# 李国平物业费追索案：2026年10月10日可提交证据清单

形成日期：2026年9月10日  
案件性质：物业服务合同纠纷  
本诉原告：中铁建物业管理有限公司长沙分公司  
本诉被告：李国平  
开庭日期：2026年10月10日  
案号：现有材料尚未稳定确认，提交前补入

> 身份说明：李国平在确认前期物业服务合同无效案中是原告、二审上诉人；在10月10日物业费追索案中是被告。以下清单专门按物业费案件的证明对象编排。

## 一、结论先行

李国平不宜把确认合同无效二审的全部材料机械搬入物业费案。物业费原告首先应当证明：请求权基础、适用合同、房屋覆盖范围、收费标准、实际履行、逐期账目、已付款核销、催告及诉讼时效中断。李国平应提交能够制造明确证据断点的反证，同时申请法院责令物业公司提交其控制的原始合同和账务资料。

建议采用三层提交方案：

1. **第一批直接提交8组证据**：房屋区位及面积、物业公司跨案陈述、同期二级资质、合同日期后补说明、两个日期文本、既往庭审笔录、政府档案回复、确认合同无效二审仍在审理的程序材料。
2. **第二批取得后立即补交**：签名代写、付款、催告、服务质量、价格核准、区域划分等材料。
3. **保留但暂不主动提交**：2016年8月11日一级资质证明、完整B/C合同复制件、中标通知书、对李国平不利的关联裁判。它们只有在对方先行举证或法院要求说明时，才按限定证明目的使用。

最重要的证据策略是：

> **不要由李国平主动替物业公司补齐它一直没有提交的一级资质证明和前期物业合同原本。**

物业公司在一审、二审从未提交能够证明其在2016年4月22日投标、中标及2016年5月31日签约时已经取得一级资质的核准文件。诉讼上应表述为：其主张的“行为时一级资质”没有证据证明，法院不得作为已查明事实。不能扩大成“客观上永远没有一级资质”。

## 二、第一批：建议直接提交的证据

### 证据一　李国平房屋《不动产权证书》权属及面积页

**正式名称建议：**《不动产权证书（山语城三期12栋房屋权属及建筑面积页）》

**证明目的：**

- 李国平系山语城三期12栋业主；
- 房屋登记建筑面积为112.38㎡；
- 反驳物业公司起诉状所写91.97㎡，要求其说明计费基数；
- 与物业公司在27046号案中“房屋在B/C区服务范围内”的陈述相互印证，锁定应审查B/C区合同。

**风险边界：**产权证同时证明李国平的业主身份，不能据此主张只按专有面积84.52㎡计费，也不能据此主张共有房屋只承担一半物业费。

**提交要求：**提交完整清晰复印件，当庭携原件核对；公开版本须遮盖产权证号、身份证号及精确住址。

### 证据二　物业公司2026年9月在13074号二审提交的《上诉答辩状》

**正式名称建议：**《中铁建物业管理有限公司长沙分公司上诉答辩状〔（2026）湘01民终13074号〕》

**证明目的：**

- 物业公司在另案中明确主张A区、B/C区前期物业合同是其服务及收费关系的基础；
- 物业公司主动主张2016年B/C区签约时总公司已经是一级资质，但未随答辩提交行为时一级资质证书或升级核准文件；
- 物业公司没有否认赵力曾在相关主体任职，而以“不同阶段、不同法人主体任职”解释身份交叉；
- 物业公司主张备案版本真实、完整、有效，却仍未提交两份合同完整原本。

**证明边界：**答辩状属于当事人在另案中的书面陈述，可以用于审查前后陈述是否一致，但不能把其中所有叙述直接当成已经查明的客观事实。

**提交要求：**提交法院送达或当庭收取的完整副本，并附来源说明；不要只摘录有利段落。

### 证据三　物业公司二审证据目录与其实际所附二级资质证明

**正式名称建议：**《被上诉人二审证据目录及〈外地驻长物业服务企业资质备案证明（续）〉（长住建物证备第0072号，2015年7月24日）》

**证明目的：**

- 证据目录宣称所附材料记载“2016年8月11日、一级资质”，实际所附第10页却记载2015年7月24日、二级资质；
- 实际材料记载资质证号为（建）114060，有效期为2015年8月9日至2016年8月8日；
- 该有效期覆盖2016年4月22日B/C区中标和物业公司主张的2016年5月31日签约日期；
- 证明“行为时已经取得一级资质”尚未举证，而非直接证明此后从未升级。

**提交要求：**证据目录与实际证明必须成组提交，保留原页码和法院收取来源；质证时要求物业公司提交一级资质核准决定、证书原件及升级生效日期。

### 证据四　物业公司关于B/C合同两个日期的书面说明及内部流程附件

**正式名称建议：**《关于长沙中国铁建·山语城三期B、C区前期物业服务合同有2个签订日期的说明》及《合同会签审批表》《公章、用印/法律文件外借申请表》

**证明目的：**

- 物业公司承认备案材料中出现2016年5月31日和2016年8月31日两个日期；
- 物业公司承认签章栏日期由其合同管理人员事后补填，并称8月31日属于误填；
- 内部会签和申请用印只能证明一方内部审批，不能单独证明建设单位与物业公司在当日完成双方签署；
- 用印表中的借出、归还、领印者签署及日期栏为空，不能据此确定印章实际加盖时间；
- 物业公司所称“正文12页、附件13页，共25页”的合同文本并未随该组材料提交。

**证明边界：**可以证明日期形成存在重大待查事实，不能直接指控伪造、变造或倒签。

### 证据五　同一编号B/C合同的两个日期文本

**正式名称建议：**《合同编号CRCC-CSZY-SYC-WY-2016-049的B/C区前期物业服务合同2016年5月31日、2016年8月31日日期页及对照说明》

**证明目的：**

- 同一合同编号、同一合同名称和同一主体的材料出现两个不同日期；
- 需要物业公司提交两套完整文本原本，说明各自形成、盖章、备案和履行过程；
- 不能仅凭一张合同封面或事后说明确认本案收费所依据的具体合同版本。

**提交要求：**两份日期页必须并列提交，注明取得来源；不得只交一张截图，也不得在证据名称中使用“伪造合同”。

### 证据六　27046号确认合同无效案一审庭审笔录

**正式名称建议：**《（2025）湘0105民初27046号案2026年3月4日庭审笔录》

**证明目的：**

- 物业公司在一审中明确陈述李国平房屋处于B/C区前期物业服务协议服务范围；
- 证明物业费案应当首先审查B/C区合同，不能用A区材料替代；
- 笔录还记载法院要求两被告庭后五个工作日回复赵力任职和身份交叉问题，而相关回复至今状态不明，可作为申请调取原卷的线索。

**证明边界：**庭审笔录证明当时发生的诉讼陈述和法庭指令；对于赵力实际任职时间，仍须工商档案、任免文件和书面回复原件证明。

**提交要求：**优先提交法院电子卷宗下载件或盖章复制件；普通扫描件应同时申请法院向13074号案或27046号案调取核验。

### 证据七　住房主管部门关于招投标及合同档案的三份书面回复

**正式名称建议：**

1. 《政府信息公开申请答复书》长住依复〔2024〕33号；
2. 《政府信息公开申请答复书》长住依复〔2024〕65号；
3. 开福区住房和城乡建设局2024年第12号政府信息公开回复函。

**证明目的：**

- 长住依复〔2024〕33号准确记载：因资料室多次搬迁，仅能找到项目备案表，其他资料未能找到；
- 长住依复〔2024〕65号反映市住建部门不掌握所申请的前期物业服务备案合同；
- 开福区住建局2024年第12号回复反映当时查询范围内合同未在该局备案、相关信息不存在；
- 证明李国平无法从主管机关取得完整底卷具有客观原因，并支持法院责令物业公司及建设单位提交其控制的原始合同和招投标档案。

**证明边界：**“未能找到”“不掌握”“信息不存在”对象不同，不能概括成“从未招标”或“全部档案永久遗失”。

### 证据八　确认前期物业合同无效二审案件仍在审理的程序材料

**正式名称建议：**《（2026）湘01民终13074号案件受理、传票、送达或诉讼平台状态材料》

**证明目的：**

- 证明直接决定物业费请求权基础的两份前期物业合同效力正在二审审理；
- 证明物业公司在该案提交了上述答辩和证据；
- 支持物业费法院协调审理进度、调取关联案卷，必要时审查是否中止，而不是把未终审的一审判决当作生效裁判事实。

**提交要求：**只提交能够显示案号、当事人和案件状态的法院材料；不要把内部概率评估或AI分析作为证据。

## 三、第二批：取得或补强后再提交的证据

下列项目目前有的只是线索或申请，取得真实材料后才进入证据目录。

| 序号 | 建议证据名称 | 主要证明目的 | 当前状态及取得方式 |
|---|---|---|---|
| 9 | 《2021年收房、交付及前期物业协议签署过程材料》 | 签署时间、经办人、是否以签协议作为收房条件 | 调取入伙通知、交房流程单、钥匙交接、现场登记及监控；现有材料不足 |
| 10 | 《协议代写人在场情况及证人证言》 | 谁书写“李国平”、有无授权、物业经办人是否知道本人拒签 | 先完整核验律师朋友证言；净效果有利再申请出庭，不提交剪裁后的书面说法 |
| 11 | 《李国平同期稳定签名样本》 | 在物业公司提交个人协议原本并坚持本人亲签时供笔迹鉴定 | 只使用来源可靠、时间相近并可核验原件的材料；不先自行作笔迹结论 |
| 12 | 《2021年至2022年物业费付款流水、票据及物业核销记录》 | 已付款金额、付款主体、核销期间，防止重复计算 | 先核银行、微信、支付宝及物业票据；该证据也可能被用于主张追认，提交前逐笔评估 |
| 13 | 《与物业管家完整微信记录及账号归属材料》 | 证明聊天对象是否为李国平、是否存在明确催告或债务承认 | 从原始手机完整导出联系人资料、上下文、语音和转账；不能只交拼图 |
| 14 | 《天台破损现场照片、视频、原始电子数据及点位说明》 | 特定共有部位在特定期间存在安全和维护问题 | 保留原文件、EXIF、拍摄人、日期、点位和连续状态；不把建筑质量问题全部归给物业 |
| 15 | 《向物业报修、投诉、工单及物业回复记录》 | 物业是否知情、采取警示隔离维修措施、具体服务缺项及持续时间 | 搜索群聊、电话录音、工单、12345及书面投诉；用于酌减，不能当然支持全部拒付 |
| 16 | 《山语城三期2023年至2026年服务公示、人员配置和履约材料》 | 核对是否达到约定一级服务、是否履行公开义务 | 现场拍摄物业公告栏、公示、人员值守；同时申请物业公司提交原始台账 |
| 17 | 《前期物业收费2.2元/㎡·月的价格核准、备案或公示文件》 | 核定最终价格、服务等级、适用区域和适用期间 | 向发改、住建部门申请公开；未取得前不能断言2.2元没有任何依据 |
| 18 | 《A区、B区、C区物业管理区域划分备案及范围图》 | 确定12栋适用合同及两次招标的区域基础 | 向区住建局调取；若机关书面答复不存在，可将答复作为证据提交 |
| 19 | 《（建）114060一级资质核准、升级、变更及生效文件》 | 查清2016年4月22日和5月31日的真实资质等级 | 应先责令主张一级的一方提交；政府信息公开取得后，按实际内容决定是否补交 |
| 20 | 《中铁建（北京）物业管理有限公司授权长沙分公司承接、签订和履行B/C区项目的书面文件》 | 中标主体、签约主体与收费主体的权利链 | 物业公司在374号案及13074号案主张存在授权，应由其提交；现仅有陈述，无授权原件 |
| 21 | 《物业费逐期账单、会计账簿、原始记账凭证、收款流水、发票、减免及核销记录》 | 查明10,384.08元的真实形成、已付和余额 | 由收费方控制，申请书证提出命令；李国平不能用一张自制表替代其原始账簿 |
| 22 | 《2023年至2026年催告原件、寄递签收、短信发送和完整电子数据》 | 是否在起诉前催告、覆盖哪些期间、是否到达、是否中断时效 | 由物业公司提交；李国平可提交自己的完整通信记录作反证，但“没看到”不是单独书证 |
| 23 | 《物业费案件首次提交起诉材料、网上立案及法院收件记录》 | 确定诉讼时效中断的准确日期 | 向本案法院申请查明；2026年8月5日正式立案日不当然等于首次提交日 |

金额还存在一个需要物业公司解释的取舍问题：10,384.08元正好等于247.24元/月乘42个月；但112.38㎡乘2.2元/㎡·月的精确结果为247.236元，直接乘42个月为10,383.912元。差额很小，不能作为主要抗辩，却足以要求物业公司提交逐月账单并说明按月四舍五入、保留位数和核销规则。

## 四、第三批：仅在特定条件下提交

### 1. 2016年8月11日一级资质备案证明

本地材料中存在一份2016年8月11日出具、记载一级资质的《外地驻长物业服务企业资质备案证明（续）》。但是物业公司在一审、二审从未用该文件证明其在2016年4月22日中标、5月31日签约时已经取得一级资质。

**当前建议：不主动提交。**它出具在中标和物业公司主张的签约日期之后。主动提交可能替物业公司补上其一直没有提交的有利材料。只有物业公司随后提交该证明并据此主张行为时一级，李国平再将其与2015年二级证明、升级核准日期并列，指出后出具的续证不能自动反推此前已经一级。

### 2. B/C区完整前期物业合同复制件

李国平手中存在合同合并扫描件，但物业费原告自己尚未提交其主张收费所依据的完整合同原本。

**当前建议：不主动以完整合同替物业公司完成请求权基础举证。**第一批先提交两个日期页和物业公司自己的书面说明，申请法院责令其提交两套完整合同原本、全部附件、骑缝章和区域图。若对方提交不完整或否认李国平所指版本，再用现有全本复制件反驳。

### 3. 2016年4月22日B/C区《中标通知书》

该证据能够证明中标人为总公司、合同报价为住宅2.2元/㎡·月，对签约主体和授权链有用；同时也会帮助物业公司证明存在中标及2.2元报价。

**当前建议：作为备用反证。**只有在物业公司主张分公司自行取得收费权、否认中标主体差异，或者法院要求解释2.2元来源时提交，并明确它不能替代投标文件、资格审查、评标报告、完整合同及最终价格核准。

### 4. 27046号民事判决及补正裁定

一审判决对李国平不利且已进入二审，不能当作生效裁判确认的事实使用。补正裁定把“三期总建筑面积30,060.52㎡”改为329,304.21㎡，并删除“A区业主”中的“A区”。

**当前建议：仅在物业公司援引一审判决，或李国平正式申请协调、中止审理时完整提交。**不能只摘取补正内容并隐瞒一审驳回结果。

### 5. 374号行政判决、庭审笔录及696号行政裁判

这些行政案件处理备案、履职及行政程序主体资格，不直接裁判物业费债权，也不能替代民事法院对合同原本、收费和履约的审查。

**当前建议：**374号庭审笔录可在对方以“备案证明全部合法”时提交，用于说明行政机关自称仅作形式审查，并固定两个合同日期的陈述；374号判决和696号裁判应在对方援引时作完整防守，不宜作为首轮主证主动提交。

### 6. 山语城三期52页规划许可及面积汇总材料

规划材料能够说明项目总量、12栋组团和30,060.52㎡对应13号栋等问题，但对本案10,384.08元债权的直接关联弱。

**当前建议：不提交整套。**只有物业公司以A区合同覆盖12栋、以项目分区或资质面积作为抗辩时，再提交与12栋、13栋、区域及面积口径直接相关的认证页，并附简明证明目的。

## 五、不应列入证据目录的材料

以下材料可作为内部工作底稿或法律意见，但不属于证明案件事实的证据：

1. GPT、Claude或其他AI生成的案件分析、概率评估和提示词；
2. 二审代理意见、答辩状、质证意见等本方诉讼主张本身；
3. luckymiya.cc公开报告页面及网页截图；
4. 没有原始文件、形成时间和拍摄人的聊天拼图、照片缩略图；
5. 自制“物业完全没有服务”“合同一定伪造”“2016年确定只有二级”等结论性说明；
6. 与李国平房屋、收费期间和服务范围没有对应关系的其他业主裁判或网络案例。

程序申请书也不是证据。下列文件应当另行提交，不要混入证据编号：

- 《责令原告提交书证及电子数据申请书》；
- 《调查收集证据申请书》；
- 《延期举证及补充质证期限申请书》；
- 《证人出庭作证申请书》；
- 条件性《笔迹鉴定申请书》；
- 条件性《现场勘验申请书》；
- 条件性《中止审理申请书》。

## 六、建议提交顺序

如果10月10日前只能整理一套最小证据包，按以下顺序编排：

1. 不动产权证书关键页；
2. 13074号二审中物业公司的上诉答辩状；
3. 对方二审证据目录与其实际所附2015年二级资质证明；
4. 物业公司关于两个合同日期的说明及内部会签、用印材料；
5. 同一编号合同两个日期页及对照说明；
6. 27046号案2026年3月4日庭审笔录；
7. 长住依复〔2024〕33号、65号及区住建局2024年第12号回复；
8. 13074号二审案件受理、传票或法院状态材料。

另册提交三份程序文书：

1. 责令物业公司提交个人协议原件、两套前期物业合同原本及全部附件、一级资质核准文件、总公司授权文件；
2. 责令物业公司提交逐期账簿、收款核销、最终价格和2023—2026履约、催告原始材料；
3. 申请法院调取13074号、27046号关联卷宗中物业公司答辩、证据及赵力庭后回复的收件、送达和质证记录。

## 七、法庭上应当坚持的证明逻辑

第一，物业费原告必须先证明一笔确定债权，而不是由李国平证明“完全不存在物业服务”。《民事诉讼法》第六十七条确立谁主张谁举证；《民法典》第九百三十九条、第九百四十四条的适用，也以依法订立并能够覆盖本案的前期物业合同、实际服务和具体金额为基础。

第二，一级资质与合同原本都属于物业公司能够控制、且被其用于主张合同有效的有利事实。物业公司未提交，法院不能替它推定存在。李国平应当申请书证提出命令。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十五条至第四十八条规定了责令提交书证及拒不提交的后果；第十一条、第六十一条要求书证原则上出示原件；第九十条规定无法与原件核对的复制件不能单独作为认定案件事实的根据。

第三，合同效力疑点不能代替物业费案件的全部抗辩。即使法院最终不采合同无效意见，物业公司仍须证明112.38㎡、2.2元、42个月、逐期欠费、已付款核销、催告和时效。服务质量证据如果能够精确对应物业义务、位置和期间，可以支持酌减；普通房屋质量问题不能当然免除物业费。

第四，对方以后补交材料时，不要简单拒绝质证。应提出逾期异议，同时申请完整副本、核验原件和补充举证期限。《民事证据规定》第五十一条第二款允许法院对反驳证据酌情再次确定举证期限，第五十八条要求在收到对方证据后有反驳证据需要提交时再次组织证据交换。

法源： [《中华人民共和国民法典》](https://www.samr.gov.cn/zw/zfxxgk/fdzdgknr/bgt/art/2023/art_60fb3863b7364b759123a42d1df568ca.html)；[《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》](https://www.court.gov.cn/zixun/xiangqing/212721.html)；[最高人民法院物业服务合同纠纷典型案例](https://www.court.gov.cn/zixun/xiangqing/483521.html)。

## 八、最终判断

李国平当前可以提交的最有价值证据，不是更多泛化的招投标质疑，而是物业公司自己在不同诉讼中留下的相互矛盾的书面陈述和材料：它主张行为时一级，却没有一级核准证明；主张备案合同真实完整，却承认日期由其人员事后补填且不提交完整原本；主张收费，却不提交逐期账簿、核销、履约和有效催告材料。

这些证据的目标是迫使物业费法院逐项审查请求权基础，而不是让李国平替物业公司完成举证。最稳妥的组合是：**用现有反证固定矛盾，用书证提出命令索取原始材料，用个人支付、催告和服务质量证据争取全驳或实质减额。**