限于本诉双方，直接针对反诉被告作为本诉核心证据提交的2021年个人协议，涉及同一签署过程和格式条款，符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第232、233条的关联性要求。

本反诉没有再次请求确认建设单位与物业之间的2014年、2016年A区/B/C区前期物业服务合同无效。该项请求已经是（2025）湘0105民初27046号案件及其上诉的审理对象，再次提出会产生重复诉讼、审理对象重叠和建设单位不在本诉当事人范围等程序风险。基础合同的真实性、版本及能否作为本诉收费依据，仍应作为本诉抗辩和证据审查事项处理。

若人民法院认为第一项“个人协议对反诉原告不发生效力”已经属于本诉必须处理的抗辩、缺乏独立确认利益，反诉原告请求将该项事实和法律主张作为本诉抗辩继续审理，不视为反诉原告放弃对签名归属、代理权限、追认和表见代理的异议。

综上，请依法受理反诉并支持反诉请求。

此致

长沙市开福区人民法院

反诉原告：李国平

2026年　月　日