# 开庭重点与待补证据清单

## 一、开庭时先说清楚的五句话

1. 本案审理的是10,384.08元具体物业费债权，原告必须逐项证明收费主体、合同基础、服务、面积、账目、催告和时效。
2. 李国平不承认2021年个人协议由本人亲笔签署；如物业承认朋友代签，争点是授权、追认和表见代理，而不是无意义的笔迹鉴定。
3. 起诉状写91.97㎡、2021年3月21日，原告协议和产权证却是112.38㎡、2021年3月31日；诉请金额按112.38㎡计算。请原告先更正并提交逐期账簿。
4. 两版/两日期基础合同用于证明版本和收费基础尚待查明，不主张仅凭日期差异就认定一份伪造。
5. 即使法院认定存在有效收费基础，也必须排除超过诉讼时效的分期债权，并排除现诉请之外的日5‰违约金、律师费。

## 二、建议法庭归纳的争议焦点

1. 原告是否为有权就12栋503室、2023-01-01至2026-06-30收费的物业服务人；
2. 2021年个人协议乙方签名由谁书写，代签是否有授权、追认或构成表见代理；
3. 个人协议中的重大格式条款是否被提示说明、是否成为合同内容或部分无效；
4. 原告主张的基础前期物业合同是哪一份、对应何区域、是否依法订立、总公司与分公司如何衔接；
5. 计费面积、单价、舍入规则、逐期到期日、已付/未付金额是否准确；
6. 原告在请求期间是否实际、适当提供服务；
7. 各期物业费是否超过诉讼时效，催告或承认是否构成中断；
8. 反诉是否具备独立诉的利益及是否与本诉合并审理。

## 三、对原告的庭审发问

### 关于起诉和金额

1. 起诉状落款日期、法院收件日期和立案日期分别是什么？
2. 为什么起诉状写91.97㎡，协议和微信写112.38㎡？91.97㎡来自何证据？
3. 10,384.08元是否按247.24元/月×42个月计算？247.24元如何取整？
4. 请逐半年度说明到期日、应收、实收、未收和核销顺序。

### 关于个人协议

5. 请出示协议原件。签署时间、地点、经办人和全部在场人是谁？
6. 原告主张签名由李国平本人所写，还是承认由同行朋友代签？
7. 如为代签，原告看到或听到何种授权表示？是否要求出示授权书？
8. 李国平此前是否明确拒绝签字？原告是否将签字作为交房条件？
9. 为什么甲方负责人签章和甲方日期为空？协议第14条后直接出现第18条的原因是什么？
10. 日5‰、拟制送达、律师费、访客连带责任和共有收益条款以何种方式提示并解释？证据在哪里？

### 关于基础合同和招投标

11. 本案12栋503属于A区还是B/C区？请指出规划附件和合同页码。
12. 原告主张的基础合同具体编号、签订日和版本是什么？为何未随起诉提交？
13. 如何解释合同签署页2016年8月31日与住建部门回复“2016年5月签约”的不一致？
14. 总公司中标后，授权长沙分公司签约、履约和收费的书面授权是什么？
15. 招标人与投标人同受上级公司控制、负责人交叉的情况下，如何保证招标公正？请提交投标人名单和评标报告。

### 关于服务、催告、付款

16. 2023—2026年针对本项目的服务台账、人员排班、设备维保、维修工单和公示材料在哪里？
17. 微信账号“12栋1单元503”实名是谁？为何称对方“美女”“李姐/李女士”？
18. “已缴至2022-12-31”的付款人、付款账户、收据抬头和付款依据是什么？
19. 除2023年3月31日截图外，何时以何种方式向李国平本人催告？
20. 对最早两期费用，原告主张何种诉讼时效中断事实？

## 四、立即补证清单（按优先级）

| 优先级 | 材料 | 取得方式 | 用途/不取得的风险 |
|---|---|---|---|
| 1 | 本诉传票、受理通知书、举证通知书、送达记录 | 从现有纸件/电子送达平台查找；立即联系承办法官/书记员核对 | 确定案号、程序、开庭时间、举证及反诉期限；这是目前最大程序风险。 |
| 1 | 律师朋友姓名、联系方式、书面证言及出庭申请 | 李国平提供；在举证期限内申请证人出庭 | 签署人、授权范围、拒签和“不签不交房”的核心证据。没有它，签名抗辩主要停留于单方陈述。 |
| 1 | 2021—2022物业费支付流水、收据、付款人和备注 | 银行/微信账单、物业票据 | 判断是否授权或追认；也是原告可能提出的不利证据，必须提前掌握。 |
| 1 | 2016年5月31日完整合同及其行政案卷来源证明 | 用户现有材料；行政案卷复制件、证据目录、收件章 | 两版合同差异比对。目前仅有8月31日原始签署页和行政回复“2016年5月”。 |
| 1 | 27046号民事二审受理通知、案号、缴费凭证及最新裁判 | 电子法院、送达平台、代理人/法院 | 决定基础合同无效抗辩及重复诉讼风险；不能继续把假设二审结果当事实。 |
| 2 | 个人协议原件、基础合同原件、账簿、催告、履约材料 | 随《书证提出命令申请书》向本案法院提交 | 原告控制，直接决定签名、费用、服务和时效。 |
| 2 | 购房合同及物业条款、交房通知、入伙资料、交房日期 | 李国平家庭文件、开发商或法院调取 | 判断交房条件、签约日期、是否被强制捆绑、起费时间。 |
| 2 | 现场录音录像、当时投诉、聊天、邮件 | 手机、旧电脑、云盘、同行人员 | 补强拒签、资料索要和物业知情。保留原始载体，不只截图。 |
| 2 | 完整产权证及熊领翠共有页 | 不动产权证原件 | 明确共有状况和房屋面积，不推定二人关系或签字效力。 |
| 3 | 2016-04-01收费申请、2016-04-08收费核定及附件 | 价格主管部门信息公开/法院调查 | 现仅有历史诉状线索，不得直接作为已证事实。 |
| 3 | B/C区规划、预售、测绘和物业管理区域备案图 | 住建/自然资源部门、开发商 | 解决判决“A区”与物业庭审陈述“B/C区”的冲突。 |

## 五、程序期限动作

1. **今天即核对送达文书**：没有案号、开庭日和举证期限，所有“剩余天数”均无法可靠计算。
2. **反诉尽快交**：法律上可在法庭辩论结束前提出，但应在法院指定举证期限内或开庭前尽快提出，并保留法院收件凭证；收到反诉费通知次日起7日内预交。
3. **证人、调查取证、书证提出命令**：原则上在举证期限届满前提交；如来不及，应在期限届满前书面申请延期并说明原因。
4. **笔迹鉴定**：先逼原告明确是否承认朋友代签并出示原件。只有原告坚持本人签署且签名真伪仍决定案件时，再在法院指定期间申请。
5. **诉讼时效**：务必在一审明确提出。庭审中要求逐期列明到期日和中断证据，不能只说“整体超过三年”。
6. **原告临时增加违约金/律师费或补交大批证据**：立即要求法院记录异议，给予合理答辩、举证和书面质证期限。

## 六、庭审材料装订建议

1. 第一册：答辩状、代理意见、质证意见、反诉状、书证提出命令申请书；
2. 第二册：李国平拟提交证据目录及证据D1—D8、A1—A4中与本案直接相关页；
3. 第三册：两版合同逐页差异、法律条文和关联裁判摘要，仅供法庭查阅；
4. 每册准备法院一份、对方一份、自留一份；所有复印件带原件或可核验来源。

## 七、当前案件强弱判断

- **最强**：原告当前证据链不完整；起诉日期/面积与证据冲突；签名及授权待证；账簿、催告、履约缺失；日5‰未入诉请且异常。
- **中等**：基础合同版本、A/B/C区域、总分公司授权、招投标关联性要求补证。
- **较弱/高风险**：仅凭关联关系主张恶意串通；仅凭日期不同主张一真一假；主张合同无效即全部服务免费；再次反诉确认2014/2016合同无效；现时提出胁迫撤销。