# 代理意见 案号：【待按受理通知书或传票填写】 审判长、审判员： 受原告李运芳委托，现就其与被告长沙科棚潮宗街商业管理有限公司排除妨害纠纷一案，结合原告已经提交及申请调取的证据，发表代理意见如下。 本案需要解决的并非单纯的一次进屋争议。原告所主张的妨害既包括未经合法授权进入其专有房屋、实施钻孔等侵入性行为，也包括围挡、建筑废料、排水障碍及局部设施损坏等现实状态。对于仍在持续且能够归责于被告的妨害，应当依法排除；对于已经造成且能够证明与被告行为具有因果关系的损坏和功能障碍，应当根据具体点位、修复措施和验收标准恢复相应使用功能。 ## 一、原告具有稳定的权利基础，本案应当围绕现实妨害及责任主体进行审理 原告持有的真实旧《房屋所有权证》记载所有权人为李运芳。（2023）湘8601行初1133号行政判决第6页载明：“原告李运芳系长沙市开福区楠木厅12号楼303房的业主。”（2024）湘01行初471号行政判决第9—10页又记载，原告房屋的产权登记地址为“开福区潮宗街栗木巷002号002栋303房”，针对原告房屋的征收已经终止，房屋未因该次征收转移。上述真实权证及生效裁判可以相互印证原告的权利基础。（原告证据1：旧《房屋所有权证》及身份材料；补充证据：上述生效行政判决相应页码；证明原告主体资格及房屋权利基础。） 本案材料同时出现“东301房”“楠木厅12号楼303房”“栗木巷002号002栋303房”等历史坐落表述。原告请求以真实权证原件、上述生效裁判及不动产登记机构出具的最新登记材料综合确认登记单元的同一性，而不以文件名或非官方示意图片作为权属依据。【证据缺口：最新不动产登记簿、产权证号完整页及三个地址的登记机关对应证明尚待提交。】 《中华人民共和国民法典》第二百三十三条、第二百三十六条、第二百三十七条规定，物权受到妨害的，权利人可以请求排除妨害、消除危险；造成不动产毁损的，可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。第一百七十九条并将停止侵害、排除妨碍、消除危险、修理重作、更换、恢复原状列为承担民事责任的方式。故本案不能只审查以后是否允许再次进入，还应对现存妨害是否成立、由谁造成或控制、如何排除和修复逐项作出判断。 ## 二、共有区域的必要安全管理与进入东301专有部分，必须适用不同的权限审查强度 原告不主张任何主体在任何情况下均不得进入整栋楼，也不反对有权主体为公共安全依法进行必要、适当的检查和治理。楼道、走廊、外墙等共有部分，如确有安全管理必要，应由依法负有职责的主体按照法定程序组织，并遵守必要性、适当性和最小损害要求。 东301专有房屋则属于不同层级。进入专有房屋，特别是钻孔、凿墙、开槽、取样等侵入性措施，会直接限制所有权人对专有部分的占有、使用和排他控制。被告不能仅以“房屋需要鉴定”说明行为目的，还必须证明：有权委托的主体、正式委托关系、进入专有部分的具体依据、检测方案和点位、通知或同意、侵入性方式的必要性以及损坏后的修复安排。 《长沙市房屋安全管理条例》第九条至第十一条、第二十条至第二十二条对房屋安全责任、禁止危害结构、鉴定委托主体及鉴定标准作出规定。即使房屋客观上需要鉴定，安全目的也不能替代行为主体、授权范围和实施程序的证明。原告愿意配合有权主体依法采取必要措施，但拒绝无权主体在没有出示委托、方案和权限依据的情况下进入专有部分，不等于拒绝房屋安全治理。 ## 三、生效行政裁判确认的是开福棚改投的特定管理、改造依据，不能当然转化为科棚公司的权限 原告不回避既往生效裁判。（2023）湘8601行初1133号行政判决第6页查明，2015年8月3日的相关批复“明确由第三人长沙市开福棚改投资有限责任公司具体承担改造义务”；该判决第9—10页进一步认为，在有关批复被有权机关撤销前，可以作为开福棚改投对楠木厅12号楼进行管理和改造的依据。（2023）湘01行终922号行政判决第23页亦作出相同方向的评价。（补充证据：两级行政判决；证明开福棚改投的历史职责及本案必须审查的主体边界。） 上述裁判同时划定了本案必须坚持的边界： 第一，裁判所指主体是长沙市开福棚改投资有限责任公司，不是本案被告科棚公司。两者为不同法人。即使存在股权关系，公司之间的股权、出资或关联关系也不当然形成代理关系，更不能代替具体委托。 第二，裁判评价的是2015年批复及2023年特定加固治理。历史管理依据不能自动证明科棚在2026年参与鉴定、进入东301或实施侵入性检测的具体权限。 第三，即使开福棚改投在2026年仍具有相应管理职责，也须进一步查明其是否委托科棚、委托事项和期限为何、是否包含进入东301以及是否授权钻孔、凿墙等具体方式。 因此，被告若主张其行为源于开福棚改投授权，应当提交从“管理职责—鉴定委托—科棚参与—现场人员任务—东301进入—侵入性检测”的完整文件链，不能仅以历史批复、既往裁判或股权关系替代。（原告申请：责令被告提交2026年鉴定、项目、人员、授权、付款及成果接收资料；证明具体权限链和行为归属。） ## 四、纽带公司的民事收购授权不等于房屋管理、鉴定和施工权限 原告现持有的2025年8月11日《专项授权委托书》照片记载，湖南纽带商业管理有限公司授权“长沙科棚潮宗街商业管理有限公司潘勇团队”全权负责“本次交易谈判工作”，期限为2025年8月1日至2025年10月31日。（补充证据：《专项授权委托书》；证明2025年潘勇、科棚团队与纽带交易谈判存在关联，以及该代理的事项和期限边界。） 民事主体原则上可以委托本单位之外的人员进行房屋购买洽谈，潘某是否为纽带员工并不决定该收购代理本身的效力。真正需要区分的是代理事项：交易谈判可以包含接洽、报价及授权范围内的协商或签约；不包含管理原告房屋、进入东301、组织危房鉴定、钻孔、凿墙、施工、控制通道或处分原告物权。 该授权又在2025年10月31日届满，且照片标为“附件二”。其不能单独证明2026年4月行为的授权来源。【证据缺口：授权原件、主文及附件一、“本次交易”的具体标的、潘某实际履行情况、2026年续期授权及科棚知情或任务材料尚待核实。】 ## 五、即使潘某具有科棚员工、受托人或代表人身份，也只能在具体职务或代理范围内归责科棚 《民法典》第一百六十二条规定，代理人在代理权限内以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力；第一百七十条规定，执行法人工作任务的人员就其职权范围内事项以法人名义实施的民事法律行为，对法人发生效力；第一千一百九十一条规定，用人单位工作人员因执行工作任务造成他人损害的，由用人单位承担侵权责任。 据此，潘某身份与行为归责必须逐项审查： 1. 潘某以科棚名义、在科棚授权或职权范围内实施的行为，可以归于科棚； 2. 潘某执行科棚工作任务过程中实施的侵权行为，由科棚依法承担用人单位责任； 3. 潘某为纽带执行收购谈判任务的行为，应在纽带授权范围和期限内评价，不能据此自动归于科棚； 4. 潘某个人行为、超越授权且未经追认的行为、授权期满后的行为，不能仅凭其曾与科棚存在关系就全部归于科棚。 本案应当结合行为时间、地点、内容、对外名义、受益主体、工作指令、报酬报销、成果接收和事后追认，判断潘某2026年4月在场及相关行为是否属于执行科棚工作任务。原告申请法院调取公安身份核验、接处警及执法记录，并责令被告提交劳动或委托、派工、工作群、付款报销、人员名单和成果接收资料。若上述证据证明潘某是在执行科棚任务，科棚不能仅以“法定代表人没有亲自实施”否认责任。 现有2026年4月29日在场照片能够证明多名人员出现在现场，但仅凭照片不能确认全部人员身份和单位；现有文字整理稿不能替代原始音视频。【证据缺口：4月19日前后及4月29日原始音视频、完整文件信息、原设备和经逐字核对的时间码整理稿尚待提交。】 ## 六、原告主张的现实妨害必须逐项审查，不能把楼栋全部历史失修归责被告 ### （一）墙体孔洞、剔凿和碎屑 原告证据3项下四张现场照片显示局部墙面存在剔凿、孔洞、线槽、灰浆脱落和碎屑，可以证明画面所示损坏状态。照片本身不能单独证明拍摄日期、具体房间、损坏原状、实施人员及科棚归责。原告请求结合现场勘验、原始载体、公安记录、鉴定机构现场记录、施工或检测方案、人员名单综合认定。（原告证据3：四张墙体损坏照片；证明现场损坏外观，不单独证明行为主体。） 如查明P1—P4具体点位的损坏系被告或执行其任务人员造成，判项应明确为：由具备相应能力的人员按照不降低结构安全的修复方案处理相应点位，恢复墙体安全和正常使用功能，并形成施工、验收记录；不宜只写抽象的“恢复原状”。【证据缺口：四张照片的房间和墙面点位、尺寸深度、施工前状态、结构性质、修复方案及报价尚待补充。】 ### （二）围挡和通行 原告证据4项下两张真实现场照片显示绿色“施工区域、请勿靠近”围挡曾经存在，可以证明围挡的客观状态；不能单独证明围挡由科棚设置或控制。（原告证据4：围挡和出入口照片；证明围挡存在及现场位置线索。） 如果庭审查明围挡目前仍存在、确实妨碍原告必要通行，且由被告设置、控制或有能力排除，法院可以按照点位、长度、通行净宽、拆除期限及替代安全防护作出明确判项。若围挡确属有权主体为防止危房风险采取的必要措施，也应审查设置依据、范围、持续期限以及是否提供合理替代通道，不能无限期、无边界限制原告使用。【证据缺口：开庭前最新连续视频、点位图、通行净宽、围挡设置及控制主体、设置依据和替代通道尚待补充。】 ### （三）生活垃圾与建筑垃圾 原告对项目材料重新核对后确认，生活垃圾与建筑垃圾必须区分。对于已经由有关主体清理的生活垃圾，不再以旧照片主张当前仍然存在；对于开庭时仍存在的建筑废料，应当根据最新现场清单、点位、来源和控制主体确定责任，不能概括表述为“被告从未清理任何垃圾”。 如查明某批建筑废料系被告组织的检测、施工形成，或者处于被告实际控制的围挡、通道范围并由其负有排除义务，判项可以明确具体点位、类型、估算数量、清运期限及合法消纳要求。【证据缺口：当前剩余生活垃圾、建筑垃圾、原建筑拆除废料和后续施工废料的分类清单、最新照片、形成来源、清运任务及控制主体尚待补充。】 ### （四）排水设施 原告主张排水设施存在异常，但应当由证据查明原有功能、具体管线和堵点、变化时间、损坏或堵塞行为、责任主体以及合理修复方式。原告不主张仅因楼栋目前排水不畅即推定全部由科棚造成。 如经现场勘验、通水测试或专业检查证明某一管段系被告行为造成损坏或堵塞，应将判项具体化为：清疏或修复检查井、管段或具体设施，经通水试验达到排水通畅、无倒灌或漫溢的功能标准。【证据缺口：排水管线图、堵点、原状、通水测试、专业检查、科棚行为与因果关系尚待补充；在该证据补齐前，本项不宜仅凭当事人陈述作出认定。】 ### （五）门、窗、照明、楼道及其他设施 涉案楼栋建成年代较早，并经历征收、长期管理、鉴定和2023年加固。自然老化、既往工程、其他主体行为与2026年争议可能共同存在。原告只请求对能够逐项证明系被告或执行其任务人员造成、控制或依法应由其排除的部分承担责任，不把全部历史失修笼统归于被告。 一楼铁门和出入口还涉及共有属性、安全及可能的消防问题。原告主张的是不得由无权主体自行拆除、破坏或控制，并不主张铁门当然属于原告个人专有，也不排斥有权主体依法采取必要措施。相关处理应先查明权属、设置依据、安全评价和替代通行方案。 ## 七、被告关于管理权限与管理责任的抗辩应当在同一证据框架内接受审查 如果被告主张其参与现场活动系因为承担管理、安全鉴定职责，则应提交其取得职责的具体依据，并说明该职责是否同时包含围挡维护、通行保障、施工废料清理、检测损坏修复等配套义务。管理权限不能只证明可以进入，而完全不审查实施过程造成的现实后果。 如果被告主张围挡、垃圾、排水等均与其无关，理由是其并非楼栋管理主体，则应进一步说明其进入东301、组织鉴定或安排现场人员的权利来源。否认一般管理身份并不当然排除其对具体侵权行为承担责任；主张一般管理身份也不当然赋予进入专有房屋和侵入性检测的权利。 上述逻辑审查不能替代原告对各项行为和因果关系的初步举证。原告已经提交权属、报警、损坏状态、围挡状态及主体线索，并申请调取由公安机关、被告和项目相关主体控制的证据。请法院根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第四十五条至第四十八条等规定，审查书证提出申请；对无正当理由拒不提交其控制书证的后果，结合全案证据依法认定。 ## 八、关于责任主体及程序处理 现有生效裁判表明，开福棚改投对涉案楼栋历史管理、改造具有最直接的文件依据；本案被告科棚则可能对其自身、工作人员或受托人执行任务造成的具体妨害负责。二者责任基础不能混同。 如被告主张相关鉴定、围挡、施工或现场管理由开福棚改投委托、控制，原告请求法院责令其提交准确文件，并根据查明事实依法释明是否需要通知开福棚改投参加诉讼。原告将依证据对具体责任主体和请求范围作相应处理，避免因为法人主体混同而使现实妨害责任无法查清。 对于湖南纽带商业管理有限公司，现有交易合同和收购谈判授权只能证明交易关系线索，不能单独证明其已经完成504号物权登记，也不能证明其组织2026年现场行为。是否涉及该公司责任，应以最新登记、具体委托和实际行为证据为准。 ## 九、裁判内容应当具体、合理并具有可执行性 原告请求法院在查明责任后，对每项支持的给付内容至少明确五项： 1. 对象和点位：具体墙面、围挡区段、垃圾点位、排水管段或设施； 2. 行为内容：移除、清运、清疏、修复或设置替代通道； 3. 完成期限：根据工程量和安全条件确定合理期限； 4. 功能标准：结构安全、正常使用、通行净宽、排水通畅等； 5. 验收方式：现场核验、通水测试、照片记录或具备相应能力的人员验收。 如字面复原不可行或者可能影响结构安全，应允许采用不降低原告权利和使用功能的安全、合理、功能等价方案。修复成本应通过具体方案和证据确定，不能用2023年整栋加固项目造价替代本案分项修复费用；成本高低本身也不能替代责任是否成立的判断。 ## 十、结论 综上，本案应当从权利、权限、行为、因果和恢复标准五个层次审理： 1. 原告具有受法律保护的房屋权利基础； 2. 共有区域合法安全管理与进入东301专有部分、实施侵入性检测不能混同； 3. 开福棚改投的历史职责、科棚公司的具体行为和纽带公司的收购代理属于不同法律关系； 4. 潘某行为只能在科棚职务、代理或工作任务范围内归责，不能把其全部言行一概归于任何一家公司； 5. 对围挡、建筑垃圾、墙体、排水及其他现实状态，应当逐项查明当前存在、责任主体和因果关系； 6. 对能够归责于被告的项目，应依法作出具体、明确、合理且可执行的排除和修复判项；对已经清理、属于自然老化或不能证明由被告造成的部分，原告不作过度主张； 7. 对仍有客观证据掌握在公安机关、被告或项目相关主体手中的事项，请法院依法调查、责令提出或组织现场勘验，并根据查明情况处理相关主体参加诉讼问题。 据此，请依法支持原告在证据能够证明的责任范围内提出的停止侵害、排除妨害、修复损坏及恢复相应使用功能的诉讼请求。 此致 长沙市开福区人民法院【以传票核实】 原告委托诉讼代理人：冯宇 日期：【实际提交日期】