11 庭审 15 问
规则:一问一事;句短;不夹带结论;不暴露我方全部证据;不替原告提示它缺什么证据。
基本句式:「原告主张这个事实,具体依据本案哪一份证据?」——让原告先选证据、先锁立场,再攻击。
每问统一格式:问题｜目的｜预期A回答 → 下一问｜预期B回答 → 下一问。
目的类别:固定事实｜锁定立场｜暴露缺口｜形成二难｜保留程序异议。
只许问5问时:Q1、Q2、Q4、Q8、Q12。
第一段 · 证据范围与原件(Q1–Q3)
Q1
问题:原告在本案提交的证据,除了《前期物业服务协议》和微信聊天截图,还有没有其他证据?
目的:固定事实
预期A回答:「没有了。」 → 下一问 Q2
预期B回答:「还有……(某材料)。」 → 请其说明该材料的名称、页数、提交日期,并请求记入笔录;若为今日当庭提交 → 当即说"该证据是否在举证期限内提交?请求另行组织质证";然后问 Q2
Q2
问题:这份《前期物业服务协议》是原件,还是复制件?
目的:固定事实
预期A回答:「复制件。」 → 下一问 Q3
预期B回答:「原件。」 → 请求当庭核验(页数、附件、签章、骑缝、装订、与复制件差异),然后直接问 Q4(不问Q3)
Q3
问题:原件现在在哪里,由谁保管,今天带来了吗?
目的:形成二难
预期A回答:「带来了。」 → 请求当庭核验,并转 Q4;核验时保持"不因看到原件就认可签名"
预期B回答:「没带/在公司/找不到。」 → 说"请求记入笔录",转 Q4
第二段 · 让原告选证据(Q4–Q7)
Q4(最关键)
问题:原告主张涉案 12栋1单元503室适用 2.20 元/月·平方米,具体依据本案哪一份证据?
目的:锁定立场 + 暴露缺口
预期A回答:「依据这份协议。」 → 下一问 Q5
预期B回答:「依据发改委的备案价格 / 前期物业服务合同。」 → 下一问 Q6(备案价格)或 Q7(合同)
Q5(承接Q4-A)
问题:协议第五条第(3)项写明"以上收费标准按物价部门最终备案价格执行"。原告是否在本案提交了这个备案价格文件?
目的:形成二难
预期A回答:「提交了。」 → 请其指出是哪一份文件、第几页 → 转 Q6
预期B回答:「没有提交。」 → 说"请求记入笔录",转 Q8
Q6(承接Q4-B 或 Q5-A)
问题:您所指的这份价格文件,记载的适用范围是什么?文件里是否写有 12 栋?
目的:暴露缺口(由原告自己回答范围)
预期A回答:「写有12栋。」 → 请其当庭指出具体栏目与页码;若指不出 → 说"请求记入笔录",转 Q8
预期B回答:「是按整个小区申报的,没有分楼栋。」 → 说"请求记入笔录",转 Q8
Q7(承接Q4-B)
问题:您所指的前期物业服务合同,是 A 区合同还是 B、C 区合同?是否已经在本案提交?
目的:固定事实 + 保留程序异议
预期A回答:「没有提交。」 → 说"请求记入笔录",转 Q8
预期B回答:「今天提交。」 → 当即说"该证据已超过举证期限,请求不予采纳;如法庭准许,请求给予合理期限另行质证",记入笔录,转 Q8
第三段 · 金额与欠费起算(Q8–Q10)
Q8
问题:请原告当庭说明 10,384.08 元的具体计算过程。
目的:固定事实
预期A回答:「112.38 乘 2.2 乘 42。」 → 追问"这个式子的结果是 10,383.912 元,与诉请相差 0.168 元,差额是怎么来的?" → 转 Q9
预期B回答:「月费 247.24,乘 42。」 → 转 Q9
Q9
问题:247.24 元这个月费数字,原告最早是在哪一份材料里形成的?
目的:锁定立场
预期A回答:「微信里管家写了。」 → 说"请求记入笔录",转 Q10
预期B回答:「收费系统里。」 → 问"该系统记录是否已在本案提交?" → 若否,说"请求记入笔录";不要要求它提交;转 Q10
Q10
问题:原告是依据哪一份书面记录,认定被告自 2023 年 1 月 1 日起未缴纳物业费的?
目的:锁定立场
预期A回答:「微信里写了'暂交到2022年12月31日'。」 → 说"请求记入笔录",转 Q11
预期B回答:「有台账,没提交。」 → 说"请求记入笔录";不追问、不要求提交;转 Q11
第四段 · 催告与时效(Q11–Q13)
Q11
问题:原告第一次以书面方式催告被告缴纳物业费,是在什么时间?用什么方式送达的?
目的:锁定立场
预期A回答:给出具体时间与方式。 → 记下原话,转 Q12
预期B回答:「记不清/庭后核实。」 → 说"请求记入笔录",转 Q12
Q12
问题:本案微信截图中,写有"112.38 平米×2.2 元/月=247.24 元""一年是 2966.88 元"的那条消息,是哪一天发出的?这页截图上有没有显示这条消息的发送时间?
目的:形成二难
预期A回答:「2023年3月31日。」 → 请其当庭指出该条消息上的时间位置;指不出 → 说"请求记入笔录",转 Q13
预期B回答:「图上看不到时间。」 → 说"请求记入笔录",转 Q13
Q13
问题:协议第十一条约定:与本协议有关的一切通知,应以书面信函形式当面签收,或者邮寄送达、留置送达、公告送达。原告是否曾按其中任何一种方式向被告送达过催缴通知?
目的:保留程序异议
预期A回答:「有。」 → 请其说明是哪一份、是否已在本案提交 → 未提交则说"请求记入笔录"
预期B回答:「只有微信。」 → 说"请求记入笔录"→ 转 Q14
第五段 · 服务标准与履约(Q14–Q15)
Q14
问题:协议第四条约定,原告提供的服务标准"不低于《中物协〔2004〕1号通知普通住宅小区物业管理服务等级标准》一级标准"。原告是否确认这一约定?
目的:固定事实
预期A回答:「确认。」 → 转 Q15
预期B回答:「协议里的表述以协议为准 / 不清楚。」 → 说"请求记入笔录",转 Q15
Q15
问题:原告在本案是否提交了 2023 年 1 月至 2026 年 6 月期间的物业服务履行记录?
目的:暴露缺口 + 形成二难
预期A回答:「没有提交。」 → 说"请求记入笔录";问题到此为止
预期B回答:「以(2025)湘0105民初27046号判决为证。」 → 当即说:"该判决已经上诉,二审案号(2026)湘01民终13074号,尚未发生法律效力;依民诉法解释第九十三条,未生效裁判确认的事实不属于免证事实。请求记入笔录。"
附:条件性问题(不计入15问,不满足触发条件不问)
F 组 —— 仅在原告当庭主动出示 2016/2017 价格材料时才问
F1:请原告确认,2017 年申报表"电梯住宅"收费标准栏自上而下记载的数字依次为:综合管理 0.4、清洁卫生 0.25、秩序维护 0.5、绿化养护 0.05、公共部位 0.12、供水 0.06、排水 0.05、公共照明 0.1、消防 0.04、避雷 0.15、弱电 0.08、电梯 0.4。是否与表内记载一致?
F2:按上述各项逐项相加,合计是多少?
→ 答"2.2"即止,不追问。目的仅是锁定数字,不作论断。
G 组 —— 仅在开庭前已核实房屋属"保障性住房"(依长沙物业收费政策确认)且取得政策官方原文时才问
G1:原告是否知悉涉案房屋的房屋性质?原告向该类房屋收取物业费时,是否执行了保障性住房物业收费上限的规定?
仅凭不动产权证写有"棚改安置房"字样不足以触发本组。
发问纪律
- 一问一事,不夹带结论。
- 不与对方辩论。对方答完,说"请求记入笔录",转下一问。
- 不问自己不知道答案的问题,除非无论怎么答都对我方有利(Q12、Q15 属此类)。
- 对方开始解释时立即收口:"我的问题问完了,谢谢。"
- 绝不问:"你是不是没有楼栋清单/合同/授权/台账?" —— 那是替原告指出它缺什么。
- 绝不主动要求原告提交它没有提交的材料;只让它自己陈述"提交了没有"。