民事答辩意见

案　号：（2026）湘0105民初17441号
答辩人（被告）：李国平
被答辩人（原告）：中铁建物业管理有限公司长沙分公司
案　由：物业服务合同纠纷

答辩人就被答辩人诉请支付2023年1月1日至2026年6月30日期间物业服务费10,384.08元一案，提出答辩意见如下。

一、答辩请求

1. 对被答辩人以现有证据不能证明的物业服务费请求，请求依法不予支持；
2. 如法院认定答辩人负有部分物业服务费支付义务，请求仅在被答辩人已经证明的请求权基础、合同内容、收费标准、履约事实、债权期间及金额范围内予以认定；
3. 对截至起诉时已经超过诉讼时效期间、而被答辩人未能证明存在有效中断事由的各期物业服务费，请求依法不予支持；
4. 被答辩人另行主张违约金、滞纳金、律师费等附随请求的，请求依法不予支持或者予以调减；
5. 本案诉讼费用依法由被答辩人负担。

二、本案的审理对象是被答辩人主张的10,384.08元具体债权，该债权的成立与数额应由被答辩人举证证明

答辩人不否认涉案小区存在物业服务活动，亦不回避依法应当承担的义务。但本案被答辩人请求判令支付的，是一笔有明确期间、明确标准、明确数额的具体债权。依《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款，被答辩人对其主张所依据的事实负有举证责任。

该债权的成立，至少需要逐层查明下列事实：

（一）被答辩人据以主张权利的请求权基础是什么；
（二）在该请求权基础下，双方合同关系的具体内容为何；
（三）2.20元/㎡·月这一收费标准因何适用于涉案房屋，并因何在2023年1月1日至2026年6月30日期间继续适用；
（四）被答辩人在诉争期间是否履行了作为其收取全额费用对价的主要物业服务义务；
（五）各期债权何时发生、何时到期；
（六）各期债权是否超过诉讼时效期间；
（七）本金10,384.08元的构成与计算是否正确；
（八）被答辩人如另主张违约责任，该责任的依据与数额是否成立。

上述任何一环未经证明，均不得以"涉案小区存在物业服务"或者"答辩人长期居住"为由径行推定其余各环成立。"存在物业服务"与"本案10,384.08元债权全部成立"，是两个不同的命题。

三、被答辩人作为请求权依据提交的《前期物业服务协议》系复制件，其真实性及乙方签名真实性尚未完成证明

（一）被答辩人在本案提交的该协议系复制件，至今未出示原件。

《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十一条规定，对书证进行质证时，当事人应当出示证据的原件，仅在"出示原件确有困难并经人民法院准许出示复制件"或者"原件已不存在，但有证据证明复制件与原件一致"两种情形下方可例外。被答辩人既以该协议作为其请求权依据，即应依法出示原件供质证，并就该协议的形成、签署及保管过程作出说明。

依同规定第九十条第（五）项，无法与原件核对的复制件，不能单独作为认定案件事实的根据。

（二）答辩人对该协议第12页"乙方（业主）签字"处的签名真实性提出异议。

该处签名不是答辩人本人的笔迹。当时由何人签署、是否存在他人代为签署的情形，因时间久远，答辩人已无法回忆。

同时提请法庭注意：该协议第1页乙方信息栏所填"李国平"为小字工整书写，第12页签字处为行草连笔，两处书写形态存在明显差异，被答辩人对此未作任何说明。

依《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十二条第一款，私文书证的真实性由主张以该私文书证证明案件事实的当事人承担举证责任。该条第二款关于签名者推定真实的规定，以"由制作者或者其代理人签名"为适用前提，而该前提本身即为本案争点，不能据以循环认定。

（三）该协议第12页甲方"负责人签章"栏与甲方落款日期栏均为空白，而协议第十八条约定"本协议自双方签字盖章之日起生效"。被答辩人一方的签署时间无从确定。

四、即使法院依据实际履行认定双方成立物业服务合同关系，亦不能据此当然认定被答辩人提交的协议全部条款均已成为合同内容

答辩人注意到，被答辩人可能主张：即使前述书面协议的签署存在争议，双方亦已因实际提供服务与实际支付费用而成立合同关系，并援引《中华人民共和国民法典》第四百九十条第二款。

对此，答辩人提出三点意见。

（一）实际履行的具体事实，仍应由被答辩人举证证明。

被答辩人如主张答辩人曾实际支付物业服务费，应当就付款主体、收款主体、付款时间、所对应的费用期间、所适用的计费标准等具体事实提供客观证据。被答辩人在本案提交的微信记录中，载有"物业费暂交到2022-12-31"的表述，但该表述系被答辩人一方单方作出，不能据此直接认定答辩人曾按2.20元的标准长期、稳定地实际履行。

（二）《民法典》第四百九十条第二款解决的是"合同是否成立"，并不自动解决"合同内容为何"。

这是本案必须严格区分的两个层次。即使法院认定双方通过实际履行成立了物业服务合同关系，仍须进一步确定该合同关系的具体内容，包括但不限于：服务主体、涉案房屋、服务事项、服务质量标准、收费标准、收费办法、缴费周期、各期到期时间、合同期限、通知方式及违约责任。

不能由"答辩人曾经缴纳过物业费"这一事实，直接推出"被答辩人提交的12页格式协议全部条款均已成为双方合同内容"。

通过履行行为确定合同内容的，其范围应当限于被实际履行所能体现的部分；超出该范围的条款，仍应依履行事实、交易习惯、其他证据及法律规定分别认定。

（三）本金的履行行为，不能当然证明答辩人接受了高额违约责任条款。

答辩人纵曾支付物业服务费本金，亦从未支付过任何滞纳金或违约金。协议第五条第2款第（2）项、第十二条第4项所载"每日5‰"的违约责任条款，从未被任何一方实际履行过，自不能依实际履行认定其已成为双方合同的内容。

（四）历史履行能否延伸至诉争期间，应由被答辩人证明。

即使被答辩人能够证明在过去某一期间曾按2.20元的标准发生过履行，仍应进一步证明：由此形成的合同关系因何持续至2023年1月1日至2026年6月30日期间，以及双方对该期间的收费标准、服务内容及其他主要条款是否存在可以认定的合意基础。

五、无论被答辩人依据书面协议、实际履行还是《民法典》第九百三十九条主张按2.20元计费，均应完成与其所选路径相应的收费依据证明

（一）如依书面协议主张。

该协议第五条第1款第（1）项载明"高层住宅按建筑面积预收：2.2元/月·平方米"，但同款第（3）项同时载明"以上收费标准按物价部门最终备案价格执行"，第（4）项另约定价格主管部门调整收费标准时按比例相应调整。

被答辩人既在其自行拟定的条款中将收费标准系于物价部门的备案价格，即应就该备案价格的具体内容及其在诉争期间的效力状态作出说明。截至本答辩意见提出时，被答辩人在本案未提交任何价格文件。

（二）如依实际履行主张。

被答辩人应当证明：历史付款由何人支付、支付给何主体、支付时间、所覆盖的费用期间、是否确系按2.20元并以112.38平方米为基数结算，以及该历史履行因何足以确定2023年1月1日至2026年6月30日期间继续适用同一标准。

（三）如依《民法典》第九百三十九条主张前期物业服务合同对业主的约束力。

被答辩人应当明确其所依据的究竟是哪一份前期物业服务合同，该合同是否覆盖涉案12栋1单元503室，其中约定的收费标准为何，以及该合同在诉争期间的效力状态。截至本答辩意见提出时，被答辩人在本案亦未提交任何前期物业服务合同。

答辩人另注意到，现有不同历史材料在形成时间、适用范围、面积口径及价格形成过程等方面，尚存在需要结合被答辩人举证进一步核实的问题。答辩人保留在被答辩人完成相应举证后另行发表质证意见的权利。

六、被答辩人主张按合同价格全额支付，应当就诉争期间主要物业服务义务的履行进行合理证明

（一）《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款在规定业主应当支付物业费的同时，以"物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务"作为业主不得拒绝支付的前提。被答辩人请求按照合同价格全额收取费用，即应当对构成其债权基础的主要履约事实进行合理证明。

截至本答辩意见提出时，被答辩人在本案提交的证据中，尚无2023年1月至2026年6月期间的任何服务记录。

（二）关于该协议第八条约定的保险义务。

该协议第八条第1项约定："房屋共用部位、共用设施设备的保险由甲方代行办理，保险费用由物业服务费中支出。"

该项约定同时确定了两层内容：其一，办理该项保险系被答辩人的合同义务；其二，该项保险的费用已经包含在其向业主收取的物业服务费之中。

被答辩人既依该协议主张按约定标准全额收取费用，即应当说明其在2023年1月1日至2026年6月30日期间是否实际办理了该项保险，并提交相应保单。如未实际办理，则其所收取的费用中包含了并未实际提供的服务项目所对应的对价。

需要一并指出：该协议第八条第2项针对的是乙方专有部位及乙方自身的家庭财产与人身安全，第3项规范的是双方之间不成立保险关系，二者均不影响第1项所确定的、由被答辩人代为办理共用部位及共用设施设备保险的义务。

（三）答辩人同时承认：答辩人如主张某一具体期间、某一具体服务项目存在严重瑕疵并据此请求减少支付金额，亦应就该具体瑕疵事实承担相应的举证责任。答辩人不以笼统的服务评价要求减免，并保留在必要时就具体瑕疵事实提出证据及备位酌减请求的权利。

七、各期债权的发生、缴费周期及到期时间，应根据法院最终认定的合同基础分别确定

（一）如法院认定前述书面协议真实有效，或者认定其中的缴费周期条款已经成为双方合同内容，则应依该协议第五条第2款第（1）项"续费按半年度交纳，乙方应在每半年度最后一个月的25日前预交下一个半年度的物业服务费"的约定，确定各期债权的到期时间，并据以分别计算诉讼时效。

（二）如法院不采信该书面协议，而仅依实际履行认定合同成立，则被答辩人仍应证明通过实际履行所形成的缴费周期及各期具体到期时间。如经审理仍不能确定，则应依《中华人民共和国民法典》第五百一十条、第五百一十一条关于合同内容不明确时的确定规则处理。

答辩人就此提出的各项到期时间主张，均以法院对合同基础的最终认定为前提，属备位性主张。

八、物业服务费系按期发生的债务，其诉讼时效应当对各期债权分别审查；答辩人在此明确提出诉讼时效抗辩

（一）物业服务费依合同约定按期预交，各期费用独立计价、独立到期，属于按期相继发生的独立债务，其诉讼时效应依《中华人民共和国民法典》第一百八十八条自各期履行期限届满之日分别起算，而非依第一百八十九条自最后一期届满之日整体起算。

需要提请法庭注意的是，被答辩人自行提交的微信记录中载明"了解到您之前物业费都是一年一交，一年是2966.88元"，该表述系被答辩人一方对计费方式的陈述，亦可反映各期费用独立计价、独立发生的事实。

（二）依《中华人民共和国民法典》第一百九十三条，人民法院不得主动适用诉讼时效的规定。答辩人在此明确提出诉讼时效抗辩。

（三）以本案立案之日2026年8月5日计算，依前述第七条第（一）项的备位基础：

上述两期费用的三年诉讼时效期间，在本案立案之日前即已届满。

如被答辩人实际向人民法院提交起诉状的时间早于立案之日，具体应以实际提交之日为准，由法庭依法查明。

（四）被答辩人如主张上述各期存在诉讼时效中断事由，依《中华人民共和国民法典》第一百九十五条，应当由其就中断事实承担举证责任。

九、被答辩人主张催告或者诉讼时效中断的，应当证明相应通知能够对应具体债务并已到达答辩人

（一）审查某一通知能否产生诉讼时效中断效力，应当结合下列因素判断：该通知能否识别为针对特定债权提出的履行请求；所针对的债务在通知发出时是否已经到期；该通知是否已经到达或者依法应当到达债务人。通知中载明具体金额可以增强其证明力，但不构成法定的必要条件。

（二）被答辩人在本案提交的微信记录中，唯一涉及费用金额的一条消息本身未显示发送时间，其上方栏目已被裁切，该消息的形成日期无法从证据本身读出。其余可见内容多为社区会议通知、上门拜访预约、事务性沟通及服务评价问卷，尚难认定为针对特定期间物业服务费提出的履行请求。

（三）对于在通知发出时尚未到期的费用期间，该通知不能中断一个尚未起算的诉讼时效期间。

（四）另需区分两个不同问题：《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第二款关于催告并给予合理期限的规定，与第一百九十五条关于诉讼时效中断的规定，规范目的与构成要件均不相同，不应混同适用。协议第十一条另约定通知应当以书面信函形式当面签收，或者通过邮寄送达、留置送达、公告送达方式作出；协议第十二条第5项亦将"经甲方书面催告，仍不交纳"设为起诉前的步骤。被答辩人如依该协议主张权利，对其自身所设条款亦应一并说明履行情况。

十、被答辩人如主张每日5‰等违约责任，不应机械支持

（一）主位意见：请求依法调减。

协议第五条第2款第（2）项、第十二条第4项约定的违约滞纳金、违约金标准为"每日5‰"，折合年利率约182.5%，明显可能过分高于被答辩人因迟延收取物业服务费所实际遭受的损失。

依《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款，约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以根据当事人的请求予以适当减少。依《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》第六十五条，约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，人民法院一般可以认定为过分高于造成的损失；认定时应当以民法典第五百八十四条规定的损失为基础，兼顾合同主体、交易类型、合同的履行情况、当事人的过错程度、履约背景等因素，遵循公平原则和诚信原则衡量。最高人民法院（2022）最高法民再223号案件中，对物业服务合同项下的违约责任即按贷款市场报价利率标准予以调整。

答辩人在此明确提出调减请求。

（二）备位意见之一：该条款不成为合同内容。

该协议系被答辩人为重复使用而预先拟定、订立时未与答辩人协商的格式文本，房号、面积等仅以手写方式填入。"每日5‰"的违约责任条款，属于与答辩人有重大利害关系的条款。被答辩人未举证证明其在订立时就该条款向答辩人履行过提示或者说明义务。依《中华人民共和国民法典》第四百九十六条第二款，答辩人主张该条款不成为双方合同的内容。

（三）备位意见之二：该条款无效或者应作不利于提供方的解释。

如法院认定该条款已成为合同内容，答辩人认为其不合理地加重了业主责任，依《中华人民共和国民法典》第四百九十七条第二项应属无效；退一步，该条款在两处的表述亦不完全一致，依第四百九十八条，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。

（四）如法院系依实际履行认定合同成立，该条款更无从纳入合同内容。

理由见本答辩意见第四条第（三）项：答辩人从未支付过任何滞纳金或违约金，该条款从未被实际履行，不能依履行行为认定已成为合同内容。

（五）被答辩人如另主张律师费，应当就其实际支出及数额的合理性举证证明。

十一、程序意见

（一）如法庭拟依据与被答辩人当前主张明显不同的法律关系性质或者事实基础作出裁判，答辩人请求依《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条，将法律关系性质列为争议焦点进行审理，并保障双方就此充分辩论；如因此产生新的待证事实，请求给予答辩人相应的举证、质证机会。

（二）被答辩人如在庭审中补充提交新的证据，答辩人保留就其提交时间提出异议并申请另行质证的权利。

（三）（2025）湘0105民初27046号民事判决现已上诉，二审案号为（2026）湘01民终13074号，尚未发生法律效力，依《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条，其所认定的事实不属于当事人无须举证证明的情形。如被答辩人后续明确以该案正在审理的前期物业服务合同作为《中华人民共和国民法典》第九百三十九条项下的主要请求权基础，且本案处理确须以该案审理结果为依据，答辩人保留依法申请中止审理的权利。

（四）涉案房屋的计费建筑面积，请求以不动产登记簿的记载为准予以核定。

（五）答辩人保留就抵销等其他抗辩事由在法庭辩论终结前提出意见的权利。

十二、结语

答辩人并非主张涉案小区不存在物业服务，亦非主张业主可以无条件拒付物业服务费。

答辩人请求法庭按照请求权基础、合同内容、收费标准、履约事实、各期债权的发生与到期、诉讼时效、本金数额及违约责任的顺序逐层审查，查明被答辩人已经完成证明的环节与尚未完成证明的环节，并在其已经证明的范围内依法作出裁判。

请依法裁判。

此致

长沙市开福区人民法院

答辩人：________________

2026年　　月　　日

【以下不属于提交法院正文】提交前核对事项

另需注意： 本答辩意见未写入装修保证金抵销主张。该主张拟在庭审中先行发问、视被答辩人答复后再行提出，第十一条第（五）项已作程序保留。如决定在庭前书面提出，需另行起草并附相应凭证。