# 原告证据质证意见

案号：【本诉案号待补】  
案由：物业服务合同纠纷  
提交人（本诉被告）：李国平  
本诉原告：中铁建物业管理有限公司长沙分公司

就原告现已提交的《前期物业服务协议》和微信截图，发表质证意见如下。若原告另行补充证据，提交人保留补充质证的权利。

## 一、对《前期物业服务协议》（原告材料第1—12页）的质证意见

### （一）真实性：对复印件的真实性及签名归属不予认可，请求核对原件

1. 原告现提交的是扫描/复印材料，尚未出示协议原件。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第11、61、92条，原告既以该私文书证明李国平订约，就应当提交原件并对真实性承担举证责任。
2. 协议第12页乙方栏虽书写“李国平”姓名并落款“2021年3月31日”，但李国平陈述该签名并非本人书写，而是交房时随行的律师朋友所签。该陈述目前尚需律师朋友证言、现场人员、录音录像、交房文件等补强，提交人不把它表述为已被裁判确认的事实。
3. 协议甲方处仅见公司印章，负责人签章和甲方日期空白；协议正文从第14条跳至第18条。上述情形未必单独导致合同不成立，但会影响对原件完整性、形成过程和签署日期的判断，应由原告说明并提供原件、用印审批和经办记录。

### （二）关联性和签署归属：纸面有姓名不等于行为当然归属于李国平

1. 如果原告承认是律师朋友代签，则争点不是“是否李国平亲笔”，而是朋友是否获得签约授权、李国平是否事后追认，以及原告是否有理由相信其有代理权。此时通常没有必要仅为证明“不是李国平笔迹”而鉴定。
2. 李国平最新陈述是：交房时本人因原告不能提供前期物业招投标、合同等资料而明确拒签；原告坚持“不签字不能收房”；随后由随行律师朋友签名。若李国平当场拒签且原告知情，该事实将直接削弱原告关于善意、无过失及表见代理的主张。律师职业身份只能证明其可能具备法律知识，不能替代具体授权，更不能当然证明李国平同意其代签。
3. 如果原告坚持签名由李国平本人书写，应先提交原件、说明签署时间地点和在场人员，并由其就私文书真实性完成初步证明；必要时由法院释明鉴定。不能笼统表述为“原告不申请鉴定即当然败诉”，也不能把朋友代签错误描述为原告伪造。
4. 原告还应证明追认。后续由谁支付物业费、支付备注、收款账户、票据抬头、李国平是否知道个人协议内容后仍履行，均会影响《民法典》第171、172、503条的判断。现有微信截图只称“之前物业费都是一年一交”，没有支付流水和付款人身份，尚不足以证明李国平追认。

### （三）合法性及证明力：即使文件真实，也不能当然证明本诉全部债权

1. 协议第1.6条、第2.4条明确把收费依据连接到开发商与物业签订的《前期物业服务合同》。原告却未提交该基础合同、附件、招投标和总分公司授权材料。现有材料最多证明原告持有一份个人协议复印件，不能独立证明建设单位前期合同系依法订立、对应12栋并在欠费期间持续有效。
2. 协议记载房屋建筑面积112.38㎡、日期2021年3月31日（第1、12页），起诉状却记载91.97㎡、2021年3月21日。产权页也记载112.38㎡（证据D1第50页）。诉请10,384.08元恰好等于按112.38㎡计算的月费247.24元乘42个月。原告应更正事实陈述并提交逐期账单、舍入规则、已付/未付台账；该矛盾不能由法院替原告补足说明。
3. 第5.2（2）项、第12.4条约定逾期按日5‰承担违约金，属于物业单方预拟的重大异常条款，文本未见加粗、框线、单独签字等显著提示，也未见解释说明证据。该标准按单利年化约182.5%，显著偏高。提交人主张该条款不成为合同内容；即使法院认为其进入合同，也应审查其是否不合理加重业主责任，并在原告实际提出请求时依《民法典》第585条大幅调减。原告诉讼请求目前仅列本金和诉讼费，理由中提到违约金不能替代明确的诉请、金额和算法，法院不应超出诉请裁判。
4. 第2.14条及第11条把邮件未签收、退回、张贴等一律拟制为送达，不应理解为免除原告对催告到达和诉讼时效中断的举证责任，更不能替代法院法定送达。
5. 第1.12条及第9条将共有区域经营收益交由甲方支配，缺乏业主决定、账目公开和成本审查机制；第2.8条概括要求业主为承租人、使用人、访客行为承担连带责任；第12.5条单向转嫁律师费等费用，均属应由原告证明提示说明、并依《民法典》第496—498条分别审查是否不成为合同内容或无效的格式条款。
6. 第8、10条关于财产保管和治安事件的责任界定不能解释为原告对其故意、重大过失或未履行物业服务法定义务一概免责。第5.3条关于空置房物业费并非当然无效，但其中公共能耗、车位费、垃圾费等额外项目仍须逐项证明收费依据和实际发生。

### （四）对该证据证明目的的结论

对协议复印件的原件同一性和乙方签名归属不予认可；对其与12栋503室、112.38㎡及2.2元单价的表面关联性予以注意，但不认可其足以证明：李国平本人订约或授权朋友订约、原告完成格式条款提示说明、基础前期合同依法订立、2023年至2026年全部期间均已按约履行、全部欠费和附加费用计算准确。

## 二、对微信截图（原告材料第13页）的质证意见

### （一）真实性和完整性

1. 截图是多段聊天拼图，没有展示微信号、实名信息、完整首尾、原始设备、导出过程及所有语音/转账内容。请求原告出示原始手机和完整聊天记录，说明制作人、提取方式和形成时间。
2. 聊天账号虽显示“12栋1单元503”，但物业人员使用“美女”“李姐/李女士”等称谓。现有页面不能证明对话人是李国平，也不能证明李国平控制该账号或亲自作出任何承认。

### （二）关联性和证明力

1. 截图中物业人员单方称面积112.38㎡、月费247.24元、已缴至2022年12月31日。该内容可反向证明起诉状91.97㎡记载错误，但不能单独证明付款人、付款金额、付款性质及李国平追认个人协议。
2. 截图没有完整展示针对2023年1月1日至2026年6月30日每一期欠费的催缴、送达和合理期限，也无账单、发票或回款记录。其不足以单独证明全部债权，更不足以证明所有分期债权均发生诉讼时效中断。
3. 截图还显示业主一方曾反映电动车堵塞出行并索要招投标、收费、验收等资料，物业回复将提供文件，但页面未证明文件最终交付。这部分至少说明双方对服务和资料公开存在争议，不能截取其中催费内容而排除上下文。

### （三）质证结论

对截图打印件的真实性、完整性及账号主体均不予认可；对其中原告工作人员作出的112.38㎡、247.24元/月等于己不利陈述，请法院结合产权证和原告其他材料审查。该截图不能单独证明李国平收到有效催告、承认欠费、完成追认或原告已经全面履约。

## 三、原告尚须补充的核心证据

1. 个人协议原件、用印记录、签署经办人及现场记录；
2. 建设单位B/C区前期物业服务合同原件、全部附件、服务期限和12栋区域图；
3. 中标通知书、招标文件、投标文件、评标报告、候选人及总公司授权分公司签约履约材料；
4. 2023—2026年逐期收费台账、发票、已付款流水、欠费计算表和会计原始凭证；
5. 该期间服务计划、人员排班、保洁/巡查/维修/绿化/设备维保、投诉处置及公开公示记录；
6. 所有催缴函、快递轨迹、签收或退回材料、完整电子聊天和账号实名信息；
7. 2016年5月与8月31日合同日期差异的原件及书面解释；
8. 本案原告营业执照、负责人身份证明、总公司授权及债权归属材料。

此致  
长沙市开福区人民法院

提交人：李国平  
日期：2026年　月　日