# 2021年《前期物业服务协议》格式条款逐条审查表

| 条款及页码 | 原文要点 | 格式条款判断 | 具体问题 | 适用规则 | 所需证据 | 建议法律后果及本诉影响 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 第1.12条，第2—3页；第9.1—9.2条，第9页 | 共有场地、部位、设备统一委托甲方经营，收益“均由甲方支配”，用于补贴物业支出 | 是，明显为物业预拟且未见协商痕迹 | 可能架空业主对共有部分收益的所有、知情、决定和监督权；“补贴”缺乏账目、成本和业主决定机制 | 民法典第282、496、497、943条；消保法第26条 | 提示说明记录；公共收益账簿、成本、业主决定及公示 | 主张不成为合同内容；其中允许甲方单方支配且排除业主主要权利部分无效。与本案本金不直接抵销；无具体金额不能反诉返还。 |
| 第2.8条，第4页 | 承租人、使用人或访客违反合同/制度造成损失，由乙方承担连带责任 | 是 | 不区分业主是否有过错、是否存在法定连带责任基础，把第三人一切行为风险转嫁业主 | 民法典第496、497、1165、1168条；消保法第26条 | 物业提示说明、协商记录、具体损害及责任基础 | 主张不成为合同内容；超出法定责任基础、概括设定连带责任部分无效。与当前欠费本金关联较弱。 |
| 第2.14条及送达段，第4—5页；第11条，第10页 | 邮寄无论本人签收、退回均视为送达；张贴即视为送达 | 是 | 将未实际到达一律拟制为到达，可能不合理减轻物业的通知举证责任；不能约束法院诉讼送达 | 民法典第137、496—498条；合同编通则解释第10条 | 邮寄底单、轨迹、地址确认、张贴照片、提示说明 | 主张异常部分不成为合同内容并作不利于物业的限缩解释。原告仍须证明催告到达或足以到达。 |
| 第5.1（4）项，第7页 | 价格主管部门调整收费标准时，按基准价格调整比例调整 | 是 | 不是毫无限制的单方调价权，但具体调整仍须有有效政策依据、适用范围、通知和计算 | 民法典第496、498、943条 | 调价文件、备案、公示、送达及计算表 | 本案原告仍按2.2元主张，条款目前非核心；若主张更高标准则严格举证并作限缩解释。 |
| 第5.2（2）项，第7页；第12.4条，第11页 | 逾期费用按每日5‰交纳违约金 | 是，重大异常条款 | 高额且涵盖物业费、车位费等多种费用；普通字体，无单独签字/说明证据；单利年化约182.5%，显著偏离资金占用损失 | 民法典第496、497、585条；合同编通则解释第10条；消保法第26条 | 原告提示说明证据、实际损失、逐期计算 | 首先主张不成为合同内容；其次主张不合理加重业主责任部分无效；再次请求依法大幅调减。P1诉请未列该项，法院不应超诉请裁判。 |
| 第5.3条，第7页 | 空置房全额缴纳物业费及多项费用 | 是 | “未入住不缴费”通常不成立；但公共能耗、车位费、垃圾费等是否实际发生、是否属物业费不能一揽子推定 | 民法典第944条；现行物业司法解释第2条 | 每项费用依据、范围、实际服务 | 物业费本身不宜主张条款当然无效；对额外收费逐项审查，防止扩大或重复收费。 |
| 第5.5条，第7—8页 | 未登记转让时，原业主对受让人费用承担连带责任 | 是 | 概括连带责任缺乏明确法定基础，可能不合理延长原业主义务 | 民法典第496、497条 | 提示说明、转让/通知事实、费用归属 | 主张不成为合同内容或相关加责部分无效；与本案无房屋转让事实，当前不宜扩张反诉。 |
| 第8.3、10.1—10.2条，第9—10页 | 不存在人身财产保管关系；对治安案件、公用设施障碍等广泛免责 | 是 | 物业可以界定服务而非保管，但不得免除因自身故意、重大过失或未尽合同/法定义务造成的责任 | 民法典第496、497、506、942条 | 安全服务范围、提示说明、具体事件中的履约与过错 | 不作整条无效主张；解释为仅在甲方已尽约定与法定义务、无过错范围内免责，超出部分无效。 |
| 第12.5条，第11页 | 欠费诉讼费用、律师费用等由乙方承担 | 是，重大利害关系条款 | 单向转嫁维权成本，范围无上限且无合理性标准，未见显著提示 | 民法典第496、497条；合同编通则解释第10条 | 提示说明、实际委托、发票、支付、必要性和合理性 | 主张不成为合同内容；不合理加重责任部分无效。P1未请求律师费，目前不应裁判。 |
| 第18条及签署栏，第12页 | 双方签字盖章生效；甲方盖章，负责人签章/甲方日期空白；乙方栏有争议签名 | 生效条款本身通常有效 | 甲方盖章一般可表达同意，空白不当然导致合同不成立；核心在乙方签署人、授权、追认和表见代理 | 民法典第171、172、490、503条；证据规定第92条 | 原件、签署经办人、律师朋友证言、授权/追认、付款主体 | 不把“负责人未签”作为主攻。若朋友无权且未追认，协议对李国平不发生效力；但基础前期合同和实际服务仍需另行审查。 |

## 适用版本说明

个人协议落款2021-03-31，直接适用《民法典》。2009年物业服务司法解释原第2条曾专门规定不当免责、加重业主义务、排除业主主要权利条款无效，但该条自2021-01-01修正时已删除；本表不将其作为现行裁判依据，仅作为制度沿革背景。2016年建设单位前期合同的订立效力适用当时法律，格式条款提示说明问题依民法典时间效力解释第9条处理。