16 价格持续效力专项 Evidence Packet（给 Opus）

范围仅限：期限 / 权限 / 审批链 / 法源 / 对外生效载体。不含诉讼价值排序，不含行政行为合法性评价。
生成：2026-09-21。规范原文来自官方站点经 WebFetch 抓取工具转录（非人工逐字比对页面），凡引号内条文均标"转录"；关键条文建议 Opus 定点回官方页面复核。
卷内原件：Z04 = 8组证据册第4组《2016/2017前期物业收费申报及审核材料》10页（我方册，非原告提交）；FGW = 发改委在（2024）湘8601行初370号等案的答辩及证据（20页）。页码为PDF页。

1. 明昇壹城期限证据摘要

对照组事实按任务书采纳为既定，未重新核真伪。 规范依据核验结果：

"两年"的来源（A–E）：

• D（个案备案表备注）：表面确认，仅此一项。
• A（长沙市统一规范）：未能核验。长发改价调〔2019〕8号官方PDF（changsha.gov.cn/xxgk/gfxwj/sfgw/201901/P020190125384363643728.pdf）本机 DNS 解析失败（EAI_AGAIN），curl 两次失败；第三方转载页（waizi.org.cn/rule/74348.html）只有标题和PDF链接，无正文。
• B（雨花区实施规范）：搜索命中《长沙市雨花区住宅小区物业管理实施细则（试行）》，抓取返回 HTTP 503，未能读取，制定时间与是否含收费期限条款不明。
• C（雨花区管理惯例）/E（其他文件）：未见。
• 旁证（非2019原文）：长发改价调〔2025〕8号（转录）全文无"试行""两年""续期""期满""重新申报"字样，"有效期五年"指该通知自身效力；第五条规定备案审查由区发改局出具《备案审查表》。

对照强度：暂定三级（弱对照）。

• 一级条件（上位规范明文要求价格另设期限/续期）：2019全文未读，无法判断，不得预设；2010办法、2017办法、2025通知已读部分均无。
• 二级条件（长沙或区级存在相对统一的期限管理实践）：目前只有两个数据点——山语城2016市级"试行一年"、明昇2020/2023区级"试行二年"及续期，且期限长度不同、机关层级不同、文件依据不同，不足以认定"相对统一"。若取得他项目同类备案表可升二级。
• 必须写入的限定句：明昇壹城只能证明，在长沙前期物业价格管理实践中，物业合同关系持续与具体收费文件另设期限并不矛盾；不能反向证明山语城2017依法也只能实行两年。不得用2020/2023制度反向套用2017。

2. 2017行为时规范框架

湘发改价调〔2017〕4号（转录）：

• 落款 2017-01-03；湖南省发改委官网页面公布日 2017-01-20。
• 第三十条："本办法自公布之日起施行。……（湘价服〔2010〕76号）同时废止。" → 施行日与旧规废止日同为"公布之日"；按官网页面记载为2017-01-20。"公布之日"是否以官网发布日或政府公报日为准，未核。
• 过渡条款：正文未见。 未见任何关于"本办法施行前已价格审核 / 已进入试行期 / 尚未试行期满"项目如何处理的规定。
• 关键词（转录）："试行""试行期""试行期满""投诉""过渡""已签订""尚未到期""业主委员会成立"——均未出现；"备案"仅第八条（基准价"抄送上一级价格和房地产行政主管部门备案"）；"核定"仅第九条（"在核定的政府指导价范围内"）。
• 第七条：业主大会成立之前的普通商品住宅物业服务收费实行政府指导价；第八条：市、县价格主管部门制定基准价及浮动幅度并公布；第九条：前期物业服务收费具体标准由物业服务企业与建设单位在核定的政府指导价范围内通过前期物业服务合同约定。
• 注意区分：湘价服〔2010〕76号第三十四条的过渡条款（"本办法实施前已签订物业服务合同且尚未到期的……仍按原合同约定执行"）是2010办法对更早合同的过渡，不是2017办法的过渡条款，不得挪用。

山语城2017年3月事项性质： 卷内只有发改委自述（关联案件陈述，B级，非法律认定）：

• FGW p9："在该小区物业收费试行期满之际，中铁建物业公司于2017年3月15日向答辩人提交物业服务收费申报表……答辩人于2017年3月21日作出同意该小区沿用2016年核定的前期物业收费标准（即2.2元）至业委员会成立的决定"；
• FGW p8："答辩人2017年作出的物业服务收费标准核定表是对2016年试行标准沿用的确认"；
• FGW p2："被诉行政行为2016年4月8日作出，试行一年期满失效，案涉的核定标准并非该小区现行的收费依据……物业收费标准按照2017年3月21日作出的批复收取"。
• 对应任务书分类：B/C（试行期届满后的延续处理/续期）为发改委自述口径；A（新申请）、D（新制度下重新确定价格）不是其自述。
• 发改委引用的依据自相不一（仅陈述事实）：答辩正文（FGW p2、p9、p10）只引湘价服〔2010〕76号第十条；FGW p13 证据目录第12、13项同时列 76号第九、十条 与 湘发改价调〔2017〕4号第七、八、九条（10页）；FGW p19（另一案目录）只列 76号第十条。

3. "试行期满＋无投诉→执行到业委会成立"的法源核验

结果：C（没找到）。

截至本轮核验，没有找到"试行期满＋无业主投诉→原收费标准执行至业主委员会成立"的明确规范依据。

已查文本及结果（转录）：

• 湘发改价调〔2017〕4号：无（见第2部分关键词表）。
• 湘价服〔2010〕76号：无"试行""试行期""无投诉""收费期限"（第二十六条为备案登记表/价格登记证；第十条为核价程序）。
• 长发改价调〔2025〕8号：无（且晚于行为时，仅作对照）。

核验范围的限制（必须一并写明，避免误读为"确认不存在"）：

1. 长发改价调〔2019〕8号全文——未取得；
2. 2017年3月长沙行为时有效的本地指导价文件及存量项目过渡口径——检索无果；
3. 开福区/雨花区实施规范——雨花区细则未能读取；开福区未检索到；
4. 检索工具为通用网页检索，未覆盖长沙市政府规范性文件库全文。

"试行一年/试行二年"目前仅见于具体个案文书（山语城2016核定表备注、明昇2020备案表备注），属实践，不是规范；不得以实践替代法源。

4. 处室负责人权限核验

已发现权限（规范层面）：

• 湘价服〔2010〕76号第十条（转录）：核价/审核主体为"当地价格主管部门"；
• 湘发改价调〔2017〕4号第八、九条：主体为"市、县价格主管部门"；
• FGW p10、p13：发改委自述核定表由"答辩人"（长沙市发改委）作出，加盖"长沙市发展和改革委审批专业章"后发放。
• → 规范和自述层面的作出主体是机关，均不指向处室负责人个人。

未发现： 行政权力清单、办事指南、价格审核流程、审批权限表、分管分工/授权文件——检索（权力清单/办事指南类关键词）只返回政策新闻和2025通知，无长沙市发改委2017年内部签批规则。

仍缺： 长沙市发改委2017年价格核定/审核事项的内部签批流程与授权文件；山语城2017原始审批卷。

A承办权 / B处室审核权 / C最终决定权 / D对外作出主体：

• 表格形式上（Z04 p10）：申请单位意见 → 价格主管部门审核意见（含处室负责人、主管负责人两栏），体现处室审核栏与主管栏的分层；
• C（谁最终决定价格及执行期限）：未发现规范依据；
• D：发改委自述为机关。

公开规范未发现处室负责人独立决定该事项的授权依据；是否存在内部授权，仍待完整审批权限文件及原始审批卷宗确认。

5. 分管负责人审批情况（原件已逐页看图）

2017（Z04 p10，200dpi）：

• 栏名印刷为"主管负责人"（2016 p6 印刷为"分管负责人"，两年表单栏名不同）。
• 该栏内容：仅手写日期"2017年3月22日"；未见签名、未见"同意"或任何文字、未见可辨公章。
• 处室负责人栏：未见可辨签名，仅手写日期"3.17"（无年份）。
• 审核意见栏：印刷句"经核实，同意公共性物业服务费指导标准按每月每平方米建筑面积电梯住宅 2.20 元……"，其下手写整句"该小区物业收费试行期满，无业主投诉，同意依收费标准执行到小区业委会成立。"（作者按任务书采纳为处室负责人，不再讨论）。
• 页面右侧边缘有一段红色印迹弧线，内容不可辨。
• 遮挡说明：FGW p11 首行（该页从句中开始）载"……提供的复印件做了遮挡处理，并非恶意为之"，并称涉及个人隐私、行政机关内部流程的信息可不予公开。因此本公开复印件上"未见签名"≠原件无签名。

2016（Z04 p6）对照： 手写"试行一年"；处室日期"2016年4月7日"；分管栏有"发展和改革…"红章（部分）及日期"2016年4月?日"（个位被印章压盖），多处有白色遮盖块。

是否存在单独签批页/办文笺/流转单： Z04 全册10页（p1-2告知书，p3-6为2016，p7-10为2017）均无；FGW 20页中亦无2017年审批流转材料。
分管/主管负责人有没有明确吸收"执行到业主委员会成立"： 卷内材料只能得到"该栏仅有日期"，不作法律评价。
行为时审批流程规则： 未取得（见第4部分）。
日期事实： 发改委称核定表作出于2017-03-21（FGW p8、p10、p11），同时称"领导签字日期2017年3月22日系笔误"（FGW p11）。

6. 最终对外生效文书

1）2017审核表本身的性质： Z04 p7-p10 是《长沙市公共性物业服务收费申报表》，含"申请单位意见"与"价格主管部门审核意见"两栏。发改委称外发文书是核定表，并称通过信息公开取得的核定表复印件"是答辩人为方便内部查阅编号保存的信息，对外……均会加盖公章"（FGW p10）。按发改委自述，申报表审批栏偏内部审批载体、核定表为对外文书；但发改委同时称"批注"在核定表中（FGW p9）。→ 兼具？目前无法判断（选项D），需核定表原件。

2）物业企业最终收到的正式文件： 发改委自述为《长沙市住宅前期物业服务收费标准核定表》（长价控2017开002），"加盖公章后发放给中铁建物业公司，并要求其按规定公示相关收费内容"（FGW p10）；核定表备注载"物业服务收费内容和标准实行收费公示"（FGW p8）。该核定表图像不在卷内（FGW p12证据目录第2项列名2页、p13第15项列名，但20页文件中无对应图像，p16是2016年NO:2016018）。

3）哪份文件载有"执行到业主委员会成立"： 已见载体 = Z04 p10（申报表审核意见栏，手写）。核定表：发改委称批注于核定表（FGW p9），但其转述措辞为"同意该收费标准执行到小区业务会成立"，与Z04 p10图像"同意依收费标准执行到小区业委会成立"不一致（一字与一词，可能为转录/笔误，待核定表原件）。

4）最终对外文件是否也含这句话： 未核实（无核定表图像）。发改委引用的备注原文只有"物业服务收费内容和标准实行收费公示"。

5）2017–2026实际收费/公示引用的文件： 未确认。线索：发改委在另一案证据目录（FGW p19第1项）列《关于山语城三期物业服务收费、服务内容标准公示情况的说明》（6页），内容不在卷内；长沙市发改委2023年信息公开告知书（长发改信公〔2023〕121号，Z04 p1-2）称"2016年4月、2017年3月对山语城三期进行了前期物业费备案，备案价格为2.2元/平方米"。17441原告至今未提交任何价格文件（SSPY全14页）。

盖章/送达/公示： 盖章——发改委自述核定表已盖"长沙市发展和改革委审批专业章"（FGW p13第15项证明目的、p10），原件未见；送达——自述"发放给"物业公司，无送达凭证；公示——自述物业已在服务中心公示，公示件不在卷。
唯一写有该句的已见材料是内部审批表性质的申报表栏（Z04 p10）——已标注。

7. 给 Opus 的最小 Evidence Packet

【已证实】

1. 湘发改价调〔2017〕4号：落款2017-01-03，官网公布2017-01-20，第三十条自公布之日起施行并废止湘价服〔2010〕76号；（转录）正文无"试行/投诉/过渡/已签订/尚未到期"，无施行前已核价项目的处理条款。
2. Z04 p10：手写句原文如上；处室栏仅日期"3.17"，主管栏仅日期"2017年3月22日"，无可辨签名/文字/公章；栏名2017为"主管负责人"、2016为"分管负责人"。
3. 发改委自述（B级）：2017-03-15申报、03-21作出核定表并盖章发放物业、称其为对2016年试行标准沿用的确认；2016"试行一年期满失效"；引用依据为76号第十条，证据目录另列2017办法第七、八、九条。
4. 发改委自认公开复印件做过遮挡处理（FGW p11）。
5. 明昇壹城文书依据为长发改价调〔2019〕8号、出具机关为区发改局；山语城2016核定表依据为湘价服〔2010〕76号、出具机关为市发改委。
6. 长发改价调〔2025〕8号（转录）无"试行/两年/续期/期满"；第五条区发改局出具备案审查表；第十八条有过渡条款及五年有效期。
7. 未发现任何"试行期满＋无投诉→执行到业委会成立"的明确规范依据（范围限制见第3部分）。

【未证实】

1. "两年"的规范来源（A/B/C/E）；2019号是否含期限/续期条款。
2. 2017核定表是否载有"执行到业主委员会成立"，及其备注全文。
3. 处室负责人/主管负责人内部权限与签批规则。
4. 主管负责人栏有无原件签名（公开件被遮挡）。
5. 2017–2026山语城实际公示所引文件。
6. 2017年3月长沙存量试行项目是否存在本地过渡口径；4号"公布之日"的口径。
7. 上述转录条文与官方页面逐字一致性。

【决定性缺失原件】（≤5）

1. 《长沙市住宅前期物业服务收费标准核定表》（长价控2017开002）盖章原件及备注栏全文（发改委证据目录第2项、第15项）。
2. 长发改价调〔2019〕8号全文及附件（官方PDF，需可联网环境或人工取得）。
3. 2017年3月长沙行为时有效的本地指导价/收费管理文件及4号施行后对存量试行项目的处理通知（如存在）。
4. 山语城2017年审批原始卷（未遮挡申报表p9-p10、办文笺/流转单、处室与主管负责人签署）及长沙市发改委2017年价格审核事项的内部签批/授权文件。
5. 《关于山语城三期物业服务收费、服务内容标准公示情况的说明》（6页）及物业服务中心实际公示件（FGW p19第1项）。

补充（2026-09-21）：长发改价调〔2025〕8号全文核验

用户提供该通知正文全文（无附件1—7）。以下对第1、7部分中关于2025号文的转录条文作逐字核对：

• 第五条、第七条首段、第十八条：与转录一致。
• 全文无"试行""两年""二年""续期""期满""重新申报""重新备案""无投诉"字样；"有效期五年"仅指通知自身（第十八条）。第1、7部分的相应表述由"转录"升级为"已对全文核实"。
• 第十七条：适用于湘江新区、芙蓉、天心、开福、雨花、望城——2025-03-01起山语城（开福）与明昇壹城（雨花）适用同一份通知。
• 第十八条第一款未明文废止长发改价调〔2019〕8号，仅规定"之前有关物业服务收费政策与本通知规定不一致的，以本通知为准"。

上一轮未纳入、与价格持续效力有关的新条款（原文）：

• 第四条："普通商品住宅前期物业服务收费的最终标准以湘江新区经济发展局、区发展改革局备案审查通过的价格为准。"
• 第七条第一款："……物业服务价格不得高于备案审查通过的物业服务价格，并将……《分项目分等级服务及收费公示表》（附件6）作为物业服务合同附件。"第二款："同一物业管理区域内相同服务内容和服务等级在相同的物业服务合同期内，其物业服务收费标准应当保持一致。"
• 第十一条："住宅物业小区已依法成立业主大会的，其物业服务收费根据业主大会的决定确定。未成立业主大会的住宅小区，物业服务人在合同履行期间不得擅自调整物业服务收费标准，因服务成本变化等因素确需调整的，按照《中华人民共和国民法典》、《湖南省物业服务收费管理办法》（湘发改价费规〔2022〕271号）有关规定执行。"
• 第十五条第（一）项：查处对象为"未经发展改革部门备案审查擅自制定或上调收费标准并收取物业服务费的"。
• 第十八条第二款过渡："本通知实施前已经价格主管部门备案审查并签订物业服务合同尚未到期的，物业服务及其收费等仍按原标准执行，合同到期后或终止解除后按本通知规定执行。"

仍缺： 附件1（基准价表）、附件4/7（备案审查表样式，可能含期限或备注栏）；长发改价调〔2019〕8号全文及附件。