# 暂不追加开福棚改投：科棚实际管理补证路线

资料截点：2026年8月13日

## 结论

本次开庭前暂不追加潘某和长沙市开福棚改投资有限责任公司。先集中审理长沙科棚潮宗街商业管理有限公司自身实施、组织、授权或者在其实际控制范围内形成的具体妨害；开福棚改投的楼栋长期管理责任作为后手保留。

这是程序顺序选择，不是认定开福棚改投没有责任。调解失败、公共区域妨害继续存在，或者庭审取得两公司共同决定、授权、指示和分工证据后，再评估庭中追加或另案起诉。开庭以后再追加通常意味着重新送达、答辩和开庭，届时另案往往更现实。

## 最新证据判断

当事人新增陈述：

1. 科棚在涉案楼栋实施巡楼，工作人员在巡楼签到表签名；
2. 潘某曾应原告要求，将流浪人员破坏的门窗重新钉好；
3. 潘某参与协调清理楼内生活垃圾。

若上述事实有完整原件支持，其组合证明力明显高于单纯的股东关系：能够初步证明科棚并非某次鉴定中的偶然协助者，而是持续参与涉案楼栋的巡查、维修、清运和现场处置，属于实际执行、协调或者事实管理主体。

但截至本次更新，项目目录尚未检出完整巡楼签到表、潘某修复门窗的完整聊天与施工留痕、垃圾清运的任务和前后影像。现阶段应标记为“当事人新增陈述，待原件核验”，不能直接写成已经法院质证确认的事实。

## 四个法律层级必须分开

| 层级 | 可以证明什么 | 不能证明什么 |
| --- | --- | --- |
| 开福棚改投持有科棚股权 | 公司关联、可能存在项目协作背景 | 不当然证明授权、授权事项或者责任混同 |
| 科棚持续巡查、维修、清运 | 科棚实际参与楼栋管理和现场处置 | 不当然证明行为具有合法权源 |
| 委托、任务和分工文件 | 权限来自谁、具体负责什么 | 一般管理委托不当然包含东301入户 |
| 东301专项进入和检测依据 | 是否有权进入、钻孔、凿墙、取样 | 不能用“安全需要”或者股权关系替代 |

《公司法》第三条、第四条确立公司法人独立和股东有限责任。开福棚改投即使是科棚股东，也不会使科棚自动继受其全部楼栋管理权限。

更稳健的法院表述是：

> 结合科棚相关人员长期参与涉案楼栋巡查并在巡查签到表中签名、潘某接受原告反映后实际处理被破坏门窗、协调清理楼内生活垃圾，以及科棚参与涉案鉴定和其他现场事务等事实，可以初步证明科棚并非仅在某次鉴定中提供偶然协助，而是持续、实质性参与涉案楼栋的巡查、维修、清运和现场处置。上述事实至少足以表明，科棚对涉案楼栋部分现实事务具有实际参与、协调和处置能力。至于科棚的具体权限是否来源于开福棚改投或者其他主体，以及授权事项和范围如何，应由科棚就其所掌握的委托、任务安排、巡查制度、工作台账等材料进一步说明。

不得写成：

> 开福棚改投是科棚股东，所以必然授权科棚管理涉案楼栋。

## 当前评分

以下评分以三类新增证据能够提交完整原件并完成身份绑定为前提：

| 待证事实 | 证明力 |
| --- | ---: |
| 科棚不是偶然协助者 | 90/100 |
| 科棚持续参与楼栋巡查和现场处置 | 82/100 |
| 科棚对部分楼栋事务具有现实协调能力 | 78/100 |
| 开福棚改投曾向科棚安排部分管理或执行任务 | 65/100 |
| 存在完整、正式的长期管理委托 | 45/100 |
| 一般管理权限包括进入东301 | 25/100 |
| 一般管理权限包括钻孔、凿墙等侵入性检测 | 10/100 |

评分属于庭前风险判断，不是统计结果或胜诉承诺。

## 证明科棚事实管理：证据优先级

### S级：最有力，优先取得

#### S1　完整巡楼签到台账

应包括：

- 表头、制作单位或者管理单位；
- “楠木厅12号”或者能够唯一确定涉案地点的记载；
- 连续日期，不是孤立一天；
- 巡查时间、巡查区域、发现问题和处理情况；
- 全部签名，而非只截取一名人员；
- 连续页码、装订或者张贴位置；
- 原件或者能够说明原件保管人的完整照片、视频。

如果台账显示多名科棚工作人员长期连续巡查，且内容涉及门窗、垃圾、陌生人员、设施、安全和维修，其证明力最强。

#### S2　正式委托、项目分工和任务文件

- 开福棚改投、城投集团、纽带公司或者其他主体与科棚签订的管理、项目协调、现场维护协议；
- 会议纪要、工作联系单、任务通知、派工单；
- 要求科棚巡查、维修、清运、鉴定或者维护现场秩序的书面指令；
- 科棚向上级主体汇报巡查、维修和垃圾处理结果的材料；
- 项目管理架构图、人员职责表、值班表。

这类证据不仅证明科棚“做过”，还能证明“受谁安排、负责什么”。

#### S3　潘某及巡查人员与科棚的身份绑定

- 劳动合同、劳务协议、工资、社保、考勤；
- 工作证、名片、制服、公司邮箱；
- 科棚工作群、项目群、任务指令和工作汇报；
- 科棚报销潘某维修、交通、材料、清运费用的记录；
- 科棚盖章文件或者法定代表人对其身份的确认；
- 公安接处警材料中对工作单位、职务的核验。

仅有“潘某做了什么”还不够，必须证明其当时为什么能够代表或者归责于科棚。

### A级：形成具体管理行为闭环

#### A1　门窗维修闭环

应形成：

> 原告提出门窗被破坏问题 → 潘某接受并答复 → 潘某安排人员或材料 → 实际施工 → 修复前后对比 → 费用及完成确认。

需要保留：完整聊天、原始录音、修复前中后照片、施工人员身份、材料来源、费用承担和原设备元数据。

只有一张修好后的照片，不能证明是谁安排、代表谁处理。

#### A2　生活垃圾清运闭环

应查明：

- 谁首先提出清理；
- 潘某联系了谁；
- 清运人员和车辆属于哪个单位；
- 谁决定清理范围；
- 谁提供钥匙或者组织进场；
- 谁支付费用；
- 清运前、中、后状态；
- 是否存在任务单、验收、工作汇报。

清垃圾能够证明现实协调和处置能力，但不能单独证明垃圾由科棚产生，也不是责任自认。

#### A3　日常控制性行为

重点搜集：

- 科棚或者潘某持有楼栋、围挡、铁门、房间钥匙；
- 决定谁可以进入或者阻止他人进入；
- 张贴安全、巡查、施工、鉴定或者清运通知；
- 接受原告、邻居、社区关于门窗、垃圾、陌生人员和安全问题的反映；
- 安排照明、水电、排水、围挡、门锁、消防或者临时维修；
- 组织鉴定、施工、清运单位进场；
- 对外自称负责该项目、楼栋安全或现场管理。

“能够决定、能够安排、能够控制、能够落实”比单纯在现场出现更能证明事实管理。

#### A4　费用和业务留痕

- 巡查、维修、垃圾清运、鉴定和安保合同；
- 发票、付款、银行流水、报销单；
- 购买锁具、木板、钉子、警示标识等材料的记录；
- 车辆进出登记、施工人员登记；
- 鉴定成果、巡查报告和维修结果由谁接收。

付款主体和成果接收主体通常能够反向识别真正的任务主体。

### B级：用于相互印证

#### B1　第三方证言

- 涉案楼栋其他产权人；
- 邻居和附近经营者；
- 清运工人、维修人员、巡查人员；
- 社区、街道、城投或者现场工作人员；
- 参加4月19日、4月29日现场活动的其他人员。

证言应回答亲眼所见的具体事实，不能只说“大家都知道科棚在管理”。

#### B2　电子数据和现场影像

- 微信、短信、企业微信、邮件、群聊；
- 完整录音录像及时间轴；
- 同一机位的前后对比照片；
- 视频中工牌、制服、车辆、工具、公司名称；
- 原始设备、文件属性和未经剪辑的源文件。

电子数据应提交原始载体，截图只作定位和阅读辅助。

## 最需要申请法院责令科棚提交的材料

依据民事证据规则关于控制书证提出命令的规定，可申请法院责令科棚提交：

1. 楠木厅12号巡查制度、完整签到台账、巡查报告；
2. 巡查人员、潘某的单位、职务、考勤及劳动劳务关系材料；
3. 门窗维修的派工、材料、费用和结果记录；
4. 生活垃圾清运的请示、审批、联系、任务和费用材料；
5. 涉案楼栋钥匙、门禁、围挡、出入口管理记录；
6. 科棚与开福棚改投、城投集团、纽带公司之间有关楠木厅12号的合同、委托、指示和会议纪要；
7. 2026年鉴定的委托合同、付款、进场通知、人员名单、检测方案、点位记录和成果接收材料；
8. 科棚内部项目群、工作群中与巡查、维修、清运、鉴定有关的完整记录。

申请书必须写清文件名称或者内容、待证事实、重要性、为什么判断由科棚控制。科棚无正当理由拒不提交控制书证时，可依法请求法院作出不利评价。

## 对方最可能的四项解释及应对

### 1. “只是善意帮原告修门、清垃圾”

应对：用连续巡查、反复处理、内部任务、费用和其他管理行为证明这不是一次孤立帮助，而是稳定的现场处置模式。

### 2. “只是专项危房安全巡查”

应对：要求提交专项巡查的任务来源、期限、区域和事项。若签到长期连续并涉及门窗、垃圾、人员和维修，则已经超出单次鉴定协助。

### 3. “潘某是个人行为”

应对：以科棚表头台账、员工签名、工作群、派工、报销、公司追认和科棚其他人员共同参与完成身份绑定。

### 4. “有一般管理权，所以有权进入东301钻孔”

应对：一般巡查、门窗维修、垃圾清运与进入专有房屋实施侵入性检测不是同一权限层级。要求对方单独证明东301进入依据、授权范围、检测必要性、实施人员和最小损害。

## 诉讼表达边界

本案可以主张：

> 科棚持续、实质性参与涉案楼栋巡查、维修、清运和现场处置，至少足以否定其与楼栋事务完全无关的抗辩。其应当就权限来源、职责范围以及其自身或者执行其任务人员造成的具体妨害承担说明和相应责任。

本案不能主张：

- 股东关系等于管理授权；
- 事实管理等于合法管理；
- 一般巡查等于强制入户权；
- 潘某处理一次门窗或者垃圾等于科棚承担整栋楼全部历史责任；
- 科棚提出调解等于责任自认。

## 后手启动条件

出现以下任一事实，即重新启动开福棚改投责任评估：

1. 科棚提交或者承认接受开福棚改投委托；
2. 科棚明确以开福棚改投是真正管理主体抗辩；
3. 法院认为建筑垃圾、围挡、排水、通行主要属于开福棚改投职责；
4. 新证据证明开福棚改投决定、指示、支付或者组织相关行为；
5. 调解不能实际解决持续存在的公共区域妨害；
6. 本案只能处理科棚直接行为，公共区域恢复仍然落空。

## 官方法源

- [《中华人民共和国民法典》](https://www.samr.gov.cn/zw/zfxxgk/fdzdgknr/bgt/art/2023/art_60fb3863b7364b759123a42d1df568ca.html)
- [《中华人民共和国公司法》](https://www.npc.gov.cn/npc/c2/c30834/202312/t20231229_433999.html)
- [《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》](https://gongbao.court.gov.cn/Details/63ff48da6a9792f8ad1cb65a8b99d1.html)
- [《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》](https://www.court.gov.cn/zixun/xiangqing/212721.html)