二审代理意见
一审案号：（2025）湘0105民初27046号
上诉人（一审原告）：李国平
被上诉人一（一审被告）：中铁建物业管理有限公司长沙分公司
被上诉人二（一审被告）：中铁房地产集团长沙置业有限公司
审判长、审判员：
就李国平与上述二被上诉人合同无效纠纷上诉一案，依据一审判决、现有证据及本案需要查明的争议事实，提出以下代理意见。
请求撤销湖南省长沙市开福区人民法院于2026年4月14日作出的上述民事判决，依法改判支持上诉人关于案涉2014年A区及2016年B、C区前期物业服务合同自始无效的诉讼请求，并在原诉讼请求范围内，对调取后能够具体确定的其他案涉合同一并依法审查；如决定合同效力的基本事实尚未查清，请依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第三项撤销原判、发回重审，或者由二审查清事实后改判。一、二审诉讼费用由二被上诉人承担。
一、原判尚未查清决定合同效力的基本事实，即径行完成两份合同有效的判断
原判第9至10页认定，建设单位于2014年、2016年分别就A区及B、C区签订前期物业服务合同，并查明A区招标人与中标企业的关联关系。原判第11至14页据此作出合同合法有效的判断。但是，物业管理区域与开发分期如何对应、两个中标结果分别由哪一合同承接、相应投标资格在何时具备、争议合同究竟何时签署，均未在原判中得到明确认定。
上述事项形成相互衔接的裁判前提：物业管理区域及分期开发范围决定选聘与资质审查的对象；历史资质及招标公正性决定投标和中标资格；合同原件、签署日期及项目授权决定最终合同是否承接依法形成的中标结果。任何一环以错误事实为基础，均可能改变合同效力评价。
上诉人将原判已认定事项、现有书证所载内容及待核线索分别提出。原判已认定的关联关系应当作为审查起点；现有合同、备案证明及行政回复应当围绕各自证明对象组织质证；上诉人提出的补正裁定和5月31日合同版本线索，应当通过原审卷宗及关联行政案卷核验，不能以尚未完成核验为由跳过合同形成事实。
本案请求确认的是建设单位与物业企业之间的前期物业服务合同效力。个别业主签署的物业服务协议、后续收费记录及一般服务照片，各有其证明对象，不能代替案涉两份前期物业服务合同及其招投标来源。
二、住宅前期物业的法定招标义务具有独立规范依据，原判排除招标投标规则的法律入口错误
原判第11至12页以物业服务不属于工程建设相关服务为由，认定“案涉项目非法定必须招标项目，不适用《中华人民共和国招标投标法》效力性强制性规定”，并援引《物业管理条例》第二十一条确认建设单位的选聘行为。
《招标投标法》第二条规定该法适用于境内招标投标活动；第三条第一款规定特定工程建设项目的必须招标范围，同条最后一款另为法律或者国务院规定的其他必须招标项目保留适用依据。第二条的一般适用范围与第三条第一款的工程建设强制招标范围，不能混为一谈。
案涉时期《物业管理条例》第二十四条第二款已要求住宅物业建设单位通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业；协议选聘须具备投标人不足三个或者住宅规模较小等法定条件，并取得主管部门批准。该条例第二十一条规定建设单位选聘时应签订书面合同，第二十四条则进一步规定住宅物业的选聘方式。仅援引第二十一条，不能省略第二十四条的审查。
《前期物业管理招标投标管理暂行办法》（建住房〔2003〕130号）第三条、第四条分别规定相应资质要求及公开、公平、公正、诚实信用原则，第三十四条还明确规定依法必须招标的物业管理项目在全部投标被否决后的重新招标要求。这些规定共同表明：住宅前期物业的法定招标义务，并不以其属于工程建设项目为前提。
据此，应当以物业专项行政法规确定选聘义务，结合《招标投标法》第二条、第三条最后一款及第五条，审查一般招投标规则与物业专项规则的衔接，并对具体条款的适用范围、规范目的和法律后果分别作出判断。原判以工程建设项目范围直接否定本案法定招标属性，理由不能成立。原判已经援引《招标投标法实施条例》第三十四条评价本案，更应完整审查与本案争点相对应的款项。
三、A区招标人与投标人的纵向利害关系应适用相应构成要件审查，不能要求上诉人证明已经操纵中标结果
原判第9至10页依据登记、备案材料认定：A区招标人为中铁房地产集团长沙置业有限公司，招标方法定代表人为赵力；中标企业为中铁建（北京）物业管理有限公司，其法定代表人为侯加海、企业负责人为赵力；两企业均由中国铁建房地产集团有限公司100%控股。准确表述为“招标方法定代表人与中标企业负责人均为赵力”。
《招标投标法实施条例》第三十四条第一款针对招标人与投标人之间的利害关系，规定与招标人存在利害关系、可能影响招标公正性的主体不得参加投标；第二款针对不同投标人之间的负责人相同或者控股、管理关系；第三款规定违反前两款时相关投标无效。
本案所提出的是第一款问题。原判第12至13页却以未证明有关单位“参加同一招标项目投标”为由否定异议，系以不同投标人之间的构成要件审查招标人与投标人的利害关系。该对象错位直接导致第一款所要求的公正性风险未获审查。
原判同时要求李国平举证证明关联关系“对招投标结果产生实质性影响”。第一款要求审查的是可能影响招标公正性的风险，证明对象包括共同控制、职务交叉是否使一方能够介入招标条件、获取非公开信息或者影响评价过程，而非必须证明已经发生具体操纵行为并改变中标结果。事实认定仍须经过证据审查，但不能将规范中的风险要件改成既成结果要件。
本案已有同一自然人身份交叉和同一集团全资控制的具体事实。相关职务权限、人员参与、信息隔离及评标回避情况，足以影响对公正性风险的判断。二被上诉人如主张招标具有真实独立竞争过程，应提交受邀企业名单及关联关系、邀请和送达记录、各投标文件及报价、评委组成与专家抽取、回避记录、评分表及评标报告予以证明。请二审在该证据基础上审查第一款要件，并依法评价相关投标、中标及后续合同效力。
另据2026年3月4日一审庭审笔录第3至4页，法庭曾要求二被告就赵力职务、负责人情况于庭后五个工作日内回复。原判未说明该回复及相应证据。请调取是否提交、何时提交以及送达质证记录，完成一审已经启动而未在判决中反映其结果的调查。
四、物业管理区域、分期开发及项目规模未查清，A区二级资质的匹配判断缺少基础
原判第9页记载项目总建筑面积30060.52平方米。上诉人提出该面积后经补正为329304.21平方米，请二审调阅补正裁定及其依据，以正式卷宗核准。现有A区合同记载94153.03平方米，B、C区合同记载234602.58平方米，两者合计328755.61平方米。无论采用补正线索中的项目总面积还是合同合计面积，均已提出整体项目规模超过30万平方米的具体审查问题；两种面积口径相差548.60平方米，须由规划、测绘和合同附件解释。
两份合同的四至记载亦提供了进一步线索：东侧均指向芙蓉北路，南侧均指向秀峰立交，西侧均为规划路，北侧分别记作秀峰路、秀峰大道。该四至关系与合同分别冠以A区、B、C区的名称之间，必须结合历史红线图核对。开发或销售分区名称不能替代物业管理区域划分。
案涉时期有效的《湖南省实施〈物业管理条例〉办法》（湖南省人民政府令第262号）第五至七条，规定物业区域划分应结合规划红线、规模及共用设施，新建物业出售前应备案并在买卖合同中明示，原区域分立、合并应履行相应程序。第十四条明确要求分期开发项目的前期物业服务企业具备承接项目开发总建筑面积的相应资质。物业管理区域与开发项目范围应分别查明，再确定二者在本项目中的对应关系。
现有A区合同载明二级资质，证书编号为京物企资二〔2010〕第0004号。当时《物业服务企业资质管理办法》第八条规定，二级资质物业企业可承接30万平方米以下的住宅项目。应结合《物业管理条例》第二十四条、第三十二条所规定的相应资质及资质管理制度，核对湖南分期项目规则的具体适用。资质办法和省政府规章用于确定历史资格要求，合同效力应在该事实基础上依法律、行政法规及合同效力规则评价。
如A、B、C属于同一分期开发项目，应当查明2014年投标及承接时已经批准的项目总规模、住宅及配套建筑面积构成、具体资质审查口径及企业当时等级，不能仅以A区合同面积作结论。二被上诉人如主张A区可单独匹配二级资质，应提交区域划分、项目开发批准及资质审查资料说明其依据。
还应查明2014年与2016年两次选聘的关系：A区合同是否涵盖后续分期，是否发生终止、变更或补充，B、C区合同是否改变原服务区域、收费及服务期限。一个区域由一个物业企业管理的规定，在2007年修订《物业管理条例》中为第三十四条，在2016年修订后为第三十三条；其审查对象是区域与管理企业的对应关系。请结合两次招标文件和合同约定判断具体安排，不能以合同份数代替上述事实。
五、B、C区合同形成时间、一级资质节点及中标签约衔接须作整体核验
现有行政案件材料中的中标通知书载明，B、C区于2016年4月22日开标并确定中铁建（北京）物业管理有限公司为中标人，住宅中标价为2.20元／平方米·月，并要求收到通知后十日内派员签约。
长沙市住建局履职回复的现有扫描件记载，建设单位于2016年5月与中标物业公司的长沙分公司签订前期物业服务合同。上诉人进一步提出，其在关联行政案件中取得的完整B、C区合同扫描件签章页为2016年5月31日，请调取该行政案卷对应合同、证据目录及收件记录核验。该线索的来源为关联行政诉讼材料，应当通过卷宗固定其提交主体及取得过程。
目前可核验的《外地驻长物业服务企业资质备案证明（续）》出具日期为2016年8月11日，载明总公司一级资质、证号（建）114060，备案有效期为2016年8月8日至2017年8月7日，并另列准予在长沙开展物业管理活动的历史时间。上述栏目各有特定记载对象。二被上诉人如主张2016年4月22日中标前或5月31日签约前已取得一级资质，应提交批准决定、证书、升级档案、批准生效日期及相应历史备案资料，不能仅以“续”字替代资质审批原始证据。
物业公示的另一合同扫描版本落款显示2016年8月31日。结合月份数字形态及上诉人提出的5月31日版本，该日期存在由5月31日改写形成的明显表观疑点，须以两个来源的完整文本和原件比对查明。请求核实签署、盖章和修改分别发生于何时、由谁实施、有何依据，以及哪一版本用于备案、预售、业主公示和实际收费。对修改事实及其目的，应由证据证明后认定。
《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第三十八条要求中标通知书发出后三十日内，按招标文件和中标人的投标文件签订书面合同。以通知书所示4月22日作为发出日计算，至5月31日相隔39日，至8月31日相隔131日。两个日期均提出逾期签约问题，8月31日版本更使间隔超过四个月。二被上诉人应说明通知实际发出日期、迟延原因、5月合同性质及8月文本形成原因，并提交相应原始资料。
该调查还应将最终合同与招标文件、中标投标文件逐项核对：签约主体、资质声明、服务区域、项目面积、收费、服务标准和期限是否一致，是否存在变更，变更是否涉及中标结果实质内容。第三十八条同时要求及时签约和遵循招投标文件，仅解释日期不足以完成此项审查。对违反有关要求所产生的投标、中标及合同法律后果，请在完整事实查明后依法评价。
一级资质在本项目中为何属于必要资格，也应以项目范围、当时法定承接标准及招标文件确定。对二被上诉人以一级资质参与投标、证明投标符合要求的主张，应当核验相应时点的一级资质，而不能将合同或续证上的文字直接作为资质此前已经生效的认定依据。
独立的外部核验材料是预售档案。上述暂行办法第十九条要求预售商品房在取得预售许可证之前完成招投标，湖南实施办法第十四条还要求在申请预售许可证前完成相应选聘。请调取A区、B、C区预售许可申请及发证时间、最早批次买卖合同和网签附件，核对当时明示的物业企业、费用、服务范围及所附前期物业合同；尤其查明8月31日以前的销售文件采用何种合同内容。
六、主管机关底卷缺失和合同原件未核验，应通过调查取证与书证提出程序处理
上诉人一审证据目录第4组列有长沙市住建局关于招投标档案遗失的书面回复，庭审笔录第3页亦有原告援引该回复的记录。原判第4、7页分别记载双方就档案遗失的诉辩意见，第9至10页正式事实认定却未明确评价该回复的真实性、遗失范围及其对证明能力的影响。请二审调取一审第4组证据及相应信息公开案卷，以回复原文核定现存备案表与缺失过程材料的范围。
暂行办法第二十五条要求开标过程记录存档，第三十七条要求中标备案包含开标评标过程、中标方式和理由、评标报告及中标人的投标文件等。现有备案表的勾选和印章，应与其所指向的具体底卷核对。招标人、中标人、招标代理以及有关主管机关，分别形成、接收或控制不同材料，应逐一明确保管主体及去向；对已退还的未中标投标文件，应向对应投标企业调查。
对于合同原件，上诉人明确提出一审未获核验；现有庭审笔录没有记载两份合同原件出示核对过程。请调阅证据收件清单及原件核验记录，并责令二被上诉人提交合同原件、完整附件、骑缝章及用印流转记录。在B、C区已出现日期冲突和添改表观的情况下，法院需要确定具体合同内容和形成事实，而不能仅以双方曾建立物业服务关系代替真实性判断。
依据《民事诉讼法》第六十七条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十五至四十八条，对明确由二被上诉人控制且与本案有实质关联的书证，请依法作出提出命令；对审批机关及第三方控制、上诉人因客观原因不能自行取得的材料，请依法调查收集。申请应分别列明证据名称、待证事实、控制依据和提出理由，并对是否准许明确处理。
私文书真实性及涂改疑点，应依证据规定第九十二条审查；对经核实控制证据而无正当理由拒不提交的行为，请结合第四十八条、第九十五条评价相应书证内容和待证事实的不利后果。主管机关档案缺失与被上诉人自行控制材料的拒不提交，应分别查明，进而处理证明责任，不能把普通业主无法取得内部过程材料的困难一概转化为其败诉理由。
一审庭审笔录第2页还记载，上诉人曾因被告当庭提交六组证据而表示不予质证。二审请将相关材料连同可能存在的庭后补充证据一并送达，给予合理阅证期限并组织实质质证。上诉人请求对各组证据的真实性、关联性和证明力完成审查，避免关键材料未经充分质证即用于排除本案异议。
七、中标主体与签约主体的衔接须查明，分支机构责任规则不能替代具体项目事实
原判第9页将签约方认定为本案长沙分公司，第10页将A区中标方认定为中铁建（北京）物业管理有限公司，第13页直接认定分公司签约“属总公司授权范围内的经营活动”。但判决未说明支持这一特定项目授权结论的证据及授权内容。
原判援引《民法典》第七十四条后，又接入“执行法人就其职权范围内的事项，以法人的名义实施的民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力”这一表述。后者对应第一百七十条关于执行工作任务人员的职务代理规则，并非第七十四条内容。原判第16页所附第七十四条原文则仅规定分支机构设立、活动及责任归属，与正文拼接的规则不同。
本案应区分三个问题：分公司能否参与民事活动，签章人员有何权限，以及最终合同是否依法承接具体中标结果。第七十四条所规定的一般责任承担和第一百七十条所规定的人员职务代理，都不能自行证明第三个问题已经查清。对2014年、2016年行为，应先按当时有效的公司、代理及物业招投标规范审查；引用现行规则说明制度衔接，亦须明确其调整对象。
请核对中标企业与现总公司历史名称变更、总分公司登记关系，调取投标文件中关于签约履行主体的安排、授权文件、内部审批、用印及相关确认材料，明确授权形式、时间、范围及最终责任承接。被上诉人如主张具体项目已经授权，应以能够证明该项目安排的材料予以说明。原判使用“行业惯例”认定分公司以总公司资质签约，未指明证据来源；主张该惯例的一方应证明其内容、适用范围及与当时资质规则的关系。
八、原判对违法性质未作认定，即适用合同编通则解释第十六条，缺少必要前提
原判第12页认为选聘程序“不违反法律规定”，第13页认为“招投标程序虽有形式瑕疵”，第14页又认为纠纷起因于被告在招投标程序中“未严格遵守法律规定”。问题在于，原判没有确定究竟是备案手续欠缺、资格不符、公正性风险、中标形成问题，还是合同形成、主体承接问题，却对不同性质的问题一并作轻微化评价。
案涉合同效力应首先依据当时《合同法》第五十二条第四项、第五项及相关司法解释审查，适用现行规则时按照民法典时间效力规定完成衔接。原判使用2023年合同编通则解释第十六条，尤其应说明其适用路径和案件事实如何符合该条要求。
本案所涉资格及公平选聘要求，保护的不仅是签约双方的利益，还包括未参与选聘却依法承担持续义务的业主以及其他潜在投标人的竞争利益。如查明中标企业不具备必要投标资格，或者参与投标违反公正性禁入规则，仍以该中标结果维持后续合同，就可能使法定资格和公平竞争要求被实际架空。请法院据此审查相关强制性规定对合同效力的要求，以及案涉交易是否损害社会公共利益；不能仅因签约双方愿意履行，即认定规范目的已经实现。
若原判认为没有违反任何适用的法律、行政法规强制性规定，第十六条关于违反强制性规定后合同效力的审查即无事实前提；若认为存在违反强制性规定的行为，则应先确定具体条款、规范保护的法益和违反行为，再判断有关责任机制是否足以实现规范目的。
原判第16至17页附录完整列明，第十六条第一款要求由行为人承担行政责任或者刑事责任能够实现强制性规定的立法目的。正文第13页援引该条时，没有审查这一总括条件，仅以履行年限和物业关系稳定作判断。所谓“未造成显著影响”，与条文要求的影响“显著轻微”亦不是可以不经事实论证而互换的结论。
如所涉规则保护投标资格、真实竞争和公正选聘，便应说明相关秩序是否受损、受损程度及持续合同安排与损害之间的关系，不能以十余年后仍提供保洁、巡查、维修及绿化服务替代。若依第十六条认定合同有效而违法行为尚未经处理，该条第三款还规定相应司法建议等处理机制。请二审核实相关处理情况，完成该条所要求的整体审查。
原判第14页以2017年取消资质核定“进一步印证签约时不存在资质瑕疵”，同样欠缺逻辑基础。资质许可制度后来改变，与企业在2014年、2016年是否已取得相应等级是不同事实。原判援引的国发〔2017〕7号取消对象为二级及以下资质认定，一级资质另由国发〔2017〕46号取消；更不能用概括的后续制度变化代替争议日期的审批档案。
九、合同效力与既往服务价值清算应当分别处理，长期履行不能反向补足缔约合法性
原判第10页认定持续提供物业服务，第13页进一步认为确认无效将使既往物业服务关系陷入不确定、处理显失公平。实际服务可以证明履行事实，但不能证明投标当时具有何种资质、关联关系如何处理、评标是否公正及争议日期是否真实。
原《合同法》第五十八条已规定不能返还或者没有必要返还时的折价补偿，现行《民法典》第一百五十七条承接该制度。案涉合同如被认定无效，已经实际提供、无法返还且业主客观受益的服务，可依法进入相应价值清算。主张补偿的物业企业应就服务内容、期间、质量、受益范围、合理价值及具体金额举证，并由法院结合相应诉讼请求审理。
原合同每平方米每月2.20元的约定，不能未经审查直接转为全部期间的补偿标准；每日5‰违约金亦不能作为无效合同的有效条款继续执行。具体补偿应以查明的事实和法律为依据。该清算机制已经提供处理既往服务利益的路径，不能因清算需要另作审查，就在效力基本事实不清时直接认定合同有效。
十、请二审围绕基本事实组织调查，具备条件的依法改判；不能查清的撤销发回
本案应优先核验五组相互对应的证据：第一，B、C区两种日期版本及A区合同原件、行政案卷和预售时间资料；第二，2014年及2016年相应投标时点的资质审批档案和驻长备案历史；第三，物业管理区域、项目开发分期、规划及面积依据；第四，两次招标的完整竞争、开标评标及备案材料；第五，总分公司与签章人员的项目权限、中标承接资料及一审庭后回复、质证记录。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十三条，将对主体资格、案件性质、民事权利义务及裁判结果有实质影响的事实列为基本事实。上述材料分别决定合同审查对象、法定选聘资格、竞争过程以及最终合同是否承接中标结果，具有实质关联性。请法院依调查结果和相应证明责任作出认定，不能将此类问题仅作为文字或引法瑕疵予以消化。
原判第10至11页确认李国平作为承担物业费义务的业主具有直接利害关系，该诉权认定应予保持。物业区域调查还应结合上诉人房屋、合同服务范围和共有设施关系，明确其对两份合同分别享有的具体诉的利益。
二审经调查能够认定案涉合同违反相应强制性规范、损害其所保护的公平选聘秩序，并达到合同无效的裁判条件时，请依法改判支持上诉请求；对两份合同应分别作出有证据支持的效力判断。若物业管理区域、历史投标资格、B、C区真实合同形成时间、具体项目承接及招标公正性等基本事实仍未查清，且需要继续调查、核验或鉴定，请依《民事诉讼法》第一百七十七条第一款第三项撤销原判、发回重审，或者由二审查清事实后改判。
以上代理意见，请予审查。
此致
长沙市中级人民法院
委托诉讼代理人：________________
______年____月____日