庭审一页作战卡(李国平本人用)
2026年10月10日 上午10:00｜金霞法庭审判庭(1)｜(2026)湘0105民初17441号｜物业要 10,384.08 元
开庭前先办 3 件事
- 问书记员:举证期限哪天到?(通知书 9 月 1 日发的,"收到后十五日内")
- 问书记员:我方《8组证据册》交上去了没有?没交,第4组(价格材料)别交。
- 去12栋电梯里拍照:轿厢内"特种设备定期检验合格标志"。过期了,就是我们手上一份客观的服务瑕疵证据。
【现在先打什么】
PATH A:让物业自己说,它凭哪份证据。 物业在本案只交了两样:一份协议复印件、一页微信截图。我不主动说任何事,只让它拿东西出来。
【第一句话怎么说】(质证时)
"审判长,对原告证据一的真实性有异议。第一,这是复印件,原告没有出示原件。第二,我否认这份协议第12页上的签名是我本人所签。请求法庭责令原告出示原件,当庭核对。"
【先问哪 5 问】(只许问5问就问这5个)
- 原告在本案除了协议和微信截图,还有没有其他证据?
- 这份协议是原件还是复印件?原件在哪,带来了吗?
- 原告主张我这套 12 栋 1 单元 503 室适用 2.20 元,具体依据本案哪一份证据?
- 10,384.08 元怎么算出来的?
- 微信里写着"247.24 元"的那条消息,哪天发的?截图上有显示吗?
只问,不解释,不争辩。它答完,我说:"请求记入笔录。"
【物业没有原件 → 我怎么说】
"原告未能出示原件,也未说明原件在哪里。依证据规定第六十一条,质证应当出示原件;依第九十条第五项,无法与原件核对的复印件,不能单独作为认定案件事实的根据。请求记入笔录。"
【物业拿出原件 → 我转哪里】
别因为看到"原件"就认可签名。 当场核:页数、附件、骑缝章、签章、日期、装订、和复印件有无差别。然后说:
"对原件的页数和形式没有意见,但我仍然否认第12页签名是我本人所签,保留申请笔迹鉴定的权利。"
不主动申请鉴定。立刻转去讲诉讼时效(往下看)。
【物业拿出新的价格文件 → 我先核哪 6 项】
- 谁出的、哪年哪月出的(是不是事后才开的)
- 是不是今天才交的(超过举证期限?)
- 有没有写楼栋(写没写 12 栋)
- 面积口径(总建筑面积?住宅面积?)
- 适用期限
- 是不是完整版(附件、页数齐不齐)
看到"2.20"不等于覆盖我这套房。只写"山语城三期"、没写楼栋的,我说:"该文件没有记载楼栋,不能证明本案房屋适用该价格。今天才交的,再加一句:该证据已超过举证期限,请求另行组织质证。"
【物业拿出催收(催缴函、快递单、短信、公告) → 时效怎么处理】
先核 4 件:哪天发的?针对哪一段费用?寄给我本人吗?有没有签收?
- 只有 2023 年 8 月 5 日之后、明确针对 2023 年费用的催收,才会影响我的时效。
- 小区里贴的一般公告,不算专门催我。
- 核完只对"针对性的那一期"认可,别一口认下全部。
【物业拿出履约资料 → 我怎么处理】
先核 3 件:是 2023 到 2026 年的吗?是 12 栋的吗?是当时留下的,还是起诉后才汇总的?
- Excel、截图、事后汇总的,不算原始记录,我说:"请求核验原始载体和形成时间。"
【物业搬出 27046 号判决说"法院认定我们服务十几年"】
"该判决已经上诉,二审案号(2026)湘01民终13074号,尚未生效;依民诉法解释第九十三条,未生效裁判确认的事实不属于免证事实。请求记入笔录。"
【什么时候必须明确提出诉讼时效】
法庭辩论阶段,一定要自己讲出来——法院不会主动帮我算。不讲就等于放弃。
"被告对原告主张的2023年1月1日至12月31日、共2,966.88元的物业费,提出诉讼时效抗辩。协议第五条约定续费按半年度交纳、每半年度最后一个月25日前预交下一个半年度,因此2023年上半年费用应在2022年12月25日前交,下半年费用应在2023年6月25日前交,三年时效分别于2025年12月25日和2026年6月25日届满。本案于2026年8月5日立案。"
对方说"物业费是同一债务分期履行,从最后一期算"(第189条)时:
"物业费是继续性合同下按期相继发生的独立债务。人民法院案例库参考案例(入库编号2023-16-2-121-007)采各期分别计算;原告自己提交的微信也写明'一年一交、一年2966.88元',各期独立到期。"
最后补一句(备位)
"即使认定债权成立,原告未提交2023至2026年的服务记录,无法证明达到协议第四条约定的服务标准,请求酌情减少支持金额。"
(不报百分比。)
【散庭前必须确认笔录记了什么】
☐ 原告本案只交了两份证据 ☐ 原告未出示原件(或:出示了,我仍否认第12页签名)
☐ 我已否认第12页签名 ☐ 原告对"12栋503适用2.20依据哪份证据"的回答
☐ 原告对"10,384.08怎么算"的回答 ☐ 原告对"第一次书面催告哪天、怎么送"的回答
☐ 原告对"微信那条消息哪天发"的回答 ☐ 原告未提交价格文件 / 前期物业合同 / 2023—2026服务记录
☐ 我已明确提出诉讼时效抗辩:2023全年,2,966.88元 ☐ 我已提出备位酌减请求 ☐ (若涉及)27046判决尚未生效
别做的事
- 不要主动要求法院调取物业的合同、区域划分、价格文件、台账——那正是它缺的,一要就帮它补上。
- 不要主动申请笔迹鉴定。
- 不要在本案讲以前研究过的那些价格数字、招标、资质、分公司资格、合同日期问题——已确认不用,见 13 号文件。
- 不要说微信是"某月某日"发的——那条消息上没有时间。
- 房屋是"棚改安置房"这件事,在没查清它是否属于政策上的"保障性住房"之前,一个字都不提。
心里有数:时效打成,10,384.08 → 7,417.20;再加酌减,或到 6,500 左右。把"一分钱不给"当目标,反而会散掉重点。