07 「2016 先价格、后招标」专项审计
结论先行:降级为背景事实与辅助质证,不进入前三主攻。
一、时间事实(已核验,来自原件)
| 日期 | 事件 | 出处 |
|---|---|---|
| 2016-04-01 | 申请单位在《长沙市公共性物业服务收费申报表》"申请单位意见"栏盖章 | 申报表审核页(2016) |
| 2016-04-07 | 价格主管部门处室负责人审核,手写"试行一年" | 同上 |
| 2016-04-08 | 《长沙市住宅前期物业服务收费标准核定表》NO:2016018,电梯住宅 2.20,政府指导价 | 发改委答辩状附件 |
| 2016-04-22 | B/C区开标并发出《中标通知书》,中标价住宅 2.2 元/㎡·月,商业 5.0 | 发改委答辩状附件 |
| 2016-05-31 | 内部《合同会签审批表》《用印申请表》签署日期 | 物业二审自行提交材料 |
| 2016-08-31 | B/C区合同封面与签章页所载签订日期 | 合同封面及签章页 |
核验状态:已核验(图像视读)。 价格申报、审核、核定三个节点确实全部早于 B/C 区开标与中标。
二、申报主体与申报范围
- 申报主体:中铁建(北京)物业管理有限公司长沙分公司(2016、2017 两份申报表封面与基本情况页一致)。与本案原告为同一主体(2018-03-08 更名)。申报主体与原告一致,此处没有缺口。
- 申报小区名称:"山语城三期"。
- 2016 申报总建筑面积:267,176.14㎡(仅住宅);电梯住宅 2686 户。
- 对照:A区合同载 A区总建筑面积 94,153.03㎡(住宅 80,637.28㎡)。
- 267,176.14 ≫ 80,637.28,说明 2016 年申报覆盖的是三期整体住宅,而非仅 A 区。
三、行为时规则:招标前做价格核定是否异常
3.1 行为时规范
2016 年适用湘价服〔2010〕76号(核定表自身载明"文件依据:湘价服(2010)76号")。
- 第九条:省定分项目分等级基准价,市州县在上下 30% 幅度内定当地指导价;
- 第十条:住宅物业管理区域的收费标准按质价相符原则,分别选择项目等级组合确定,收费标准为各项目收费标准的总和。
3.2 关键判断
该办法的定价对象是"住宅物业管理区域",不是"某一份合同"或"某一个标段"。因此:
- 以"山语城三期"整个小区为单位申报并取得政府指导价核定,在规则文本上是正常路径;
- 该核定不以"已经完成该区域的物业企业选聘"为前置条件;
- 2010 年办法中没有"必须先完成招投标才能申报价格"的条款(已核第九、十、十八条原文;全文未逐条通读,核验状态:部分核验)。
3.3 价格主管部门的解释
发改委在关联行政答辩中称:申报表写的物业小区名称为"山语城三期","并未区分A、B、C区……从规划图纸上看并未体现划分了A、B、C区,整个山语城三期空间上也未有物理分割或者围墙阻挡划分区域,属于《物业管理条例》所规定的同一物业管理区域",故按一个区域核定。
- 证据性质:行政机关在关联案件中的答辩意见,属当事人陈述,不是事实认定,更不是"自认"。
- 但它是一套成体系、可自洽的解释,法院很可能采信。
四、止损判断(逐条对照任务书第十节的四项触发条件)
| 触发条件 | 是否成立 | 说明 |
|---|---|---|
| ① 行为时规则表明招标前价格程序正常 | 成立 | 2010 年办法以"物业管理区域"为定价对象,不以完成选聘为前置 |
| ② 不能证明申报主体违反强制性规则 | 成立 | 申报主体与原告同一;无证据显示其无权申报 |
| ③ 即使有程序异常,也不能证明影响 2023—2026 具体债权 | 成立 | 2016 核定已被 2017 核定接续("执行到业委会成立");诉争期的收费依据是 2017 年核定 + 2025 年8号第十八条 |
| ④ 主要属于历史行政监管问题 | 成立 | 救济渠道是行政诉讼(370/269号),不是本案民事审判 |
四项全部成立 → 立即降级。
五、正式定位
- 不得表述为:"提前内定""量身定做""先定价后招标说明串通"。这些是结论性指控,卷内无证据支撑,当庭提出会损害我方整体可信度。
- 可以保留的用法:仅在原告主动以 2016 年价格材料证明"2.20 覆盖 12栋503"时,作为辅助质证指出——该次申报形成于 B/C 区中标之前,申报时物业公司尚未取得 B/C 区的服务资格,故该次申报所覆盖的范围需要原告进一步说明。
- 不进入:前三主攻、庭审15问的独立问题、程序申请、一页作战卡。
六、本专项尚未取得的材料
| 项 | 状态 |
|---|---|
| 湘价服〔2010〕76号全文(第九、十、十八条以外) | 未取得官方全文(仅取得官方页面的条文摘录) |
| 2016 年长沙市当地分项目分等级指导价公布文件 | G — 尚未找到 |
| A区(2014)独立的价格申报、核定、备案档案 | G — 尚未找到 |
| 2016-04-22 中标后是否另有价格备案/确认 | G — 尚未找到 |
以上缺失不影响本专项的降级结论,因为降级理由是法律效果而非事实不明。