# 二审代理意见 二审案号：以受理通知书为准 一审案号：（2025）湘0105民初27046号 上诉人：李国平 被上诉人一：中铁建物业管理有限公司长沙分公司 被上诉人二：中铁房地产集团长沙置业有限公司 尊敬的审判长、审判员： 受上诉人李国平委托，现就本案发表代理意见。 本案应当先查明一个共同前提，再分别审查A区和B/C区两条事实主线。共同前提是：2014年至2016年两次招投标发生时，A区与B/C区是否属于同一个物业管理区域、同一个分期开发项目；如果不是，何时、依据何种批准或者备案材料形成了不同物业管理区域；如果是，2014年已有前期物业招投标和合同后，2016年为何再次招标、另行订约，两份合同如何衔接。A区需要审查招标公正性和投标、承接资格；B/C区需要审查合同日期、投标时资质、中标结果与最终合同是否一致。上述事实最终都指向同一法律问题：二被上诉人主张对业主发生约束力的前期物业服务合同，是否经过依法选聘并依法订立。 一、原判对同一招投标程序作出三种不同评价，所称瑕疵究竟发生在哪个环节、具有何种法律性质，并未查清 原判先后写明：“被告中铁置业公司依《物业管理条例》选聘物业公司的程序不违反法律规定”“本案招投标程序虽有形式瑕疵”“本案纠纷起因于被告在招投标程序中未严格遵守法律规定”（见一审判决第12至14页）。三处文字评价的是同一组招投标事实，却没有说明“形式瑕疵”和“未严格遵守法律规定”分别所指何事。 如选聘程序不违反法律规定，就应说明所谓瑕疵与何种程序要求有关；如确有未严格遵守法律规定之处，就应查明发生在招标备案、投标资格、评标、中标、签约还是合同备案阶段，并判断其是否涉及竞争公正、中标资格、合同主体或者合同文本形成。原判没有完成这一步，即以合同已履行十余年为由认定瑕疵轻微，事实判断与法律评价的次序倒置。 上诉人并不主张任何程序瑕疵都导致合同无效。上诉人请求二审先把原判已经指出、但没有说明内容和性质的违法或者瑕疵事实查清，再依其所违反规范的层级、规范目的、对中标结果及合同形成的影响判断合同效力。 二、住宅前期物业具有专项法定招标制度，不能因其不属于《招标投标法》第三条所列工程建设项目，就弱化对已经实施的招投标活动的合法性审查 2014年、2016年有效的《物业管理条例》第二十四条规定，住宅物业的建设单位应当通过招投标方式选聘物业服务企业；《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第二条、第三条对建设单位通过招投标选聘前期物业企业作出专项规定；《湖南省实施〈物业管理条例〉办法》第十四条进一步要求，住宅建设单位应当在申请房屋预售许可证前通过招投标选聘具有相应资质的前期物业服务企业。 因此，本案住宅前期物业是否负有招标义务，应从上述专项制度进入审查。《招标投标法》第三条主要规定工程建设项目的强制招标范围，不能据此得出住宅前期物业的法定招标义务不重要或者相关程序无需审查的结论。 同时，《招标投标法》第二条规定，在中华人民共和国境内进行招标投标活动，适用该法。《招标投标法实施条例》第三十四条本身未将适用对象限定为该法第三条所列项目。二被上诉人既以招投标和中标结果作为两份合同依法形成的依据，就不能一面主张已经完成招投标，一面仅以不属于工程建设强制招标项目为由排除对招标公正性和投标效力的审查。 三、前期物业合同是否“依法订立”，是其对业主发生约束力以前必须回答的问题 案涉合同形成于民法典施行前，合同成立和效力应当依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》确定适用法。2014年、2016年已经施行的《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条即规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。现行《民法典》第九百三十九条沿用了“依法”订立的表述。 本案不是只要出现一份名为“前期物业服务合同”的文本，就当然对全体业主发生约束力。人民法院仍需审查建设单位是谁、物业企业如何选聘、中标主体是谁、投标时是否具有相应资格、最终由谁签约、合同是否按照中标结果形成以及哪一份文本真实有效。 “依法订立”也不等于任何行政程序瑕疵都会使合同无效。合同效力仍应依合同订立时有效的原《合同法》第五十二条、原《合同法解释（二）》第十四条及相关招投标法律、行政法规审查。上诉人的主张是：在决定合同是否有效、是否约束业主以前，上述基础事实不能省略。 四、A区、B/C区的物业管理区域和项目分期是两条实体主线的共同前提，现有合同文本反而形成了必须调查的直接疑点 《湖南省实施〈物业管理条例〉办法》第五条至第七条规定，物业管理区域以建设用地规划许可证确定的红线图为基础划分；新建物业出售前应当备案并在商品房买卖合同中明示；原物业管理区域发生分立或者合并的，应当重新划分登记并公告。《物业管理条例》第三十三条规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。 现有A区合同记载的物业管理区域四至为：东至芙蓉北路、南至秀峰立交、西至规划路、北至秀峰路（见合并合同扫描件第28页）。现有B/C区合同记载的四至为：东至芙蓉北路、南至秀峰立交桥、西至规划路、北至秀峰大道（见同一扫描件第2至3页）。两份分别冠以“A区”和“B、C区”名称的合同，对管理区域所作的四至描述基本重合。该表观事实不能单独证明两者必然属于同一物业管理区域，但与二被上诉人主张分别招标、分别订约之间存在直接张力。 开发分区、销售组团或者施工分期的名称，不当然等同于依法划分的物业管理区域。二被上诉人如主张A区与B/C区属于不同物业管理区域，应提交2014年、2016年当时的区域备案、红线图及分立或者重新划分登记资料；如主张属于同一物业管理区域的分期开发，则应说明为何先后组织两次招标、两份合同的范围和期限如何衔接、第一份合同是否变更或者终止。 补正裁定已将原判所载山语城三期总建筑面积由30060.52平方米更正为329304.21平方米，并删除李国平仅系“A区业主”的表述。现有A区合同记载94153.03平方米，B/C区合同记载234602.58平方米，合计328755.61平方米，与补正后的项目总面积相差548.60平方米。数百平方米的差额本身未必影响裁判，但合同面积与补正后的总面积高度接近，结合两份合同四至基本重合，更需要以规划、测绘、预售和物业管理区域备案资料查明统计口径及项目关系。 五、预售许可证和最早商品房买卖合同是判断物业管理区域、合同版本及形成时间的第三方时间锚点 《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第十九条规定，预售商品房项目应在取得商品房预售许可证之前完成物业管理招投标；《湖南省实施〈物业管理条例〉办法》第六条、第十四条要求在出售前备案物业管理区域，并在申请预售许可前完成前期物业招投标；《物业管理条例》第二十五条要求商品房买卖合同包含前期物业服务合同约定的内容。 现有材料尚未形成A区、B/C区各自“招标备案—邀请投标—开标评标—中标—合同签订—中标备案—预售许可—最早网签—首次交付”的完整时间轴。特别是B/C区，如2016年8月31日前已经取得预售许可或者签订商品房买卖合同，当时买卖合同所载物业企业、收费标准、服务范围及所附前期物业条款来自哪一份合同，可以在二被上诉人内部文件以外验证5月31日或者8月31日文本何时实际存在、何时投入使用。该组证据与合同真实性和形成时间直接相关，请二审依法调取。 六、A区应当分别审查招标人与投标人的利害关系、实际竞争过程及评标委员会组成，原判把第三十四条第一款与第二款混在一起 原判已经查明，A区招投标备案表载明招标方法定代表人为赵力，中标企业负责人亦为赵力；招标企业和中标企业均由中国铁建房地产集团有限公司100%控股（见一审判决第10、第12至13页）。准确的争点是招标人与投标人之间是否存在利害关系并可能影响招标公正性，而不是两家不同投标人是否共同参加同一项目投标。 《招标投标法实施条例》第三十四条第一款规定，与招标人存在利害关系可能影响招标公正性的法人、其他组织或者个人，不得参加投标；第二款规定单位负责人为同一人或者存在控股、管理关系的不同单位，不得参加同一标段或者同一招标项目投标。原判主要以第二款关于“不同投标人”的要件回应招标人与中标企业之间的关系，审查对象错位。 原判还要求李国平证明关联关系已经“对招投标结果产生实质性影响”，而第一款规定的是“存在利害关系可能影响招标公正性”。两者不是同一标准。国家发展改革委2026年2月13日发布的业务文章也明确指出，“存在利害关系”和“可能影响招标公正性”两个条件须同时具备；仅有利害关系并不当然禁止投标，但有利害关系人参与时，应当核验是否受到特殊待遇、是否影响中标结果。该文章不是法律解释，但其对审查步骤的说明与条文原义一致。 上诉人不以赵力身份交叉或者同一集团控股直接推定投标无效。现有事实足以要求继续核验：投标邀请书向哪些企业送达，是否有三家以上企业真实投标，各投标人的报价和方案是否独立，评分表和评标报告如何形成，其他投标人与招标人、中标人是否存在股权、人员或者管理联系。 《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第二十八条还要求评标委员会为五人以上单数，招标人代表以外的物业管理专家不少于三分之二，专家从主管部门专家名册中随机抽取，与投标人有利害关系的人员不得进入评标委员会。现有备案表不能证明评委人数、专家比例、随机抽取和回避情况。这些事项直接关系关联背景下是否存在独立、真实的竞争和评标过程。 七、A区投标、承接资格应在更正后的项目事实基础上审查，不能用2017年后的制度变化倒推2014年 现有A区合同记载中铁建（北京）物业管理有限公司的资质等级为二级，证书编号为京物企资二〔2010〕第0004号（见A区合同第2页）。当时有效的《物业服务企业资质管理办法》第八条规定，二级资质企业可以承接30万平方米以下的住宅项目；《湖南省实施〈物业管理条例〉办法》第十四条规定，分期开发项目的前期物业服务企业，应当具有承接项目开发总建筑面积的相应资质等级；《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第二十条要求投标人在投标时即具有相应资质。 如二审查明A、B、C区属于同一分期开发项目，2014年应审查的就不只是A区合同载明的94153.03平方米，而是中标企业当时是否具有承接整个项目开发总建筑面积的相应资质。补正后的329304.21平方米已超过二级资质住宅项目30万平方米以下的范围。这一事实可能直接影响投标资格、中标结果和后续合同形成，原判没有在正确面积基础上完成审查。 上述结论以物业管理区域、项目分期和2014年真实资质状态查明为前提。上诉人不主张面积超过30万平方米即可不经审查地认定合同无效。但原判以2017年以后取消物业企业资质核定制度“进一步印证签约时不存在资质瑕疵”，时间顺序错误。2017年的制度取消发生在2014年投标、签约之后，不能反向改变当时有效的投标资格和承接范围要求。 八、A区合同原件、实际签字人及签约权限仍需核实，不能把备案信息、合同签字和代理权限混为一体 一审庭审笔录记载，法庭询问赵力签约时担任何职务，二被上诉人均答复“不清楚”，法庭要求庭后五个工作日内回复。笔录同时记载，被上诉人一称A区合同甲方签字人为赵力、乙方签字人为阮班健（见一审庭审笔录第3页）。现有材料中未检索到该庭后回复以及送达、质证记录。 现有A区扫描件不能支持“赵力同时代表甲乙双方签署合同”的确定结论。二审应当调取合同原件，查清甲乙双方实际签字或者盖章人员、签约时职务、授权范围、用印审批，并调取一审庭后回复。如存在未经质证的庭后材料，不应径行作为认定事实的依据；如没有回复，则原判在当庭暴露签约权限疑问后未完成调查。 九、B/C区应以投标、中标时资质为起点，结合合同原件和预售资料审查5月31日、8月31日两个日期 现有材料形成如下时间线：2016年4月22日，B/C区中标通知书形成；住建行政材料称2016年5月建设单位与长沙分公司签约，并存在2016年5月31日合同日期线索；2016年8月11日驻长备案证明形成，记载一级资质并标注“续”；现有完整合同扫描件的签章日期呈现为2016年8月31日（见B/C区中标备案材料、驻长备案证明及B/C区合同签章页）。 现有B/C区合同签章页扫描件上，“8月31日”的月份数字存在明显添改表观，是否由“5”改为“8”、何时修改、由谁修改以及哪个版本用于备案和销售，须以原件核验。该表观不能直接证明合同被伪造，也不能据此推定修改目的。 如果5月31日是真实签约日期，应查明中标主体在2016年4月22日投标、中标时以及5月31日签约时是否已经取得合同记载的一级资质。8月11日驻长备案证明写有“续”，并记载自2012年8月9日起准予在长沙开展物业服务，因此该证明不能单独证明一级资质到8月11日才取得；真实取得时间应以一级资质批准决定、证书和升级档案为准。 如果8月31日是真实签约日期，《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第三十八条规定中标通知书发出后30日内订立书面合同。超过30日订约本身不当然导致合同无效，但从4月22日至8月31日相隔四个多月，必须查明最终合同是否仍然按照招标文件和中标人的投标文件订立，期间的主体、资质、授权、服务范围、期限、收费和项目负责人是否发生实质变化。 如果原件证实8月31日是在5月31日基础上改写，则应查清修改主体、时间、原因，修改前后文本分别报送给哪些机关、用于哪些预售或者销售材料。日期变化在客观上使合同签订时间落在8月11日驻长备案证明之后，但现有证据不足以断言二者具有特定因果关系。 十、中标主体、签约主体和最终合同内容是否一致，必须通过招标文件、投标文件和合同原件逐项比对 A区、B/C区备案材料记载的中标企业均为中铁建（北京）物业管理有限公司，现有两份合同的乙方则均为其长沙分公司。分公司不具有法人资格，但总公司与分公司属于同一法人组织体系，仅有主体形式差异并不当然导致合同无效。仍需查明总公司是否在投标前后明确授权长沙分公司签约、授权范围和期限，以及最终合同是否由中标人真实承接。 二审应当把招标文件、中标人的投标文件、中标通知书、5月31日文本、8月31日文本并列比较，至少核对中标主体、签约主体、项目名称、物业管理区域、建筑面积、服务期限和起始日、服务等级、收费标准、项目负责人、投标时资质、合同记载资质等实质事项。《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第三十八条要求最终合同按照招标文件和中标人的投标文件订立；如果最终合同在上述实质事项上发生变化，就不能仅凭一份中标备案表认定其当然承接4月22日中标结果。 十一、法定招投标档案本应在三个阶段形成，现有备案表不能替代完整过程证据 《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第十一条规定，招标公告或者邀请书发布前十日，应将项目批件、招标公告或者邀请书、招标文件报主管部门备案；第二十七条规定开标过程应当记录并由招标人存档；第三十七条规定确定中标人后十五日内备案，备案资料包括开标评标过程、确定中标人的方式和理由、评标报告及中标人的投标文件。 现有政府信息公开和关联行政案件材料反映，主管机关目前未能提供备案表以外的完整招投标材料。该情况只能说明目前可提供材料的状态，不能直接证明当年没有依法招标，也不能认定档案永久灭失。但是，备案表只能证明表内记载事项，不能代替投标邀请书及签收、全部投标文件、开标记录、评委名单及抽取记录、评分表和评标报告。 上述材料依法应由建设单位、招标代理机构、投标企业和主管部门形成或者保管。普通业主无从参与2014年、2016年的内部招投标，也不可能自行掌握评标档案。在已有赵力身份交叉、共同控股、合同日期和资质时间疑点的情况下，不能因底卷未进入诉讼，就反过来要求普通业主先证明招投标已经受到“实质性影响”。应当先责令控制证据的一方提交，并依法调取主管部门档案，再按举证责任和拒不提交书证的法律后果作出判断。 十二、合同效力必须按历史法与现行解释的时间效力分层审查，长期履行不能替代对中标资格和合同形成事实的查明 案涉合同订立于2014年、2016年。依民法典时间效力司法解释第一条、第八条，首先应审查订立时有效的原《合同法》第五十二条及原《合同法解释（二）》第十四条。2023年合同编通则司法解释第十六条能否用于本案，应依其第六十九条、法〔2023〕239号通知及民法典时间效力规则说明适用路径；不能不区分历史法律事实，直接把该条作为唯一效力依据。 即使参照第十六条的判断方法，也应先识别具体违反何种强制性规定、该规定保护何种法益、行政或者刑事责任能否实现规范目的、合同继续有效是否造成规范目的落空。本案如仅存在一般备案迟延或者可由行政处罚纠正的管理瑕疵，确实不当然导致合同无效；但如查明《招标投标法实施条例》第三十四条第一款规定的两个条件同时具备，该条第三款明确规定相关投标无效；如投标时不具备法定资格或者最终合同并非中标结果的直接承接，也应分别评价其对中标和合同效力的影响。原判把尚未查明内容的瑕疵概括为“形式瑕疵”，没有完成该项审查。 合同已经履行十余年，是判断交易稳定、返还折价及过错责任的重要因素，也可能影响合同无效后的法律后果，但不能反向补足投标时资格、招标公正性、合同主体、授权、合同版本和形成时间。先以长期履行为由认定影响轻微，再不调查中标及订约过程，会使法定招标和“依法订立”的审查失去实际内容。 十三、二审应先查清决定合同效力的基本事实，再分别作出改判或者发回重审处理 本案尚需查明的事项包括：A、B、C区在两次招投标时的物业管理区域及项目分期；2014年A区投标企业资质与更正后项目总面积是否匹配；赵力身份交叉背景下实际邀请、投标和评标过程；评标委员会组成、专家抽取及回避；A区合同实际签字人和授权；B/C区中标时一级资质是否已经取得；5月31日、8月31日合同文本的真实性、形成和使用过程；总公司中标与长沙分公司签约的授权；最终合同是否按照招标文件和中标投标文件形成；预售许可及最早商品房买卖合同所引用的物业合同版本。 这些不是与裁判结果无关的外围事实，而是判断中标是否有效、两份合同是否依法形成、是否对业主发生约束力的基础事实，不属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十二条所称可以补充说理后维持的一般瑕疵。依《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第三项，如二审调取证据后已经查清事实，并足以认定中标或者合同无效，请依法改判，支持上诉请求；如上述基本事实仍需进一步审理，请撤销原判，发回重审。 此致 长沙市中级人民法院 委托诉讼代理人：________________ 2026年9月　日