# 一审抗辩意见 **案　　由：** 物业服务合同纠纷 **原　　告：** 中铁建物业管理有限公司长沙分公司 **被　　告：** 李国平 **立案日期：** 2026年8月5日　｜　**开庭日期：** 2026年10月10日 **案　　号：** 【待补】 --- ## 抗辩总纲 **本案的核心不是被告是否应当缴纳物业费，而是原告是否已经证明其主张的10,384.08元这一具体债权。** 依《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款，原告对自己提出的主张负有举证责任。被告认为，原告现有全部证据——《民事起诉状》、个人《前期物业服务协议》复制件、微信聊天拼图——**不足以证明其诉请**。被告的抗辩围绕原告举证的缺口展开，**不承担证明合同无效或不存在的责任**。 --- ## 一、原告的请求权基础文件未提交 ### （一）个人协议自己指明了收费依据，而该依据未进入本案 原告提交的个人《前期物业服务协议》第2—3页**明确将基础《前期物业服务合同》列为收费依据**。 然而，**原告至今未向本院提交该份基础合同**。 其后果是： 1. 无法确定本案适用的是A区合同还是B、C区合同； 2. 无法确定合同的服务范围是否覆盖被告房屋所在的12栋； 3. 无法确定合同的存续期间是否覆盖原告主张的计费期间； 4. 无法确定约定的收费标准、计费方式与结算周期。 **在基础合同缺位的情况下，个人协议至多证明存在一份载有房屋、费率与服务内容的文本，不能证明原告依约享有本案主张的具体债权。** ### （二）原告在另案中对该合同持相反立场 被告特别提请本院注意：在被告李国平诉本案原告及中铁房地产集团长沙置业有限公司确认合同无效纠纷一案（（2025）湘0105民初27046号，现二审案号（2026）湘01民终13074号）中，**本案原告极力主张案涉《前期物业服务合同》合法有效，并以此作为其取得物业服务权利的依据**。 **同一份合同，原告在需要维持其效力时主张其合法有效，在需要证明其收费内容时却不予提交。** 恳请本院要求原告说明理由，并责令其提交该合同完整原件。 --- ## 二、原告的诉讼主体资格与授权依据 ### （一）分支机构的主体资格证明 原告系分支机构。依《民诉法解释》第五十二条，分支机构可以作为当事人，但应当提交营业执照、负责人身份证明等主体资格材料。**如原告未提交或提交不全，应依《民诉法解释》第二百零八条责令补正。** ### （二）承接中标项目的授权依据 案涉两次前期物业管理招投标的中标人，均为**总公司中铁建（北京）物业管理有限公司**；而两份合同的乙方，均为其**长沙分公司**。 **原告在（2026）湘8601行初374号行政案件提交的书面《答辩意见》中，主动主张："中铁建物业管理有限公司中标后，授权签订合同并实际提供服务。"** **授权既系原告主动提出的积极事实，依"谁主张谁举证"，应由其举证。** 恳请本院责令原告提交总公司授权其承接案涉项目、签订案涉合同的书面授权文件。 --- ## 三、个人《前期物业服务协议》的成立与效力 ### （一）真实性：复制件不能替代原件 原告提交的是复制件。被告**不认可乙方签名系本人亲笔书写**。请求本院责令原告提交原件，并说明签署的经办人、时间、地点与过程。 ### （二）签署归属：三种情形应分别处理 若经查明系他人（同行律师朋友）代为签署，则应分别审查：**有无授权、事后有无追认、是否构成表见代理。律师身份本身不产生代理权。** 被告同时说明：如原告坚持主张系被告本人亲笔，被告在原件具备鉴定条件后申请笔迹鉴定。 ### （三）文本自身的缺陷 **协议第12页物业方负责人签章栏与物业方日期栏为空白。** 该情形不当然导致协议无效，但显著削弱其对签署过程的证明力，并使协议成立时间无法自文本确定。 ### （四）缔约情境 案涉个人协议系办理交房手续时提供的格式文本。**被告主张，不签署该协议即无法办理收房，被告在缔约中不具有对等的磋商地位。** 该情节与下述格式条款的效力评价直接相关。 --- ## 四、原告起诉状与其自身证据相互矛盾 | 事项 | 《民事起诉状》 | 个人协议 | |---|---|---| | 协议日期 | 2021年3月21日 | 第1、12页载2021年3月31日 | | 房屋面积 | 91.97㎡ | 第1、12页载112.38㎡ | **原告对同一份自己提交的证据，在起诉状中作出了不同记载。** 而面积直接决定计费基数。原告主张的10,384.08元虽可按247.24元×42个月复算，但**该组计费参数本身即存在自相矛盾**，原告应先行说明并举证。 --- ## 五、格式条款 个人协议中下列条款系原告预先拟定、未与被告协商，且与业主有重大利害关系： | 位置 | 条款 | |---|---| | 第5页 | 拟制送达 | | 第7、11页 | 日5‰违约金（年化182.5%） | | 第9—10页 | 广泛免责 | | 第11页 | 律师费承担 | 依《中华人民共和国民法典》第四百九十六条第二款及《合同编通则解释》第十条，**原告应当证明其已就上述条款履行提示说明义务**；未能证明的，被告主张该等条款不成为合同内容。 **被告说明：原告本案诉请未列违约金与律师费，故被告仅就上述条款保留异议，不请求对整份协议作无效判断。** --- ## 六、微信聊天记录不能证明催告与债务承认 **真实性：** 原告提交的是打印拼图，非原始电子数据。依《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十三条、第九十四条，请求本院要求原告以形成截图的**原始设备**当庭登录展示：联系人资料页、完整上下文、全部物业费沟通记录、转账详情及文件形成过程。 **关联性：** 截图中联系人仅标注"12栋1单元503"，原告在对话中称对方为"美女""李姐""李女士"，**不能自动对应男性的被告李国平**。原告应先证明该账号的实际使用人及其与被告之间的授权关系。 **证明力：** 原告单方发送费率与"暂交到2022-12-31"，不等于被告确认；截图中**没有被告承诺付款的回复**，不能证明债务承认或时效中断；亦无交易凭证，不能证明2021—2022年费用由谁支付。 --- ## 七、诉讼时效 原告主张的计费期间跨42个月，本案于**2026年8月5日**立案。 依《民法典》第一百八十八条，普通诉讼时效期间为三年，自权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算。物业费按期发生，**应逐期计算时效**。 原告提交的微信截图形成于**2023年3月31日**。即使认定其对2023年上半年费用构成有效催告并发生时效中断，**至2026年8月5日立案时，该中断后重新起算的三年期间亦已届满**；而2023年下半年费用在截图形成时尚未到期，不能以该信息中断尚未起算的期间。 **恳请本院责令原告就每一期费用分别说明其时效主张及依据。** --- ## 八、金额与账目 原告应就下列事项举证： 1. 月费247.24元的计算方式与舍入规则； 2. 各半年度的到期日； 3. 计费金额中是否包含物业费以外的其他费用； 4. 42个月期间的逐期记账凭证、收款流水、发票、减免与核销记录； 5. 期初与期末余额的形成过程。 **无法与客观账务流水核验的单方欠费明细，不足以单独认定债权数额。** --- ## 九、关于基础合同效力争议正在另案审理 被告已就案涉《前期物业服务合同》的效力提起诉讼，（2025）湘0105民初27046号一审判决后，被告已提起上诉，二审案号（2026）湘01民终13074号，**现尚未终审**。 被告说明：**被告不以另案未决为由请求中止本案审理**，而是主张——在原告未提交基础合同、且该合同效力尚处争议状态的情况下，原告更应当先行完成其对债权成立的举证。 --- ## 抗辩结论 **原告现有证据不足以证明其主张的10,384.08元具体债权。** 恳请本院： 一、责令原告提交个人《前期物业服务协议》原件、基础《前期物业服务合同》完整原件及附件、总公司授权文件、主体资格证明材料、收费账簿与原始收款凭证、价格主管部门核准或备案的收费标准文件，并以原始设备展示微信电子数据； 二、在上述材料提交并经组织质证后，再行认定案件事实； 三、**驳回原告的诉讼请求。** 　 **被告：李国平** **2026年　月　日**