08 「2.20 元覆盖 12栋1单元503室」专项审计

本专项的命题不是"历史上有没有 2.20"(暂时假设有),而是:
2.20 → 哪个项目 → 哪个物业管理区域 → 哪类住宅 → 哪个面积范围 → 哪份前期合同 → 哪些楼栋 → 12栋1单元503室 → 为何 2023—2026 继续适用。
这一条链的举证责任在原告(矩阵第6项)。

一、链条逐节核验

节1 项目名称

• 2016、2017 两份申报表"物业小区名称"栏均手写:"山语城三期"。(已核验,图像视读)
• 协议首页"物业名称":"长沙中国铁建·山语城三期项目"。(已核验)
• 两者一致。此节通。

节2 物业管理区域

• 申报表没有"物业管理区域"栏目,也没有四至。(已核验)
• A区合同载明 A区四至(东至芙蓉北路、南至秀峰立交、西至规划路、北至秀峰路)。(E)
• B/C 区的范围、四至、楼栋,卷内没有任何文件记载(合同正文 25 页为 G)。
• 发改委陈述:"山语城三期"未区分 A、B、C 区,属同一物业管理区域(D,当事人陈述)。
• 此节:原告可用发改委陈述推定"全区一体",但没有区域划分文件。

节3 住宅类别

• 两份申报表"物业类别"栏:只有电梯住宅一行有数据,非电梯住宅、低密度多层、别墅、办公用房均以斜线划去。(已核验)
• 协议首页"类型":高层住宅。(已核验)
• 两者一致。此节通。

节4 面积范围

• 核算:267,176.14 + 3,356.92(商铺) + 58,771.15(其他) = 329,304.21,与 2017 表"总建筑面积"吻合。(已复算)
• 申报面积远大于 A区,覆盖三期整体住宅。对原告有利,必须承认。
• 但:申报表没有按楼栋拆分的面积表,无法从 267,176.14 这个总数推出"其中包含 12栋"。

节5 哪份前期物业合同

• 卷内没有任何前期物业服务合同(A区合同在资料库为 E,B/C 合同正文为 G)。
• 协议第一条第6项、第二条第4项两次把收费依据指向"与开发商签订的《前期物业服务合同》",但未写明是哪一份,也无合同编号。(已核验)
• 此节:原告在本案未提交任何合同。

节6 楼栋

这是本专项的核心发现。

• 2016 与 2017 两份《长沙市公共性物业服务收费申报表》的表格结构中,根本不存在"楼栋"栏目。 表格栏目依次为:申请单位基本情况、物业小区基本情况、小区占地总面积/建筑占地面积/绿化面积/道路面积/容积率、总建筑面积/住宅面积/办公楼面积/商铺面积/会所面积、配建车位、物业类别(按房屋类型分)、服务项目与服务等级、收费标准。(已核验,900dpi 逐格)
• 因此:价格申报表这一类文件本身无法单独完成到楼栋的连接——它按小区总量申报,不按楼栋拆分。当前卷内没有完成"价格 → 12栋"的连接。
• 这不等于原告永远补接不了。原告可以通过其他文件补接,见本专项"二之二"。
• 唯一可能载明楼栋的文件是:B/C 前期物业服务合同的附件(会签表载"正文12页,附件13页,合同共25页")。该附件卷内状态 G。
• "12栋属 C 组团"的说法,目前只见于我方 13074 号《民事二审补充证据目录》的转述与备忘录(F),规划原件不在资料包内。核验状态:未核验。

节7 12栋503 本身

• 载明"12栋/12幢 + 503"的文件,全卷仅三处:
  1. 个人协议首页(A);
  2. 微信截图(A);
  3. 开府复决字〔2025〕578号首页"住……12栋1门"(D)。
• 结论:在 17441 卷内,能把"2.20"与"12栋1单元503室"连起来的,只有个人协议一份。

节8 2023—2026 为何继续适用

2017 年申报表价格主管部门审核意见栏批注(见 06 附录A之A1:PDF第10页,原文"该小区物业收费试行期满,无业主投诉,同意依收费标准执行到小区业委会成立",注意:这是申报表上的批注,不是2017年核定表原件(G))+ 无业委会 + 民法典第940条 + 长发改价调〔2025〕8号第十八条过渡。
此节原告很强,已降级,不攻。(见 13 废弃观点第3项)

二、链条总评

当前卷内,整条链的承重点压在节7 的那一份复制件上;原告可通过补接路径分担这份压力(见下)。

二之二、原告还能通过什么证据补接"2.20 → 12栋503"

本节回答:当前卷内是否已完成连接(否);原告还能补什么;补证难度;补证后 PATH A 如何变化。不等于建议我方去申请这些材料。

综合判断

• 补证难度:中。 R1、R3 尤其容易。
• 连接一旦补出,PATH A 的第二主攻(个别化举证)不再是"原告举证不能",而转为"对其新提交材料的逾期与形式攻击"——强度由"高"降为"中"。
• PATH A 的第一主攻(协议原件与签名)不受影响。
• 因此不能把第二主攻当作能把案件打赢的独立杀手;它的作用是:① 把原告逼回协议复制件(在当前卷内成立);② 让原告的补证发生在逾期之后,为主张逾期证据规则、请求另行质证创造记录。

三、这决定了庭审的提问方式

不要问:"你是不是没有楼栋清单?"
→ 这是在替原告指出它缺什么,并且暗示我方已经知道答案。

要问:"原告主张 12栋1单元503室适用 2.20 元的收费标准,具体依据本案哪一份证据?"
→ 让原告先选证据、先锁立场。

三种可能回答及应对:

四、我方不做什么

1. 不主张"12栋不属于 B/C 区,所以不适用 2.20"。
   理由:这是我方主张的积极事实,举证责任转到我方;而我方只有 F 级材料(备忘录转述)。且该主张会直接引出发改委"山语城三期未区分 A、B、C 区、属同一物业管理区域"这段对原告最有利的陈述。
2. 不主动申请调取 B/C 前期物业服务合同、区域划分材料、楼栋清单、2017 年核定表原件。
   理由:这些缺口在原告一侧;申请等于替原告补齐节5、节6。详见 12。
3. 不使用 27046 判决中"总建筑面积 30,060.52㎡"这个数字。
   理由:该判决未生效;且物业已在二审答辩中称其为"笔误"(A区实为 94,153.03㎡)。援引它等于承认该未生效判决可在本案使用,原告会立刻反用其中"持续提供服务十余年"的认定。

五、本专项尚未取得的材料