# 二审代理意见 致：湖南省长沙市中级人民法院 上诉人：李国平。 被上诉人一：中铁建物业管理有限公司长沙分公司。 被上诉人二：中铁房地产集团长沙置业有限公司。 原审案号：（2025）湘0105民初27046号。 就上诉人不服长沙市开福区人民法院2026年4月14日民事判决一案，提出以下代理意见。请求撤销原判，对2014年A区与2016年B/C区前期物业服务合同分别审查、依法改判确认无效；决定合同效力的基本事实尚需进一步调查、原审未完成审理的，请撤销原判、发回重审。调卷如确认存在违法剥夺质证、辩论权的情形，请依法按严重违反法定程序处理。 本文所称判决页码，为18页民事判决PDF的阅读页码；合同合集页码，为66页合同PDF的阅读页码；规划资料页码，为52页政府信息公开答复及附件的阅读页码。法院卷宗页码及尚未取得的卷内材料，请以调卷核对结果为准。 ## 一、原判同时否定两份合同的无效请求，却没有分别完成两次选聘及签约事实的认定 本案涉及两个订约时点、两次招标及两份服务范围不同的合同。2014年A区合同与2016年B/C区合同各自的招标人、投标人、投标人数、中标人、资格条件、中标通知、服务区域及签约文件，应当分别确定。 原判第9—10页对A区列出了招标方法定代表人、北京总公司中标、企业负责人和项目负责人等信息。对B/C区，则主要记载2016年另行签约并提供服务，没有对2016年的投标主体及人数、资格审查、中标通知、物业管理区域和合同形成版本作出相应的独立认定。原判第11—14页随后以同一套关联关系、分公司资质及长期履行理由，整体否定两份合同的无效请求。 本地现存B/C招标备案表、中标备案表及相关行政案材料，能够提供2016年招标的线索。上诉人请求核对的是：这些材料中哪些已经进入本案卷宗、经何种质证、原审认定了什么，以及它们能否证明完整合法的选聘过程。两张备案表记载的事项，不能代替投标文件、资格审查、评标报告、中标通知及合同原件各自应当证明的事实。 尤其是，上诉人在一审已提出分期开发总体规模与承接资格、共同规避规则及关联招标等独立理由。原判必须回答这些事实对A区、B/C区各自的影响。“其他诉辩意见均已充分考量”不能说明哪条无效路径因何事实、何项法律而不成立。 上述缺口直接涉及参加投标的资格、竞争过程、合同形成及服务标的，属于确定当事人民事权利义务所必需的事实。请依据《民诉法解释》第333条审查其对结果的实质影响，不能在尚未确定这些事实时，仅按第332条作说理补充后维持。上诉人主张的是决定效力的事实没有查清，并非把已经被主文驳回的请求改称“遗漏诉讼请求”。 ## 二、面积补正与规划资料共同指向尚未审清的核心问题：三期总体如何变成两次资格审查的对象 ### （一）30,060.52㎡与13#栋许可证完全对应，原判与补正的证据对象需要公开核对 原判第9页将涉案项目总建筑面积记为30,060.52㎡。规划资料第17页13#栋《建设工程规划许可证》所载建设规模同为30,060.52㎡，两数精确一致。该证的证号含“2014”，但现存换发证件的日期为2017年6月30日，应以证件记载分别识别，不能混同。 这一完全对应构成具体的单栋面积被置于全项目表述中的证据错位线索。请调取原判该数字所依据的证据及入卷、质证记录，查明法院当时审查的是13#栋，还是整个三期。上诉人不将尚未核对的裁判形成过程写成已经证实的事实。 补正裁定将面积改为329,304.21㎡。请明确该数字来自哪一份证据、哪一页，属于规划总量、竣工规模还是其他统计口径，何时提交并经质证。该变动跨越30万㎡，直接触及上诉人一审提出的二级资质承接上限，不能只更正文书数字而继续回避原有资质争点。 ### （二）两合同合计与补正规模高度接近，应当据此追查同一开发总体及区域依据 A区合同附件各用途面积相加为94,153.03㎡；B/C区合同附件相加为234,602.58㎡。两份合同合计328,755.61㎡，比补正所称329,304.21㎡仅少548.60㎡。计算式为： 94,153.03＋234,602.58＝328,755.61㎡； 329,304.21－328,755.61＝548.60㎡。 规划资料还存在共同的20100405S项目号、同一三期开发名称、分批许可与总图调整的对应关系。面积拼合与规划文件相互印证，支持两份合同覆盖同一开发总体下不同组团的审查方向。请两被上诉人提出当时总图、招标服务边界及划区资料，说明A、B、C究竟是开发批次、销售组团，还是分别依法划定的物业管理区域。 行为时湖南省实施《物业管理条例》办法第5、6条分别规定区域划分依据及新建物业出售前备案，第7条另规定原区域分立、合并的条件和重新登记程序。招标备案与物业管理区域备案，具有不同的对象和作用。如主张存在两个合法独立区域，应提出对应红线、备案时间、受理机关、共同设施处理及必要的分立资料，而不能仅以合同中出现“A区”“B/C区”替代证明。 共同道路、地库连通、消防及供配电设备、停车管理、物管用房等决定区域边界和共同管理联系。目前这些具体设施的分隔与服务范围仍待核实，应结合图纸、承接查验和移交资料查明。第二次招标还应明确首次中标覆盖范围、后续新增范围及再次选聘依据。 ### （三）不同面积口径必须分开，现存许可机械合计不能冒充最终有效总规模 2014年指标表的276,420.64㎡、2017年替代表的278,599.59㎡以及报建计容累计278,839.05㎡，分别属于不同阶段或统计口径，不能与含地下及配套设施的合同总量混用。 现存八组许可证建设规模机械相加为331,116.17㎡。但15#栋验收材料另引用尚未提供的2015年许可证，幼儿园亦存在所引许可证缺失，部分证件有换发和替代关系。因此，上诉人不将331,116.17㎡表述为已经查明的全部最终有效许可之和。请调取缺件、旧新证替代记录及最终汇总。该缺口也表明，原审补正采用的329,304.21㎡仍须有独立证据支撑。 ## 三、原审用分公司签约能力回答总公司承接面积，实质上遗漏了上诉人的资格争点 上诉人一审提出的是“二级资质、分期开发总建筑面积超过30万㎡、分拆合同是否规避承接范围”的组合问题。该问题至少包含四项独立判断。 第一，2014年A区投标、签约时，总公司实际持有何种资质。现存A区合同记载二级资质及京物企资二〔2010〕第0004号，应提交该次投标时有效的资质证书、审批及资格审查文件。 第二，行为时二级物业企业可以承接的项目规模。《物业服务企业资质管理办法》第8条对二级企业规定30万㎡以下住宅项目及8万㎡以下非住宅项目的范围；《物业管理条例》行为时文本亦设企业资质制度。该规则应与住宅前期选聘和投标资格规范共同审查。 第三，分期开发项目的资格面积如何计算。湖南省实施办法第14条明确要求前期物业企业具有承接“项目开发总建筑面积”的相应资质等级。应核对2014、2016当时的开发总体与批准范围，而不能只读取当次合同划出的小部分面积。 第四，长沙分公司如何承接总公司的业务及责任。分支机构的民事活动能力、具体项目授权和资质覆盖，只回答组织与权限问题，不能产生总公司原本不具备的项目承接资格。 原判第14页以长沙分公司可以使用总公司资质、2017年以后资质核定取消作答，没有完成前三项判断。原判原记3万余㎡、补正后改为32万余㎡，使该遗漏更加直接。 两合同住宅栏目合计267,256.20㎡，合同总量为328,755.61㎡，二者不得混称。应依“住宅项目”与“项目开发总建筑面积”的行为时规则确定计量对象，要求被上诉人提出当年资格审查采用的口径和依据。 B/C合同载一级资质，2016年8月11日驻长证明亦载一级且标注“续”。请核对一级首次核准日期与B/C投标、定标及签约日期；续证日不是首次取得资质日。A区2014与B/C区2016应分别核实，不能以其中一次的等级替代另一时点。 ## 四、A区应按《招标投标法实施条例》第34条第一款审查，原判提高了法定标准 原判第9—10页已确认：A区招标人法定代表人为赵力；中标企业为中铁建（北京）物业管理有限公司，备案表分别记载法定代表人侯加海、企业负责人赵力、项目负责人阮班健。这里争议的两端是招标人和中标企业，而非两个不同投标人。 行为时《招标投标法实施条例》第34条第一款禁止与招标人存在利害关系、可能影响招标公正性的主体参加投标；第二款另行规制不同投标单位间负责人相同、控股或管理关系；第三款明确违反前两款的相关投标均无效。 原判第12—13页要求证明关联关系对招投标结果产生“实质性影响”，又以第二款关于不同投标单位的规则回应。该处理既错置了关系对象，又把预防利益冲突的“可能影响”提高为实际结果受操纵的证明要求。上诉人当庭已经围绕第一款提出意见，请二审按正确标准审查。 同一自然人在招标人与中标企业关键负责人栏同时出现，已经形成需要对任职权限、决策联系和公正性风险作实质判断的客观基础。请被上诉人提交行为时任职、职责、审批及招标文件，说明其所主张的合法参与依据。合同合集第29页第五条关于开发商审核同意前期骨干人员任用的安排，也应与招标条件、实际管理关系一并核对；其可作为控制关系的文本线索，不宜孤立代替招标时实际权限证据。 请二审围绕该路径依次判断：利害关系及公正性风险是否成立；相关投标是否依第34条第三款无效；该中标结果是否以无效投标为基础；A区合同是否正是该中标结果的实施；保持该合同效力是否继续实现被禁止的选聘结果。 《招标投标法》第2条规定招标投标活动的适用范围，《物业管理条例》第24条对住宅前期选聘另有专项招标要求。原判以物业服务不属于工程建设项目为由排除审查，混淆了工程必招目录与本案实际招标及住宅专项选聘义务。 在上述既有身份事实与投标、合同对应关系足以完成认定时，请依第34条及行为时《合同法》第52条第（五）项等规定，认定A区合同建立于被禁止的投标选聘结果之上，依法直接改判无效。仍需补查的具体内容，应转入原审基本事实是否查清的审查，不能以要求上诉人证明实际操纵结果维持原判。 ## 五、B/C区应建立自己的效力判断，不得承接A区的一般结论 B/C备案材料所列开发商法定代表人、物业企业负责人等信息，与A区赵力链不同。现有材料显示招标备案申请日期为2016年3月28日，中标备案表另列林凤臣、肖伟等人员。应以2016年的原件核对各栏具体身份、投标资格及程序；上诉人不以2014年赵力身份直接替代2016年的关联关系证明。 B/C应独立审查以下事实：招标标的是否在同一开发总体中被另行切分；当时是否有相应区域和再次招标依据；中标企业在投标时是否已具备所需资质；竞争者人数及资格、邀请及评标过程是否合法；签订合同是否对应实际中标内容。 关于合同版本，现存材料有2016年5月31日封面线索及2016年8月31日签章页，相关行政案又涉及两日期的解释。请调取分别以两日期标识的完整文件、合同备案本、中标合同及用印记录，查明是同一合同的封面与签章日期不同，还是存在不同完整版本。现阶段不能凭封面直接认定两份独立合同，更不能任取一版确定效力对象。 合同合集第14页车库43,299.32㎡与第16页48,939.99㎡相差5,640.67㎡，也需要就对象、范围及附件版本作出说明。原C组团四栋调整为后三栋的规划变更，须按批准日期与2016年招标图纸衔接，不应以较晚规划状态代替当年招标事实。 对B/C直接改判的请求，以查明其自身资格、竞争程序、合同同一性及其是否参与共同规避选聘规则的事实为基础；请结合两合同面积拼合、分期总规模规则及原始控证材料，对共同安排作整体审查。经审查足以认定B/C选聘或共同规避安排违反决定合同效力的强制规范、或者构成损害业主利益的恶意串通的，请对B/C独立改判无效。 原审如尚未取得或审理上述决定性证据，二审仍需首次重建B/C的完整形成事实，请依《民事诉讼法》第177条第一款第（三）项撤销发回。B/C事实的缺口，不能再由A区备案与两公司长期服务作概括替代。 ## 六、庭后回复与当庭六组证据必须逐件核对，严重程序违法应以卷宗证实 庭审笔录第3—4页有两次要求被告在庭后五个工作日回复赵力身份的记载：一处针对赵力代表开发商签A区合同时的职务，一处针对是否知悉A区招标方与中标方负责人均涉及赵力。回复是否提交、内容是什么、何时入卷、是否向上诉人出示、原判是否实际采用，均请调卷核对。 如回复不存在，而原审所要求核实且影响利益冲突判断的事实一直没有核实，主要问题是裁判基础不清。如存在回复且其中对上诉人不利的重要事实被用于裁判，则应核查是否保障了有效的质证、辩论机会。不能让未经对方回应的新事实成为否定上诉请求的隐蔽依据。 庭审笔录另记载被上诉人一当庭提交六组材料，上诉人以超过举证期限为由拒绝质证。现存目录包括资质取消文件、中标及合同材料、收费规范、收费核定表、两份案例材料和物业服务记录。其中规范与案例材料，应与证明本案事实的书证、服务记录分别处理。 被上诉人二提交的A区、B/C区备案表，笔录已有相应质证；上诉人自己的证据目录也包括备案及合同。请逐一核对实际版本、证明对象及意见，不能将六组材料、开发商另交材料和上诉人自交书证混作同一来源。 《民事诉讼法》第68条、第71条及相关证据规则要求同时审查逾期处理与质证程序。请调取当庭提供阅读核对的经过、是否准许补充书面意见、后续交换、收件及送达记录，查明上诉人是否获得真实合理的回应机会。恢复的质证意见文本是否实际提交法院，亦须以收件记录确定。 若卷宗证明关键事实证据被实际用于驳回请求，而上诉人未获有效质证、辩论机会，达到违法剥夺辩论权的程度，请依第177条第一款第（四）项及《民诉法解释》第323条撤销发回。若仅存在接纳逾期证据的记录瑕疵，应据实评价，不将一般瑕疵冒充严重程序违法。 ## 七、补正必须限于法定笔误范围，三个变动均应回到原有证据和审理过程 补正裁定作了三处处理：将“A区业主”改为“小区业主”，将30,060.52㎡改为329,304.21㎡，删除物业公司负责人于2015年3月27日由赵力变更为孙驿杰的整句记载。 《民事诉讼法》第157条第一款第（七）项与《民诉法解释》第245条所称补正，针对误写、误算等笔误。是否超过范围，应检验更正后的内容是否本来已经有证据支持并经过审理，而不是仅以有无再次开庭判断。 业主区域的变动，涉及上诉人房屋与两合同范围及共同权益之间的联系；面积变动，涉及项目尺度与二级资质上限；整句删除，涉及赵力的主体和任职链。请调取补正申请、底稿、原始证据和必要的程序记录，明确各处原认定依据与更正理由。 删除分公司负责人变更句，并未同时删除A区中标备案中的“企业负责人赵力”及招标方法定代表人赵力的认定。二审应保留并分别评价现有两端身份，不能把一条工商变更记载的删除扩大为全部关联事实消失。 如更正实际依赖新证据、重定基础事实，且当事人未获针对新事实陈述和辩论的机会，请结合其实体影响依法处理。无论补正形式是否成立，原判都仍须回答更正后329,304.21㎡与承接资格之间的关系。 ## 八、恶意串通、中标项目实施与档案控证，属于应独立审理的效力路径 原判第2—4页记载了上诉人关于虚假招标、共同规避资质、分拆项目和损害业主利益的理由，庭审也涉及《民法典》第154条。请依据行为时《合同法》第52条第（二）项及相应时际规则，分别审查共同恶意、意思联络、规避行为、利益安排和损害；不能只审“有没有关联”，就视为完成恶意串通路径的审理。该路径的证明标准与第34条预防公正性风险的标准应分开适用。 中标人为总公司、签约实施为长沙分公司，还需要分别审查组织关系、项目授权、投标承诺及最终履约责任。原判称签约属于总公司授权范围，应指出具体依据。《招标投标法》第48条审查中标项目转让，分公司可以实施民事活动的规则并不直接回答是否存在实质转让。请提出投标文件中的实施主体承诺、项目授权、责任承担及履约控制资料，依查明事实适用第48、58条。 合同关于共有收益、住改商收费及日千分之五违约金的约定，亦应对应实际条款审查。请分清共有权益的管理授权与归属、收费依据及格式条款限制；并就部分条款效力与整体合同效力的关系作出说明。上诉人本案仍请求确认合同效力，不在本文增加返还费用或损害赔偿请求。 长住依复〔2024〕33号答复反映，主管部门因资料室多次搬迁，只找到备案表，其他资料未能找到。该答复至少表明，不能从现存备案表推定全部原始程序已经得到证实。两被上诉人如主张资格、招标、授权和合同版本合法，应就其掌握和控制的材料作出具体举证。 《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第23条要求妥善保存投标文件，第11、37条规定招标及中标后的资料报送。请依法责令招标人、投标及签约企业提交其控制的原件，并向主管机关及招标代理调取收件、移交和检索记录。依据《民诉法解释》第112条及民事证据规定第45—48、95条，对控制书证而无正当理由拒不提出的情形，就相应书证内容及待证事实依法作出不利评价。政府未能找到副本，不能代替企业回答自己是否保存、移交或控制原始资料。 ## 九、行为时法、长期履行及《合同编通则解释》第16条均不能被用于跳过上述审查 2014、2016订约及投标资格首先应依据行为时规范评价。2017年取消资质核定及2018年废止相关制度，不能成为“签约时不存在资质瑕疵”的事实证明。适用《民法典时间效力规定》第8条等效力衔接规则时，也必须先认定历史行为及其当时规则，再说明新旧法比较的具体依据。 《合同编通则解释》第16条第一款有明确总前提：由行为人承担行政责任或者刑事责任能够实现强制性规定的立法目的。在此前提下，才进一步判断所列情形；其中第（一）项同时涉及实际履行对公共秩序影响显著轻微和认定无效有失公平公正。请先说明本案具体违反了哪项规范，该规范保护的投标资格、公平竞争、合法选聘及业主权益，能够通过何种行政或刑事责任实现。 对一次性选聘中已经丧失的公平竞争机会，事后服务记录无法恢复，事后罚款也不能仅凭推定替代其实现。原判仅凭多年履行和影响轻微进入合同有效结论，缺少对总前提和每份合同具体情况的审查。若援引第16条其他款项，也应说明其调整对象、除外情形及时间适用依据。 保洁、绿化、维修等证据，可以证明后续服务发生，不能反向证明当年不存在利益冲突、资格规避或不合法竞争。无效后的服务价值及责任可以依法处理，不应由后续履行效果替代合同形成事实。 原判在诉讼费部分又认定本案起因于被告未严格遵守招投标法律，上诉人维护自身及共有权益主观无过错。请明确该认定对应哪次招标、哪项违法，并将违法性质、责任和合同效力作一致的法律说明。上诉人以此要求补全规范及事实分析，不以费用分担单独推定合同无效。 ## 十、请求二审分别审查两份合同，并依查明程度作出撤销改判或者撤销发回的裁判 第一，请撤销（2025）湘0105民初27046号民事判决，依法改判确认涉案2014年A区前期物业服务合同及2016年B/C区前期物业服务合同无效。A区重点依第34条第一款、第三款与具体中标合同对应关系审查；B/C区依其自身招标、资格、版本、区域基础及共同规避安排的事实分别审查。B/C合同以完整原件、签章及备案对应关系确定，不以未查明的封面日期错误锁定标的。 第二，如贵院认为B/C招投标、区域及分立依据、资质升级时间、赵力身份和权限、合同真实版本、原始招投标档案及关键证据程序等仍需进一步调查，且上述缺口实质影响效力判断，请认定原审基本事实不清，依《民事诉讼法》第177条第一款第（三）项撤销原判、发回重审。该款允许二审查清后改判；本案如需首次成套重建两次选聘与多项主体、标的及程序事实，请优先通过发回保障完整审理。 第三，如调卷确认决定裁判的关键事实证据未经有效质证而被采用，构成违法剥夺上诉人辩论权，请依第177条第一款第（四）项及《民诉法解释》第323条撤销原判、发回重审。 第四，请对调卷和责令提出书证的申请依法处理，对A区、B/C区及各独立效力路径分别说明认定依据，并依法确定一、二审诉讼费用负担。 在正确法律标准和已查明事实足以确认无效时，请直接改判；决定效力的基本事实仍需成套补查时，请撤销发回。不能继续以A区的部分备案、分公司的组织身份和小区总体服务年限，替代两份合同各自的完整效力审查。 此致 湖南省长沙市中级人民法院 上诉人委托诉讼代理人：【签名】 日期：【提交日期】 ## 法源核验附记 本文程序条号按现行《民事诉讼法》核对，实体规范按2014、2016行为时文本及法定时间效力规则衔接。以下为核验来源，供审阅定位： - [现行民事诉讼法](https://fgk.chinatax.gov.cn/zcfgk/c100009/c5220330/content.html)：第68、71、157、177条。 - [2022年修正民诉法解释](https://www.court.gov.cn/fabu/xiangqing/353651.html)：第103、109、112、245、323、332、333条。 - [民事诉讼证据规定](https://www.court.gov.cn/zixun/xiangqing/212721.html)：第45—48、60、95条。 - [招标投标法行为时文本](https://www.ndrc.gov.cn/xxgk/zcfb/qt/201511/t20151103_967422.html)及[实施条例行为时文本](https://www.ndrc.gov.cn/xxgk/zcfb/qt/201511/t20151103_967423.html)。 - [物业管理条例2007年文本](https://jjjcz.mee.gov.cn/djfg/gjflfg/xzfg/200708/t20070801_444835.html)、[湖南省实施办法2012年公布文本](https://zjt.hunan.gov.cn/zjt/xxgk/xinxigongkaimulu/flfg/202111/t20211112_21032091.html)、[物业服务企业资质管理办法历史文本](https://jsj.yueyang.gov.cn/54027/54028/54042/content_1396018.html)。 - [前期物业管理招标投标管理暂行办法](https://fg.taian.gov.cn/art/2025/6/3/art_47742_10298931.html)、[合同法历史文本](https://www.audit.gov.cn/n7/n34/n58/c109664/content.html)、[民法典时间效力规定](https://cicc.court.gov.cn/html/1/380/385/12836.html)、[合同编通则解释正式文本](https://gongbao.court.gov.cn/Details/f4722cf61c92a585f04b2ecd334f5b.html)。