业主本金胜诉，法院究竟否定了什么？

重庆市巴南区人民法院

民 事 判 决 书

(2022)渝0113民初3031号

原告：重庆诚宇物业管理服务有限公司，[住址已隐藏]，统一社会信用代码[证件号码已隐藏]。

法定代表人：王岗，执行董事。

委托诉讼代理人：王奔，重庆宏创律师事务所律师，代理权限特别授权。

被告：高陶真，女，汉族，1943年6月14日出生，住重庆市渝中区。

原告重庆诚宇物业管理服务有限公司（以下简称诚宇物业）与被告高陶真物业服务合同纠纷一案，本院于2022年2月11日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告诚宇物业的委托诉讼代理人王奔到庭参加诉讼,被告高陶真未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诚宇物业诉称：2015年12月15日,原告诚宇物业与被告高陶真签订《前期物业服务合同》约定，由原告诚宇物业有偿向被告高陶真提供物业服务，但被告高陶真拖欠自2019年2月1日起的物业服务费，经多次催收仍拒绝交纳。要求被告高陶真支付物业服务费4212元（截止2021年12月28日）、滞纳金1263.6元，合计5475.6元。

被告高陶真辩称：原告诚宇物业未通过合法手续取得小区物业服务资格，未与小区开发商签订合法的物业服务合同；原告诚宇物业的营业执照、服务资质从未公示；原告诚宇物业收取物业服务费用从未开具发票，只开收据，不公布物业服务费使用明细，将电梯维修费16000元谎报为2万元；原告诚宇物业违规兴建地下室经营获利，破坏了车库承重墙，严重影响房屋安全；原告诚宇物业出卖小区电梯卡给小区外住户，清洁安保人员不足，绿化差、卫生差。

经审理查明:原告诚宇物业是经营物业服务的企业；被告高陶真系重庆市巴南区渝南大道xxx号xxx幢xxx号住宅业主，建筑面积89.60平方米。原告诚宇物业与涉案小区开发商签订的前期物业服务合同于2015年4月27日在主管部门办理前期物业服务合同备案。2015年12月15日，原告诚宇物业（乙方）与被告高陶真（甲方）签订《前期物业服务合同》，在该合同首部载明物业情况，建筑面积89.60平方米，物业管理费112元/月。该合同约定，物业管理服务费（含保洁费、绿化管理费、治安、消防管理费、办公费、折旧费、法定税费、合理利润等）每月按建筑面积每平方米1.30元计收，空置房屋的管理服务费减半计收；房屋设备（电梯、水泵）运用费每月按实用量结算，由各使用人分摊承担。

合同履行中，原告诚宇物业为被告高陶真在内的涉案小区业主提供了基本的物业服务至2021年12月28日撤场；被告高陶真欠交物业服务费。

审理中，被告高陶真经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。

以上事实，有当事人陈述，原告诚宇物业提交的《前期物业服务合同》、前期物业服务合同备案证明、物业服务相关照片、律师函及寄送凭证、催告通知张贴照片、不动产登记申请表等证据，经庭审，对符合三性原则的部分予以采信。

本院认为：原告诚宇物业是依法成立的物业服务企业，被告高陶真系业主，原告诚宇物业在涉案小区提供了基本的物业服务，被告高陶真应按约支付物业服务费用。法律规定，建设单位即开发商依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。被告高陶真辩称的事项有的属于物业服务质量问题，表明原、被告双方在物业服务合同履行中沟通不足；有的属于是否合法经营问题，被告高陶真可向有关部门反映寻求处理；有的属于可能侵犯业主公共安全及利益问题，需要自己或业主委员会牵头向有关部门反映寻求处理。

当事人对自己提出的诉求所依据的事实应当提供证据加以证明。原告诚宇物业未举示自己与开发商签订并备案的《前期物业服务合同》，只举示了前期物业服务合同备案证明、与业主签订的《前期物业服务合同》，无法查明原告诚宇物业与开发商签订并备案的《前期物业服务合同》中约定的物业服务收费标准，而原告诚宇物业举示的证据却表明物业服务的计费标准不一；按原告诚宇物业陈述，物业服务收费标准折算为1.35元/月·平方米（4212元÷2019年2月1日至2021年12月28日计34.90个月÷89.60平方米）；按《前期物业服务合同》首部载明的每月物业管理费计算，物业服务收费标准为1.25元/月·平方米（112元/月÷89.60平方米）；按《前期物业服务合同》约定及律师函，物业服务收费标准为1.30元/月·平方米；以上三个标准，造成无法确定案件法律事实，属于原告诚宇物业对自己提出的诉讼请求所依据的事实举证不能。

为此，原告诚宇物业要求被告高陶真支付物业服务费4212元（截止2021年12月28日）、滞纳金1263.6元，合计5475.6元，其诉求缺乏有效证据支撑，应不予支持。被告高陶真经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响依法审判。依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条、第一百六十五条之规定，判决如下：

驳回原告重庆诚宇物业管理服务有限公司的诉讼请求。

本案案件受理费50元，减半收取25元由原告重庆诚宇物业管理服务有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 员　　卢　　再　　祥

二〇二二年三月十四日

法官助理　　 周华兰

书记员郭俊伶

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天津市武清区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）津0114民初9556号

原告：北京盛世物业服务有限公司，[住址已隐藏]。

法定代表人：刘荣坤，该公司总经理。

委托诉讼代理人：落焱芳，天津景贤律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张志杰，天津景贤律师事务所律师。

被告：肖旗，男，1976年2月6日出生，汉族，住北京市海淀区，现住武清区。

原告北京盛世物业服务有限公司与被告肖旗物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告北京盛世物业服务有限公司的委托诉讼代理人落焱芳、被告肖旗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

北京盛世物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付北京盛世物业服务有限公司2018年7月1日至2020

年12月31日物业费共计21628.30元。2.判令被告支付拖欠物业费违约金16755.77元的15%（即2513.37元）,以上两项合计24141.67元。3.诉讼费由被告承担。事实和理由:被告于2015年购买天津市武清区××乡××道××小区××号楼××房××,建筑面积为223.1平方米。2016年6月30日原告与被告签订了《静莲雅苑前期物业服务协议》（以下简称合同）,《合同》明确规定物业服务费用标准为每月每建筑平方米3.33元,每月物业费742.92元。按照双方协议,被告每个交费周期的第一个月内交纳每年度应缴纳的物业服务费,但截止目前被告仍拖欠我公司2018年7月1日至2020年12月31日期间的物业服务费共计21628.30元（附欠款明细）。

期间,原告虽多次以通知和函告形式向被告催缴物业费,但被告一直置之不理。同时,

按照原告与其签订的物业服务合同书第七章违约责任第二十三条规定,“甲方违反本合同,未按约定交纳物业服务费的,乙方有权要求甲方补交并收取从逾期之日起每日3‰的违约金”,经计算,违约金总额为16755.77元(附违约金明细)。被告的拖欠行为已经严重违反了《物业管理条例》,同时也违反了与盛世物业公司静莲雅苑物业管理服务中心签订的《静莲雅苑前期物业管理服务合同》,构成严重违约,侵犯了北京盛世物业服务有限公司天津分公司的合法权益,同时也损害了广大缴费业主的利益。

基于以上事实,根据《民法通则》、《民事诉讼法》以及相关法规规章的规定,原告向贵院提起诉讼,请求贵院依法做出裁决。

肖旗辩称，我与原告没有合同，我们当时买房的时候签订了一个前期物业服务协议，甲方是我，乙方是静莲雅苑物业服务中心，盖章单位也不是原告。不管是首创国际半岛物业服务中心，还是静莲雅苑物业服务中心，均未依法登记，属于非法的黑企业，所以就这份协议我已经在武清区法院提起诉讼，要求判决合同无效，现在原告起诉，我不知道原告与静莲雅苑物业服务中心的关系。第二，原告起诉的物业费与合同约定的以及我缴纳的物业费都不一样，所以原告起诉主体不合格，其陈述的事实有问题。

本院经审理认定事实如下：2014年2月25日，原告为乙方，与甲方天津天朗科恩房地产开发有限公司签订《天津市住宅前期物业服务合同》，合同约定：甲方将静莲雅苑项目委托乙方进行前期物业管理服务，坐落位置天津市武清区××乡××道南侧，物业类型多层住宅、高层住宅；合同期限自2014年2月25日开始，至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止；物业管理服务费采取包干制形式，收费标准按建筑面积计算，多层住宅每月每平方米3.13元，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米多层住宅0.2元的标准由业主交纳；业主于每月5日前交纳。被告作为静莲雅苑14-3号房屋业主，对《前期物业服务合同》和《临时管理规约》的条款内容，在《确认书》上签名确认，同意严格遵守。

本案审理过程中，原告提交了2016年6月30日《静莲雅苑前期物业服务协议》复印件，内容为：北京盛世物业服务有限公司静莲雅苑物业服务中心为乙方与被告为甲方签订《静莲雅苑前期物业服务协议》，约定：合同期限自本物业开发商通知甲方办理入住之日起至本小区业主大会成立、业主委员会与物业管理企业签订新的《物业服务合同》生效之日止；物业服务费标准为3.45元/平方米/月，物业服务费自《商品房销售合同》中约定的交房日期起计收，采取预收的方式，乙方每年收取一次物业服务费。办理入住时，甲方交纳第一年度的物业服务费，以后甲方应于每一交费周期的第一个月交纳该年度周期应交纳的物业服务费用；第二十三条：甲方违反本协议，不按约定交纳物业服务费的，乙方有权向甲方追缴并收取从逾期之日起每日千分之三的违约金。

被告主张该合同盖章处是虚构单位，不具备法律效力。

原告为被告所在小区静莲雅苑提供了物业服务，被告2018年6月30日前的物业费已交纳，自2018年7月1日起未交纳物业服务费。

原告主张其是按照3.33元/平方米/月标准收取物业费，被告不予认可，主张原告之前是按照3.45元/平方米/月标准收取的被告物业费，并提交了物业费收据予以证明。

本院认为，原告与天津天朗科恩房地产开发有限公司签订的《天津市住宅前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，予以确认。被告对《天津市住宅前期物业服务合同》条款内容签名进行了确认，该合同对原、被告均具有约束力。北京盛世物业服务有限公司静莲雅苑物业服务中心为乙方与被告为甲方签订的《静莲雅苑前期物业服务协议》，与备案的《天津市住宅前期物业服务合同》内容在物业费收费标准、缴费期间等方面不一致，原告未举证证明该合同乙方的主体资格，故原告不应按该合同约定主张权利。原告自述一直是按照《天津市住宅前期物业服务合同》规定的3.33元每月每平米收费，也按此标准主张权利，但根据被告提交的原收费收据，物业费是按3.45元每月每平米收取，故原告在先的收费行为中存在违约行为，故被告有权拒绝交纳物业费，原告应在纠正自身的违约行为后再向被告主张权利。

综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：

驳回原告的全部诉讼请求。

案件受理费202元，由原告担负。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。

审判员　　唐津津

二〇二〇年十一月十六日

书记员　　丁玉静

附：本裁判文书依据法律规定的具体条文

《中华人民共和国合同法》

第六十条一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第一建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。

广东省广州市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2021)粤01民终25924号

上诉人（原审原告）：广州市福虹物业管理有限公司，[住址已隐藏]。

法定代表人：严福钾,该公司总经理。

委托诉讼代理人：陈致陶，广东古谷律师事务所律师。

委托诉讼代理人：罗育宁，广东古谷律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：易少琼，女，1982年2月2日出生，汉族，住广东省广州市白云区。

被上诉人（原审被告）：崔丰收，男，1981年2月28日出生，汉族，住河南省温县。

上诉人广州市福虹物业管理有限公司（以下简称福虹公司）因与被上诉人易少琼、崔丰收物业服务纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2021）粤0114民初7791号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年10月25日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员刘卉独任审理，于2021年12月2日公开开庭审理了本案。上诉人福虹公司的委托诉讼代理人陈致陶、罗育宁到庭参加诉讼，被上诉人易少琼、崔丰收经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

福虹公司上诉请求：撤销一审判决，改判易少琼、崔丰收支付自2018年11月1日起至2021年5月31日的物业管理费44382.36元及滞纳金（从逾期之日起至实际付清之日止，每日按应付金额的1‰支付），并由易少琼、崔丰收承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、根据《民法典》第939、940条规定，业主是合同实际权利义务享有者和承担者，福虹公司与易少琼签订的《清水湾前期物业服务协议》合法有效。虽然开发商与福虹公司签订了《前期物业服务合同》，但福虹公司在每一位业主收楼时，与所有业主均签订了《清水湾前期物业服务协议》，一审忽略了该协议的效力，简单认定“业主并非物业服务合同签订主体”，仅以《前期物业服务合同》内容作为物业费缴纳依据，系事实不清，适用法律错误。

二、《清水湾前期物业服务协议》系签约双方真实意思表示，内容合法，对双方均有约束力，易少琼、崔丰收应按约定的4元/月/平方米的标准缴纳物业费。一审判令按2.5元/月/平方米的标准交费有误。三、易少琼、崔丰收曾按4元/月/平方米的标准支付过2018年8月至10月的物业费，且在物业交付使用后至本案审理过程中均未提出任何异议，应视为认可该收费标准。一审中易少琼未到庭，视为放弃诉权，并承担不利后果。而崔丰收虽在一审庭后陈述了意见，但亦未对收费标准提出异议。在《清水湾前期物业服务协议》合法有效且已实际履行的情况下，一审法院认定福虹公司按该协议约定的4元/月/平方米的标准收费缺乏依据，认定事实不清且适用法律有误。四、福虹公司通过公开招投标的方式取得在案涉小区提供物业服务的资格，物业收费标准已在物业管理部门备案，福虹公司按别墅物业4元/月/平方米的标准向易少琼、崔丰收收取物业费，符合法律规定，应得到支持。

1.投标书中载明高层住宅管理为2.5元/月/平方米、底层住宅和商铺的物业管理费均为5元/月/平方米。福虹公司已向一审法院陈述中标结果、《前期物业服务合同》等资料已报送广州市国土资源和房屋管理局花都分局备案，并提交了《前期物业管理中标备案书》作证。“广州市物业管理信息系统”亦能查到相备案信息，其中显示独立别墅的收费标准为4元/月/平方米。福虹公司有权按4元/月/平方米的标准向易少琼、崔丰收收取物业费用，且该标准与双方签订的《清水湾前期物业服务协议》约定一致，不存在福虹公司擅自调低的情形。2.福虹公司与开发商签订的《前期物业服务合同》第四十六约定招投标文件为合同附件，依法有效。综上，一审查明事实不清，适用法律错误，请求二审依法改判。

被上诉人易少琼、崔丰收向本院邮寄提交书面答辩称：请求驳回福虹公司的诉请，并由福虹公司承担诉讼费用。具体理由如下：一、福虹公司与开发商广州福虹房地产开发有限公司（以下简称开发商）系关联公司或实为一家，两公司的监事为同一人，且年报公告中联系方式相同，办公注册地址以及开发商法定代表人亦有交叉，根据《公司法》第二百一十六条规定，福虹公司与开发商系关联公司。易少琼、崔丰收与开发商于2018年4月签署房屋买卖合同后，发生合同履行纠纷，开发商于2018年9月起不允许易少琼、崔丰收进入涉案房屋。由于福虹公司与开发商系关联公司，故易少琼、崔丰收认为开发商的拒入住行为也是福虹公司的一致行动，且在易少琼、崔丰收与福虹公司工作人员的沟通中，对方也默认不许易少琼、崔丰收入住的事实存在。

综上，虽然双方有签《清水湾前期物业服务协议》，但自2018年9月起，福虹公司及其关联公司开发商拒绝交房给易少琼、崔丰收使用，易少琼、崔丰收因此未能享有业主权益，由此造成的实际损失应由福虹公司承担，故应驳回福虹公司的诉讼请求。二、鉴于福虹公司与开发商系关联公司，根据《物业管理条例》第二十四条、第五十六条规定，易少琼、崔丰收有理由质疑福虹公司的物业资格合规性及物业服务合同的有效性，现向法院申请调取福虹公司与开发商之间提供物业服务的相关标准文件或招投标中标文件，以确认福虹公司是否存在擅自采用协议方式受聘于开发商以及双方物业服务合同的有效性问题。

2021年4月2日，福虹公司向一审法院起诉请求：1.易少琼、崔丰收支付自2018年11月起至2021年2月的物业管理费40111.68元及滞纳金(滞纳金按每日应付未付金额的1‰计算和支付违约金,暂计:14269.76元)；2.自起诉之日解除双方签订的《前期物业管理服务协议》；3.本案诉讼费用由易少琼、崔丰收承担。一审诉讼中，福虹公司变更诉讼请求为：1.易少琼、崔丰收支付自2018年11月起至2021年5月的物业管理费44382.36元及滞纳金(滞纳金按每日应付未付金额的1‰计算和支付,暂计:14269.76元)；2.自起诉状副本送达时解除双方签订的《前期物业管理服务协议》；3.易少琼、崔丰收在合同解除后每月按照1423.56元支付当月服务费至返还房屋之日止,逾期支付的,按每日应付未付金额的1‰计算和支付；4.本案诉讼费用由易少琼、崔丰收承担。

后福虹公司再次变更诉讼请求为：1.易少琼、崔丰收支付自2018年11月1日起至2021年5月31日的物业管理费44382.36元（物业管理费为每月1423.56元）及滞纳金（滞纳金按每日应付未付金额的1‰计算和支付,从欠费下一月的11日开始计算，暂计：14269.76元）；2.本案诉讼费用由易少琼、崔丰收承担。

一审法院经审理查明：案涉房屋位于广州市花都区溪河西路9号7x栋10x房，已经办理首次登记至广州市福虹房地产开发有限公司名下，房屋建筑面积为356.15平方米。

2012年，广州市福虹房地产开发有限公司与福虹公司签订《前期物业服务合同》，约定，由福虹公司为位于广州市花都区花东镇溪河西路的清水蓝湾小区提供前期物业管理服务。合同期限自2012年12月1日起至2015年11月30日止，物业管理区域内收费为住宅物业2.5元/月/平方米，商业物业5元/月/平方米，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。

2018年7月24日，易少琼签订了《业主文件/钥匙签收表》。同日，福虹公司与易少琼签订《清水蓝湾前期物业服务协议》，约定别墅单元房号7x栋10x，建筑面积355.89平方米，别墅物业服务费每月每平方米4元（按房屋建筑面积计算），乙方首次交纳费用的时间按照清水蓝湾《商品房买卖合同》的约定执行，以后交纳费用的时间为每月10日前交纳当月费用。业主/使用人未按时交纳物业服务费的，从逾期之日起至实际付清之日止，每日按应付未付金额的1‰支付违约金。同日，易少琼签订《业主文件/钥匙签收表》，确认对案涉房屋已收楼并签收钥匙及相关文件。

福虹公司陈述,其与开发商仅在2012年签订了一份前期物业服务合同，合同中约定对住宅物业采取2.5元/月/平方米的标准、对商业物业采取5元/月/平方米的标准，2017年其与开发商签订了一份补充协议，协议中仅对物业服务的期限进行补充约定，没有对标准进行补充约定。其当时投标备案的价格是区分了高层住宅2.5元/月/平方米的标准，底层住宅5元/月/平方米的标准，商业住宅5元/月/平方米的标准，其中的底层住宅就是别墅，但前期物业服务合同中并未对底层住宅区分约定。开发商与其他业主签订的网签合同即商品房买卖合同附件中有前期物业服务合同的内容，在商品房买卖合同附件的前期物业服务合同中有约定别墅物业是采用4元/月/平方米的标准，但易少琼仅与开发商签订了认购书，没有到签订商品房买卖合同时开发商就交付房屋给易少琼使用了。

易少琼的房屋是别墅，其与易少琼签订的前期物业服务协议中约定的4元/月/平方米的约定并未经过调价的双过半程序。一审另查，易少琼与崔丰收于2018年8月29日登记离婚。

一审法院认为，福虹公司与开发商签订《前期物业服务合同》，接受开发商的委托成为案涉房屋所在小区的物业服务企业，为案涉房屋所在的小区提供物业管理服务。《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力”。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条第二款规定:“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为民法典第二编第六章所称的业主”，易少琼购买案涉房屋后办理了收楼手续，占有使用了房屋，因此，应当向福虹公司支付物业管理费。

至于物业服务费的标准，开发商与福虹公司之间约定的标准为住宅2.5元/月/平方米，并未区分底层住宅与高层住宅。业主并非物业服务合同的签订主体，福虹公司以其与易少琼签订的《清水蓝湾前期物业服务协议》中约定的4元/月/平方米的标准收取费用缺乏依据，物业服务费的标准应为2.5元/月/平方米，经核算，易少琼应当支付的2018年11月1日起至2021年5月31日的物业服务费为27601.63元（2.5元/月/平方米×356.15平方米×31个月）。同理，开发商与福虹公司签订的《前期物业服务合同》中并未就逾期支付物业服务费约定滞纳金，福虹公司以《清水蓝湾前期物业服务协议》中约定的滞纳金请求易少琼支付逾期付款滞纳金，一审法院不予支持。案件事实表明，易少琼与崔丰收于2018年8月29日登记离婚，福虹公司请求对崔丰收对易少琼欠付的2018年11月1日起至2021年5月31日的物业服务费承担连带责任，缺乏依据，一审法院不予支持。

易少琼、崔丰收经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，违反法律法规，一审法院依法缺席判决。

综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，于2021年8月30日作出如下判决：一、易少琼于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市福虹物业管理有限公司支付物业服务费27601.63元；二、驳回广州市福虹物业管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费633元，由广州市福虹物业管理有限公司负担335元，由易少琼负担298元。

经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。经本院询问，福虹公司陈述如下：一、关于入场时间及签约情况。福虹公司于2012年年底投中标后入场，具体时间代理人不清楚；福虹公司还曾与开发商签订过一份补充协议，约定将物业服务期限延长至2020年4月25日，没有变更其余合同内容，亦未与开发商签订其他物业服务合同，该补充协议没有提交给一审法院；

二、关于承责主体。1.易少琼是购房人，应承担物业费。虽然易少琼尚与开发商签订正式的商品房买卖合同，亦未网签，但其已与开发商签订了认购书、客户特殊要求申请表及补充协议，该些法律文书已具备了商品房买卖合同的基本条款，故可视为双方签订了商品房买卖合同，易少琼已成功购买了涉案房屋。上述观点是福虹公司根据材料所得出的结论，至于开发商是否认可，需要由法庭调查核实；2.虽然本案物业服务合同的相对方是易少琼，但因易少琼与崔丰收是夫妻关系，且崔丰收也签收了钥匙和收楼通知书，故崔丰收作为涉案房屋的共有权人，也应对物业费承担责任；

三、就涉案房屋的买卖关系，开发商已向一审法院提起（2021）粤0114民初7652号诉讼，起诉要求与易少琼、崔丰收解除认购书和补充协议，没收保证金并主张违约金，要求返还房屋、支付占用费等；崔丰收在该案中反诉退款及赔偿，并申请了评估；目前该案仍在一审审理中；开发商在该案中的委托诉讼代理人与本案福虹公司的委托诉讼代理人相同，但开发商与本案福虹公司是相互独立的两家公司，只是为了方便案件处理才委托了相同的代理人；在开发商与易少琼签订的一系列协议中，没有涉及物业服务费的内容；

四、关于计费方式。在福虹公司与开发商签订的《前期物业服务合同》中，约定的收费方式是包干制，且没有约定别墅的物业费收费标准；而在福虹公司与易少琼签订的《清水蓝湾前期物业服务协议》中，约定的收费方式是酬金制、收费标准是别墅4元/月/平方米。经向福虹公司相关人员了解，目前不清楚为何上述两份合同约定不一致，但当时与开发商签订合同时采用的是政府部门的模板进行填写，标书作为附件，投标文件第八项物业服务费用收支测算符合酬金制的一般模式；福虹公司入场至今均是采用酬金制的收费方式，并按照与业主签订的物业服务协议履行；

五、关于涉案楼盘目前物业纠纷整体情况。1.目前，涉案清水蓝湾一期共有190套住宅，其中高层住宅120套，已售出高层住宅119套，81户已按约定的2.5元/月/平方米的标准缴纳物业费；别墅70套，已售出包括本案房屋在内的7套，均与福虹公司签订相同版本、内容和标准的《清水蓝湾前期物业服务协议》，其中有3户业主已按约定的4元/月/平方米的标准交清了物业费，有4户业主欠费；除易少琼外，其他别墅业主均与开发商签订了正式商品房买卖合同，合同中约定了物业费的收费标准；2.除本案诉讼外，其还于2021年9月向一审法院对涉案小区另两户住宅业主提起了追讨物业欠费之诉，目前在诉前联调阶段。此外没有其他诉讼。

六、关于涉案房屋其他欠费及追讨情况。涉案房屋从交付至今未产生自用水电费，但有公摊的水电费，因金额较小，故福虹公司没有向业主追讨过；因易少琼、崔丰收不在涉案房屋内，故福虹公司是通过拔打易少琼在《清水蓝湾前期物业服务协议》中留的联系电话的方式向易少琼、崔丰收催讨物业欠费，并曾于2021年1月15日在现场张贴缴费通知，还曾去过涉案房屋，但一直联系不上他们；以上催讨欠费情况均无证据证明；因为福虹公司人员变更，新的负责人要求追回物业欠费，故福虹公司于2021年4月提起本案诉讼，此前没有起诉追讨物业欠费。

二审中，福虹公司为证明其上诉主张，向本院提交了2012年11月的《清水蓝湾物业管理服务投标书》复印件、2012年12月3日的《前期物业管理中标备案书》（编号：花物招投标〔2012〕024）及填报日期为2018年9月13日的《广州市花都区物业管理区域备案申报表》复印件、广州市物业管理信息系统查询结果截图打印件，并当庭出示了其与广州市福虹房地产开发有限公司于2017年4月25日签订的《〈前期物业服务合同〉补充协议》，还在庭后向本院出具了：1.落款时间为2021年12月2日的《关于清水蓝湾小区物业费情况的说明》及附件（供法庭参考）、《福虹地产与易少琼、崔丰收案件情况说明》并附（2021）粤0114民初7652号案部分材料供法庭参考；2.落款时间为2021年12月6日的《情况说明》及附件《清水蓝湾物业管理服务投标书》复印件（供法庭参考）。

另，易少琼、崔丰收在二审庭询后向本院邮寄提交了书面答辩时，为证明其答辩意见，将开发商及福虹公司的2020年年报及工商信息打印件（查询自爱企查网站）、2019年9月27日至10月2日与微信名“叶子”及2020年5月3日与微信名“高妹”的微信聊天截图打印件作为答辩状的附件一并提交本院。对此，福虹公司表示其仅认可年报及工商信息的真实性、合法性，但认为与本案无关；对其余材料的真实性、合法性由法院核定，但认为无法证明开发商拒绝易少琼、崔丰收入住，且表示福虹公司曾向崔丰收催收过物业费。

此外，崔丰收还向本院邮寄提交了落款日期为2021年12月3日的申请书，要求本院调查收集福虹公司与广州福虹房地产开发有限公司提供物业服务的相关批准文件或招投标中标文件。

本院认为，针对福虹公司的上诉，二审需要处理的是福虹公司要求易少琼、崔丰收向其支付2018年11月1日起至2021年5月31日的物业管理费44382.36元及滞纳金的理由能否成立。对此，分析如下：

福虹公司与易少琼、崔丰收在本案二审中提交的证据材料均形成于本案一审判决之前，并非二审新证据，本院均不予采纳。

虽然福虹公司主张易少琼、崔丰收应按福虹公司与易少琼签订的《清水蓝湾前期物业服务协议》约定的4元/月/平方米的标准支付物业服务费并计付滞纳金，但现有证据表明，一方面，涉案房屋系别墅，而福虹公司与开发商签订的前期物业服务合同中并未约定别墅的物业服务费标准，且该合同约定的收费方式为包干制，与福虹公司、易少琼签订的前述《清水蓝湾前期物业服务协议》中约定的收费方式为酬金制不同，福虹公司对此未予合理解释。另一方面，福虹公司与易少琼签订的《清水蓝湾前期物业服务协议》中约定“首次交纳费用的时间按照清水蓝湾《商品房买卖合同》的约定执行”，而从福虹公司二审陈述意见及易少琼、崔丰收的书面答辩意见可知，首先，易少琼至今仍未与开发商签订正式商品房屋买卖合同，故无法确定其首次交纳物业费的时间；其次，涉案房屋系由易少琼与开发商签订认购书，而开发商已就涉案房屋的买卖关系提起另案诉讼，要求与易少琼、崔丰收解除买卖合同等，该案目前仍在一审法院审理之中。

易少琼、崔丰收则以开发商及福虹公司拒绝其入住涉案房屋为由，辩称其无需承担物业服务费。在此情况下，易少琼、崔丰收是否成功购买涉案房屋，该房屋买卖合同关系是否解除及责任归属，以及是否存在开发商拒绝易少琼、崔丰收使用涉案房屋的事实，显然对本案物业服务费的负担问题存在一定影响。而该些事实的查明均涉及案外人即开发商的权益，在本案中难以查明。最后，福虹公司本案起诉主张的是自2018年11月1日起的物业欠费，至福虹公司2021年4月提起本案诉讼，已逾两年，但目前并无充分证据显示福虹公司在本案诉讼前曾向易少琼、崔丰收催讨物业欠费，且经本院询问，福虹公司确认涉案房屋至今仅产生公摊水电费，没有产生自用水电费，这与常理亦不相符。基于前述事实及分析，福虹公司在本案中向易少琼、崔丰收主张2018年11月1日至2021年5月31日的物业欠费的理据并不充分，应予驳回。

一审法院在未查明前述事实的情况下即判令易少琼按《前期物业服务合同》约定的2.5元/月/平方米的标准向福虹公司支付物业欠费，依据不足，应予纠正。若福虹公司仍有异议的，可待有关涉案房屋的买卖合同纠纷查明相关事实后另行主张。

鉴于福虹公司已向本院提交了《清水蓝湾物业管理服务投标书》复印件、2012年12月3日的《前期物业管理中标备案书》（编号：花物招投标〔2012〕024）及填报日期为2018年9月13日的《广州市花都区物业管理区域备案申报表》复印件、广州市物业管理信息系统查询结果截图打印件等证据材料，且相关招投标事实对本案处理无实质影响，故对崔丰收提出的调解取证申请，因无必要而不予接纳。

综上所述，一审查明事实不清，处理不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、撤销广东省广州市花都区人民法院（2021）粤0114民初7791号民事判决；

二、驳回广州市福虹物业管理有限公司的诉讼请求。

一审案件受理费633元、二审案件受理费909.5元，均由广州市福虹物业管理有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 员　　刘　卉

二〇二一年十二月二十九日

法官助理　　张冰玲

书 记 员　　叶颖欣

内蒙古自治区锡林郭勒盟中级人民法院

民 事 判 决 书

（2013）锡民一终字第100号

上诉人（原审被告）唐敏，女，1969年12月8日出生，蒙古族，原籍锡林郭勒盟苏尼特左旗，个体，现住锡市。

委托代理人彭绪露，男，1956年10月12日出生，汉族，锡盟特种设备检验所职工，现住锡盟。

被上诉人（原审原告）锡林郭勒盟新宏远物业管理有限责任公司。[住址已隐藏]。

法定代表人张选，职务：总经理。

委托代理人赵娟，女，1980年7月10日出生，汉族，公司经理。

委托代理人张华枝，该公司法律顾问。

上诉人唐敏与被上诉人锡林郭勒盟新宏远物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷一案，不服锡林浩特市人民法院（2012）锡民一初字第697号民事判决，向本院提出上诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人唐敏的委托代理人彭绪露、被上诉人锡林郭勒盟新宏远物业管理有限责任公司的委托代理人赵娟、张华枝到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原审锡林浩特市人民法院（2012）锡民一初字第697号民事判决认定的基本事实是，2009年10月1日原告锡盟新宏远物业管理有限责任公司与锡盟慧源置业有限责任公司签订前期物业管理服务合同，合同约定，由甲方锡盟慧源置业有限责任公司将开发的位于锡林浩特市额尔敦办事处阿日嘎郎图社区原教育处家属院内慧源雅居住宅与商铺，委托乙方锡盟新宏远物业公司进行前期物业管理服务，至2010年9月30日后续由乙方一同管理，该合同共15条，其中第7条对物业服务费按每月每平方米0.50元，商业用房每平方米0.95元，车库每平方米0.3元，如一次交纳两年住宅，按0.45元优惠收取。第2条对物业管理服务事项房屋共用部位的维修、公用设施、照明、公共环境卫生，均作了明确的约定。

被告认为没有享受到原告的物业服务，原告的物业管理服务不到位，因此拒绝缴纳物业费。

原审法院认为，原告锡盟新宏远物业公司诉被告唐敏物业服务合同纠纷一案，在原告已按照签订的前期物业管理服务合同的内容履行了物业管理所确定的事项，被告唐敏应当按照前期物业合同所确定的金额给付原告物业费，被告的拖欠行为已侵害原告的利益，因此对原告锡盟新宏远物业公司要求被告唐敏给付拖欠物业费的诉讼请求，本院给予支持。据此判决：被告唐敏于本判决生效后10日内一次性给付原告锡盟新宏远物业公司物业费4362.00元。

宣判后，原审被告唐敏不服，向本院提出上诉。其上诉的主要理由是：原审法院仅以一份被上诉人锡林郭勒盟新宏远物业管理有限责任公司提供的《前期物业管理服务合同》和其陈述，据此认定其已提供了物业服务显失公平。因被上诉人锡林郭勒盟新宏远物业管理有限责任公司并未提供过进行物业服务的相关证据，请求驳回被上诉人的诉讼请求。

经本院审理查明，2009年10月1日，被上诉人锡林郭勒盟新宏远物业管理有限责任公司与建设单位锡盟慧源置业有限责任公司签订前期物业管理服务合同一份。该合同主要约定：锡盟慧源置业有限责任公司将其开发的位于锡林浩特市额尔敦办事处阿日嘎郎图社区原教育处家属院内的慧源雅居住宅与商铺，委托被上诉人锡林郭勒盟新宏远物业管理有限责任公司进行前期物业管理服务，委托期限自2010年10月1日至2012年9月30日。期间后续项目由被上诉人锡林郭勒盟新宏远物业管理有限责任公司一同管理。合同同时约定了物业费的收取标准及物业服务项目。上诉人唐敏为慧源雅居其中一间商铺的业主。被上诉人锡林郭勒盟新宏远物业管理有限责任公司以上诉人唐敏拖欠其2009年12月1日至2012年6月底4362.00元的物业费为由，诉至锡林浩特市人民法院，锡市法院作出一审判决。

本院认为，2009年10月1日，被上诉人锡林郭勒盟新宏远物业管理有限责任公司与建设单位锡盟慧源置业有限责任公司签订了前期物业管理服务合同一份。该合同主要约定：锡盟慧源置业有限责任公司将其开发的位于锡林浩特市额尔敦办事处阿日嘎郎图社区原教育处家属院内的慧源雅居住宅与商铺，委托被上诉人锡林郭勒盟新宏远物业管理有限责任公司进行前期物业管理服务，委托期限自2010年10月1日至2012年9月30日。期间后续项目由被上诉人锡林郭勒盟新宏远物业管理有限责任公司一同管理。合同同时约定了物业费的收取标准及物业服务项目。上诉人唐敏为慧源雅居其中一间商铺的业主的事实属实，本院予以确认。对于上诉人唐敏上诉主张的，原审法院仅以一份被上诉人锡林郭勒盟新宏远物业管理有限责任公司提供的《前期物业管理服务合同》和其陈述，据此认定其已提供了物业服务显失公平。

因被上诉人锡林郭勒盟新宏远物业管理有限责任公司并未提供过进行物业服务的相关证据，请求驳回被上诉人的诉讼请求的上诉理由，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案中，虽然被上诉人锡林郭勒盟新宏远物业管理有限责任公司与建设单位锡盟慧源置业有限责任公司签订的前期物业管理服务合同对全体业主具有约束力，但被上诉人锡林郭勒盟新宏远物业管理有限责任公司仅以一份《前期物业管理服务合同》及催缴物业费通知，不足以证实其已经按照物业合同约定提供了物业服务，且被上诉人锡林郭勒盟新宏远物业管理有限责任公司在一、二审中均未能提供其已尽到物业管理责任及达到物业服务标准的相应证据，故被上诉人锡林郭勒盟新宏远物业管理有限责任公司主张由上诉人唐敏支付拖欠其物业费的理由，因证据不足，本院不予支持。

上诉人王艳玲的上诉理由成立，本院予以支持。综上，原判认定事实不清，适用法律不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（三）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

撤销锡林浩特市人民法院（2012）锡民一初字第697号民事判决；

二、驳回被上诉人锡林郭勒盟新宏远物业管理有限责任公司的诉讼请求。

一审案件受理费50元，由被上诉人锡林郭勒盟新宏远物业管理有限责任公司承担；二审案件受理费50元，由被上诉人锡林郭勒盟新宏远物业管理有限责任公司承担。

本判决为终审判决。

审　判　长　景　　超

审　判　员　张 慧 玲

代理审判员　锡林塔娜

二〇一三年十二月二十四日

书　记　员　杜 慧 梅

山东省威海市文登区人民法院

民 事 判 决 书

（2019）鲁1003民初5092号

原告：文登市华欣物业服务有限公司，[住址已隐藏]。

法定代表人：蒋延永，经理。

委托诉讼代理人：侯登法，男，该公司工作人员。

委托诉讼代理人：王琳，山东阔海大地律师事务所律师。

被告：王华伟，男，1982年10月24日出生，汉族，住威海市文登区。

文登市华欣物业服务有限公司（以下简称华欣物业公司）与王华伟物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华欣物业公司委托诉讼代理人侯登法、王琳，被告王华伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

华欣物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求王华伟立即向其公司交纳2014年7月起至2019年6月止物业费10304.65元，并承担截止2019年7月31日止，因逾期支付物业费产生的滞纳金23525.54元，以上合计33830.19元。2.请求王华伟承担自2019年8月1日起至实际付款之日止，因逾期支付物业费产生的滞纳金，计算标准为以10304.65元为基数，按每日千分之三计算。3.本案诉讼费用由王华伟承担。事实和理由：其公司于2012年10月1日与威海华鸿房地产开发有限公司（以下简称威海华鸿公司）签订《前期物业服务合同》一份，约定其公司为威海华鸿公司开发的秀峰阁小区提供物业服务，物业费的收费标准：高层住宅按1.2元/月.平方米计算（其中包括物业服务费用0.6元/月.平方米，电梯费用0.4元/月.平方米，维修基金0.2元/月.平方米），同时约定物业服务费按年度交纳，具体时间为每年6月底缴纳上年度7月至本年度6月物业费，如业主逾期交纳物业服务费，应按照逾期每日千分之三的标准承担相应的滞纳金。

合同签订后其公司一直为秀峰阁小区提供物业服务至今。王华伟系秀峰阁小区业主，在秀峰阁小区拥有位于通和路1号楼302室房产一栋，面积143.12平方米，按照物业服务合同约定，该房屋每年应交纳物业费2060.93元。王华伟自2014年7月至今，从未向其公司交纳物业费。为此，其公司向法院提起诉讼，要求王华伟立即向其公司交纳欠付物业费及滞纳金。

王华伟辩称，1.其已支付了物业费。秀峰阁小区是由文登市土地局职工集资委托威海华鸿公司建设的，小区的实际出资建设人为文登市土地局。2008年8月10日，其作为土地局职工与威海华鸿公司签订《商品房买卖合同》一份，并于2009年8月30日前，全款支付了购房款278028元，2016年4月13日取得购房发票。因合同中未约定前期物业有关事项，未选定前期的物业公司，且自合同签订后房屋至今未通过综合验收，未办证过户至其名下。2011年2月，威海华鸿公司工作人员通知其，按每平方米118元的价格预交物业费，折合按照一年5.9元/平方米的金额收取，其于2011年2月24日向威海华鸿公司支付了17050元（144.43×5.9×20），威海华鸿公司也开具收据一份。

因此，其并不存在不交物业费行为，其已将物业费全额缴纳给了威海华鸿公司，所有与物业费有关的事宜，均应由物业公司与威海华鸿公司交涉，与其无关。2.华欣物业公司不具备前期物业资格。⑴取得前期物业资格程序不合法。华欣物业公司诉称与威海华鸿公司2012年签订前期物业合同，按照《物业管理条例》规定，威海华鸿公司选定华欣物业公司作为前期物业公司，未经过招投标程序，也未取得政府行政主管部门批准，未在行政主管部门登记备案，选定前期物业的程序严重违法。⑵前期物业合同及内容未经公告、公示。华欣物业公司诉称与威海华鸿公司2012年签订前期物业合同，该行为并未进行公示。若威海华鸿公司与华欣物业公司签订前期物业合同真实、合法、有效，肯定会将前期物业服务内容、收费标准等内容，根据业主名单，告知其等小区业主，而实际上华欣物业公司自称为前期物业，至2019年前从未以任何形式告知其，以任何形式公示前期物业合同内容，违反了《物业管理条例》“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则”的规定。

⑶华欣物业公司未提供过物业服务。自2013年开始，秀峰阁小区的物业服务便由文登市国土培训服务中心负责。2013年7月，文登市国土培训服务中心以未与威海华鸿公司完成物业费的交接为由，按购房发票面积143.12㎡，以一年6元/平方米的价格收取了其2013年和2014年的物业费，其于2013年7月22日、2014年6月20日分别支付了858.72（143.12×6）元，文登市国土培训服务中心开具了收据。因其就物业费与威海华鸿公司、文登市国土培训服务中心协商无果，且文登市国土培训服务中心不具备物业资格，其拒绝支付后续物业费。截止到2015年其所缴纳物业费、专项维修基金、水电费均由文登市国土培训服务中心通知且收款收据盖有该服务中心财务专用章。

若2012年签订的前期物业合同属实，华欣物业公司作为合法的前期物业，为何2013年、2014年的物业费由该服务中心收取，而不是华欣物业公司？华欣物业公司收取的专项维修基金，是否设有转款账户，能否提供由房管局部门开具的专有收据？3.物业公司存在严重损害业主利益的行为。小区实际物业公司，未经开发建设方威海华鸿公司授权，未向业主公示，未依法申报相关手续，未经批准私自违法将地下防空改为储物间谋取多方面利益；私自将小区公共绿地改为停车位且未公示暗箱出售牟利，致使小区至今不能通过综合验收，业主长达10年无法办理产权证书，影响业主正常使用。小区入住七八年，该三无物业不按有关规定向上级主管部门上报入住率，不成立业主委员会，不对费用进行公示，严重损害业主利益。

综上所述，其认为，华欣物业公司所提诉讼请求，既无事实根据，也无法律依据。其已经足额缴纳20年的物业费，且华欣物业公司仅为“三无物业”（文登市国土培训服务中心）走司法程序所借用的资质，华欣物业公司本身未提供过任何物业服务，未经合法程序取得前期物业服务资格，未经任何公告、公示，望法院核实并予依法驳回华欣物业公司起诉请求，以维护其的合法权益不受侵犯。

当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。

对有争议的证据和事实，本院认定如下：华欣物业公司为证明其主张，向法庭提供如下证据：一、2012年10月1日华欣物业公司与威海华鸿公司签订的《前期物业服务合同》一份，其中内容有“开发建设单位为威海华鸿房地产开发有限公司，物业服务企业为文登市华欣物业服务有限公司；物业名称为秀峰阁小区；前期物业服务期限自2012年10月1日至小区成立业主大会，业主委员会与业主大会所聘请的物业服务企业签订《物业服务合同》生效时，本合同自然终止；物业服务费用由业主按其拥有房屋的产权面积交纳，具体标准：高层住宅0.6元/月.平方米、商业物业1.5元/月.平方米，电梯（年检费、维保费、运行费）0.4元/月.平方米；物业服务费应当从甲方（开发建设单位）通知的收房期限届满之日起计收，业主办理入住手续时预付半年的物业服务费，此后按（年度）交纳，具体时间为每年6月底缴纳上年度7月至本年度6月；业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日千分之三的标准承担相应的滞纳金”等；二、其公司调取的2009年8月10日王华伟与威海华鸿公司签订的《商品房买卖合同》一份，证明王华伟购买秀峰阁小区一号楼302室房产一栋，面积144.43平方米，其公司此前按王华伟房产面积143.12平方米向王华伟收取物业费及维修金，所以现在其公司也主张按143.12平方米计算；三、王华伟于2014年6月20日交纳2013年7月至2014年6月物业费、维修金收款收据（编号0171904，第三联记账联）一份，这期间王华伟第一年在此房屋居住，按照其公司规定，业主第一年入住房屋享受物业费及电梯费减半收取的优惠政策，所以这期间王华伟的物业费按0.3元每月每平方计算，电梯费按0.2元每月每平方计算，王华伟交纳物业服务费及电梯费共计858.72元、维修金343.49元，该证据同时证明王华伟认可每月每平方应交纳维修金0.2元；四、其公司2012年10月1日出具的委托书一份，内容为“因秀峰阁小区是文登市国土资源局职工团购房，现况是入住率不够，部分附属工程还没有完全竣工，后期具体的设施、设备没有完善彻底。

因此，在完善期间，物业费、电梯费、水电费暂时委托文登市国土培训服务中心代收代缴”。五、王华伟欠付其公司2014年7月至今的物业费及滞纳金的计算表一份，证实王华伟欠付其公司物业费及滞纳金的具体数额。

经质证，王华伟称，对《前期物业服务合同》真实性有异议，该合同没在住房保障和房产管理局登记备案。对其与威海华鸿公司签订的《商品房买卖合同》没有异议。对其于2014年6月20日交纳物业费、维修金收款收据有异议，该费用不是华欣物业公司收取的。对华欣物业公司日出具的委托书真实性有异议，该委托书没有向业主公示，也没有通过文登市国土培训服务中心公示告知业主，该委托书是后补的。认为物业费及滞纳金的计算表计算方法不合理。

王华伟为证明其主张，向法庭提供如下证据：一、2009年8月10日其与威海华鸿公司签订的《商品房买卖合同》一份，证实其与威海华鸿公司存在商品房买卖合同，也可以证明王华伟购房面积、金额，威海华鸿公司认可其的业主身份；二、其购房发票一份，证实其全额支付购房款，也可以证明房屋实际面积及房屋位置；三、威海华鸿公司出具的收据一份，证实威海华鸿公司于2011年2月24日收取其前期物业费17050元，其不欠物业费；四、水电费收据四张，证实2014年至2015年期间其水电费交给了文登市国土培训服务中心，该服务中心是实际物业服务公司，与华欣物业公司无关。五、2013年、2014年其交纳的物业费及维修金单据二张（其中一张为编号0171904，第二联客户联），也是文登市国土培训服务中心收取的，与华欣物业公司无关。

六、其和物业工作人员微信聊天截图记录一份，其中有物业工作人员陈述“张经理今早让我通知你最近要开始起诉欠费的业主，他说你要是不能一次结清可以分几次交，我只负责转告哈有什么问题你可以直接联系张经理”、“亲，你找张经理吧，134××××7777张经理电话”及“你再问问张经理，我只是会计很多事我可以转告但处理不了”等内容，证实其就物业问题与实际物业人员交流，物业工作人员答复可以证实实际服务的物业公司，与华欣物业公司无关，王华伟称该记录中的张经理为文登区土地局的工作人员。

经质证，华欣物业公司对上述《商品房买卖合同》、购房发票的真实性没有异议，可以证实王华伟是秀峰阁小区业主，王华伟购买房屋的面积大于其公司主张的143.12平方，王华伟应按其公司的主张交纳物业费。对威海华鸿公司出具的收据真实性有异议，其公司无法确定该证据的真实性，但仅从该收据来看，出具时间为2011年2月24日，该收据中并没有记载收费用途，不能证实是王华伟主张交纳的物业费。其公司与威海华鸿公司签订前期物业合同时间是2012年10月1日，签订合同之后其公司一直为秀峰阁小区提供物业服务，王华伟应向其公司支付物业费，王华伟是否支付给其他公司与其公司无关。对水电费收据的真实性没有异议，对王华伟证实的问题有异议，其公司提供的委托书，证实其公司委托文登市国土培训服务中心代收代缴水电费，王华伟称该服务中心是实际物业服务公司不正确。

通过该证据可以看出王华伟交纳了2013年7月至2014年6月的物业费、维修金，说明王华伟知晓其公司与威海华鸿公司签订前期物业合同并认可收费方案，王华伟称已经向威海华鸿公司预交过20年物业费的主张不成立。对物业费及维修金收款收据没有异议，对王华伟的证明内容有异议，其公司已经提供了委托书，证实其公司只是委托文登市国土培训服务中心代收物业费和维修金，其公司才是为秀峰阁小区提供实际物业服务的物业公司。对微信聊天记录真实性有异议，该证据不能看出王华伟所主张的是与其公司工作人员进行交流的微信内容，也不能证明该证据真实，只是说有问题找张经理，并没有提到王华伟所称的物业实际负责人，与其公司无关。

王华伟称，秀峰阁小区是土地局职工集资建设的，所有购房费用及前期物业费用都是由土地局联系沟通业主交给威海华鸿公司，威海华鸿公司与华欣物业公司签订的物业合同并没有告知业主，所以2013年、2014年其入住后，实际物业文登市国土培训服务中心以未与威海华鸿公司协调好前期物业费为由收取物业费，所以其作为业主暂时交纳了物业费，其不知道该前期物业合同，并非华欣物业公司所陈述其已认可华欣物业公司收费主体资质。因2014年后实际物业一直未协调好前期物业费事宜，所以其没有继续交纳后期的物业费。华欣物业公司前期物业合同没有经过主管部门审批，没有正规手续，属于无效合同。华欣物业公司所称物业费等收费标准未经审批，不具备合法依据。威海华鸿公司作为开发商收取了前期物业费，同时华欣物业公司与威海华鸿公司签订了前期物业合同，华欣物业公司称物业费与华欣物业公司无关，其不予认可。

另查，华欣物业公司与威海华鸿公司签订的《前期物业服务合同》没有经过区物价部门、区物业行政主管部门等备案审批。

本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。华欣物业公司称其与威海华鸿公司于2012年10月1日签订《前期物业服务合同》后，一直为“秀峰阁”小区提供物业服务至今，要求王华伟向其公司交纳2014年7月起至2019年6月止物业费10304.65元，并承担截止2019年7月31日止，因逾期支付物业费产生的滞纳金23525.54元，合计33830.19元，并要求王华伟承担自2019年8月1日起至实际付款之日止，因逾期支付物业费产生的滞纳金，计算标准为以10304.65元为基数按每日千分之三计算，华欣物业公司为证明其该主张，向法庭提交了其公司与威海华鸿公司签订的《前期物业服务合同》、王华伟的《商品房买卖合同》及交纳物业费维修金的收款收据、其公司出具的委托书及物业费和滞纳金计算表进行证明。

王华伟则提出华欣物业公司实际中并未对其小区提供物业服务的抗辩主张，王华伟为证明其该主张，向法庭提交了其交纳水电费、物业费和维修金收款收据进行证明，该收款收据上加盖了“文登市国土培训服务中心财务专用章”，王华伟又提供微信聊天截图记录予以证明，综合本案案情的实际情况，华欣物业公司应承担其公司所主张的其公司一直为“秀峰阁”小区提供物业服务至今的举证证明责任。

因华欣物业公司提供的《前期物业服务合同》系威海华鸿公司以协议方式选聘华欣物业公司提供前期物业服务而订立的合同，签订时间为2012年10月1日，但该合同未经过文登区物价部门、区物业行政主管部门备案审批，违反了物业管理活动应接受有关主管部门监督管理的规定，故该合同不足以证明华欣物业公司已实际上为“秀峰阁”小区提供了物业服务工作。华欣物业公司提交的《商品房买卖合同》，系王华伟与威海华鸿公司就买卖商品房达成协议而签订的合同。华欣物业公司提交王华伟的物业费维修金收款收据仅记载了客户名称、物业费和维修金的金额，与王华伟提交同一编号收款收据内容一致，但王华伟提供的收款收据上加盖了“文登市国土培训服务中心财务专用章”，故该证据亦不能证实华欣物业公司已实际上为“秀峰阁”小区提供了物业服务工作。

华欣物业公司出具的委托书，因该委托书是2012年10月1日出具的，且王华伟对该证据提出反驳意见，该委托书的内容亦不能证明其公司已实际上为“秀峰阁”小区提供了物业服务工作。华欣物业公司提供的物业费和滞纳金的计算表属于计算方法，亦不能证实其公司已实际上为该小区提供了物业服务工作。

综上所述，华欣物业公司提交的上述证据，不足以证实其公司已实际上为王华伟所居住的“秀峰阁小区”提供了物业服务工作，故华欣物业公司应承担不利后果。依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用

<

中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下:

驳回文登市华欣物业服务有限公司的诉讼请求。

案件受理费323元，由文登市华欣物业服务有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。

审判员　　马占波

二〇一九年十一月二十日

书记员　　刘燕菲

广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院

民 事 判 决 书

（2016）桂0103民初12848号

原告：广西利淮物业服务有限公司南宁分公司，[住址已隐藏]。

法定代表人：姚少河，公司总经理。

委托代理人：覃振庆，广西昭盛律师事务所律师。

委托代理人：苏建庆，广西昭盛律师事务所实习律师。

被告：姜平川，女，1963年12月28日出生，汉族，住南宁市青秀区。

第三人：广州利海酒店物业管理有限公司南宁分公司，[住址已隐藏]。

负责人：刘龙。

原告广西利淮物业服务有限公司南宁分公司（以下简称利淮物业）诉被告姜平川、第三人广州利海酒店物业管理有限公司南宁分公司（以下简称利海物业）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年11月8日立案后，依法适用普通程序，并公开开庭进行了审理。原告利淮物业的委托诉讼代理人覃振庆、苏建庆，被告姜平川到庭参加诉讼。第三人利海物业经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告利淮物业向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付从2011年11月1日至2016年7月30日（共计57个月）的物业管理服务费38105.93元（物业管理服务费包括物业管理费及垃圾清理费）；2.被告向原告支付逾期支付物业管理服务费产生滞纳金（滞纳金是以每季逾期支付的物业管理服务费为基数，按每日万分之三，从每季逾期付款之日起计至付清之日止）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告与广西合诚房地产开发有限公司（以下简称合诚地产公司）签订《商品房买卖合同》，约定被告向合诚地产公司购买位于南宁市仙葫经济开发区，建筑面积共440.35㎡，同时约定出卖人（合诚地产公司）依法选聘物业服务企业为小区提供前期物业服务，前期物业服务期间，物业服务收费价格为1.5元/月/㎡，由物业服务企业按照季度收取。

2011年10月，合诚地产公司与第三人利海物业签订《丽水湾高档住宅小区前期物业服务合同》约定合诚地产公司委托第三人利海物业为丽水湾高档住宅小区提供前期物业服务。第三人利海物业于2011年11月1日进驻涉案小区提供物业服务。合诚地产公司与第三人利海物业的合同期限届满后，合诚地产公司与柳州市琪鑫物业服务有限公司签订《丽水湾高档住宅小区前期物业服务合同》约定合诚地产公司委托柳州市琪鑫物业服务有限公司对涉案小区提供物业服务，合同期限从2013年11月1日至2015年10月31日。柳州市琪鑫物业服务有限公司于2013年11月1日进驻涉案小区，为该小区提供物业管理服务。合同期限届满后，合诚地产公司与原告利淮物业（即变更前为柳州市琪鑫物业服务有限公司南宁分公司）签订《丽水湾高档住宅小区前期物业服务合同》，约定合诚地产公司委托原告利淮物业为涉案小区提供物业服务，合同期限从2015年11月1日至2017年10月31日。

从2015年11月1日至今，由原告利淮物业为涉案小区提供物业管理服务。合诚地产公司与第三人利海物业的合同期限届满前，合诚地产公司与第三人利海物业及柳州市琪鑫物业服务有限公司签订《丽水湾物业服务交接三方协议》约定第三人利海物业在涉案小区提供物业服务期间，将业主尚欠交物业服务费、水电分摊费等相关债权，转让给柳州市琪鑫物业服务有限公司，由柳州市琪鑫物业服务有限公司进行追讨。原告认为，第三人利海物业、柳州市琪鑫物业服务有限公司及原告为被告提供了物业管理服务，被告应当按时交纳物业管理费。第三人利海物业将其在涉案小区提供物业服务期间因业主欠交物业服务费、水电分摊费的欠费，转让给柳州市琪鑫物业服务有限公司，柳州市琪鑫物业服务有限公司有权向业主追收2011年11月1至2013年10月31日拖欠的物业管理费。

被告从2011年11月1日开始至今的物业费都没有交纳，原告多次向被告催收拖欠的物业服务费用，但被告均拒绝不予支付。

被告姜平川辩称，原告不具备诉讼主体资格，不是适格原告。至于2011年11月1日至2013年10月31日期间物业费的问题。与开发商签订书面前期物业服务合同的是第三人，之后第三人总公司广州利海酒店物业服务有限公司将其基于前期物业服务合同所享有的权利义务同意转给柳州市琪鑫物业服务公司。2013年11月1日，开发商与柳州市琪鑫物业服务公司签订前期物业服务合同。所以，即使被告需要支付物业费也应该向柳州市琪鑫物业服务公司支付而非原告。被告与开发商签订的《商品房买卖合同》中并未约定开发商有权选聘物业服务企业为小区提供前期物业服务，也没有约定开发商有权更换前期物业，更没有约定物业服务收费标准，并且开发商从来没有告知被告选聘和更换前期物业，被告对此完全不知情，上述两份前期物业服务合同不能约束被告。

原告主张的物业费、滞纳金无依据。即使被告需要支付违约金，最多也应该调整至按照银行同期流动资金贷款基准利率计算。原告要求被告支付2014年11月8日之前的物业管理费及违约金已过2年的诉讼时效。广州利海酒店物业服务有限公司与柳州市琪鑫物业服务公司基于前期物业服务合同所享有的权利义务同意转给了柳州市琪鑫物业服务公司，但是两者均未通知作为债务人的被告，故该转让对被告无效。

第三人利海物业未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。

经审理查明：2003年5月12日，被告与合诚地产公司签订《商品房买卖合同》，约定被告向合诚地产公司购买位于南宁市青秀区，建筑面积共440.35㎡，房款一次性付清。2011年10月，合诚地产公司与第三人签订《丽水湾高档住宅小区前期物业服务合同》，约定第三人为涉案小区提供物业服务，期限为2011年11月1日至2013年10月31日。2014年1月1日，合诚地产公司（甲方）与第三人（乙方）、柳州市琪鑫物业有限公司（丙方）签订《丽水湾物业服务交接三方协议》，约定甲方自2013年11月1日起委托丙方代管涉案小区的前期物业服务管理，接管期限至甲方完成丽水湾项目新物业公司招标工作为止，乙方在涉案小区物业服务管理期间，因业主欠交物业服务费、水电分摊费等欠费，按全额的5.32折（折后总金额为363144.90元）转让给丙方，由乙方在支付丙方的费用中直接抵扣，差额部分由丙方在2014年1月15日前支付给乙方。

2013年10月，诚地产公司与柳州市琪鑫物业有限公司签订《丽水湾高档住宅小区前期物业服务合同》，约定柳州市琪鑫物业有限公司为涉案小区提供物业服务，期限为2013年11月1日至2015年10月31日。2015年10月，合诚地产公司与原告签订《丽水湾高档住宅小区前期物业服务合同》，约定原告为涉案小区提供物业服务，期限为2015年11月1日至2017年10月31日。物业费按建筑面积每月每平方2.5元计算，生活垃圾清运费为8元/月/户收取。业主应于每年3月、6月、9月、12月最后一天前缴纳该季度的物业管理费、车位使用费及其他物业代收代缴费用。逾期缴纳上述费用的，从逾期之日起按总应缴费用的千分之三缴纳滞纳金。

另查明，广州利海酒店物业管理有限公司的经营范围为物业管理等，与第三人为总公司与分公司的关系，第三人凭总公司的资质联系业务。2015年8月12日，柳州市琪鑫物业有限公司更名为广西利淮物业服务有限公司。2015年11月11日，柳州市琪鑫物业有限公司南宁分公司更名为广西利淮物业服务有限公司南宁分公司。广西利淮物业服务有限公司与原告系总公司与分公司关系。2016年6月10日，广西利淮物业服务有限公司向原告出具《授权书》，授权原告全权处理涉案小区业主拖欠物业费等事项。

再查明，2016年3月22日，广西利淮物业服务有限公司取得物业管理二级资质。

庭审中，原告陈述原告与第三人均具备物业服务资质，其至今仍在涉案小区提供物业服务。原告曾书面和电话向被告催收过物业费。被告陈述至今不清楚涉案小区由谁提供物业管理，开发商也未曾说明过。原告从未向被告催收过物业费。

本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据证明。原告要求被告缴纳物业费，应当提供证据证实其为被告实际提供了物业服务。根据《物业管理条例》的有关规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。本案中，被告与合诚地产公司签订的《商品房买卖合同》中并未约定物业服务管理内容、服务标准、收费标准、计费方式等内容。原告虽与开发商签订了前期物业服务合同，但原告未能提供充分的证据证实其实际提供了物业服务，且被告陈述至今尚不清楚由何方提供物业服务，未直接认可原告提供了物业服务，原告依法应承担举证不能的不利后果。因此，原告请求被告支付物业管理服务费及滞纳金，没有事实依据，本院不予支持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于适用

<

中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下：

驳回原告广西利淮物业服务有限公司南宁分公司的诉讼请求。

本案受理费853元（原告已预交），由原告广西利淮物业服务有限公司南宁分公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，同时按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：待结算财政款项中院诉讼费专户，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××17）。逾期不交纳又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。

审　判　长　　韦伟杰

代理审判员　　吴碧梅

人民陪审员　　罗梅立

二〇一七年七月二十七日

书　记　员　　熊志伟

湖北省襄阳市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2025）鄂06民终2499号

上诉人（原审原告）：襄阳某某物业管理有限公司，[住址已隐藏]。

法定代表人：李某富。

委托诉讼代理人：张晓林，湖北真武律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：谷某，男，1982年8月1日出生，汉族，住襄阳市襄州区。

委托诉讼代理人：张庭轩，湖北泓岘律师事务所律师。

上诉人襄阳某某物业管理有限公司（以下简称某某物业公司）因与被上诉人谷某物业服务合同纠纷一案，不服襄阳市襄州区人民法院（2025）鄂0607民初2677号民事判决，向本院提起上诉。本院于2025年5月19日立案后，经双方当事人同意，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十一条第二款的规定，由审判员独任，公开开庭进行了审理。上诉人某某物业公司的委托诉讼代理人张晓林、被上诉人谷某及其委托诉讼代理人张庭轩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

某某物业公司上诉请求：1.撤销襄阳市襄州区人民法院（2025）鄂0607民初2677号民事判决；2.改判支持上诉人一审全部诉讼请求，即判令被上诉人支付自2020年1月至2024年7月止的物业服务费6574.92元；3.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决事实认定错误。1.一审错误地认定了《前期物业服务合同》的合法性及约束力。上诉人在一审中提交的《关于襄州区中房盛景小区物业管理说明》清晰表明，某某集团襄阳房地产开发股份有限公司直属三公司（以下简称某某公司）作为小区建设单位，在2014年8月26日与上诉人签订了《前期物业服务合同》，该合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定。同时，该合同在襄阳市住建局进行了备案登记，对上诉人及全体业主均具有约束力。

这一事实充分证明了上诉人提供物业服务的合法性和合同依据；2.关于上诉人实际提供物业服务的情况。上诉人一审中提交的《致业主的一封信》《中房盛景维修协议》《生活垃圾清运合同书》、电梯保养合同及收据、物业服务照片等证据，均证明了上诉人自入驻小区以来，实际提供了包括外墙漏水维修、窗户变形处理、排水沟施工、生活垃圾清运、电梯保养以及绿化保养清洁维护修复等在内的全方位物业服务。二、一审法院法律适用错误且存在程序违法情形。1.一审法院在未全面查明案件事实的前提下，错误的引用了湖北省高级人民法院（2021）鄂民申2271号和（2021）鄂民申2272号民事裁定书的内容对本案作出判决，未结合本案实际情况和上诉人提交的在案证据进行审理；2.针对《关于襄州区中房盛景小区物业管理说明》的证据问题。

该证据由某某公司、某某物业公司中房盛景小区物业服务处及上诉人三方盖章确认，真实有效。该说明不仅确认了《前期物业服务合同》的合法性和约束力，还明确了上诉人代为收取某某物业公司中房盛景小区物业服务处未收齐物业费用的权利；3.即使认定相关物业服务合同无效，上诉人也实际提供了物业服务，收费合理合法，大部分业主也按照合同约定缴纳了相应物业服务费用，上诉人与被上诉人、其他业主也形成了事实上的物业服务合同法律关系；4.上诉人还提交了一份小区业主与上诉人就物业服务合同纠纷在襄州区人民法院达成调解的一份民事调解书，该调解书当然建立在业主认可上诉人提供物业服务事实的基础上。综上所述，请求二审法院撤销一审判决，改判支持上诉人一审全部诉讼请求。

谷某辩称，1.针对案涉小区，已有多份生效判决认定小区的建设主体并非与上诉人订立《前期物业服务合同》的某某公司，故某某公司并非小区的建设单位，无权与上诉人签订《前期物业服务合同》；2.上诉人在已有生效判决认定其并非小区合法物业的情况下仍以所谓的提供事实物业服务合同为由要求被上诉人支付物业费，于法无据；3.上诉人以调解书作为证据主张其履行了物业服务，于法无据。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。

某某物业公司向一审法院起诉请求：1.判令谷某支付自2020年1月至2024年7月止的物业服务费6574.92元（1.2元／月×99.6平方×55个月）；2.本案的诉讼费由谷某负担。

一审法院认定事实：谷某与案外人张某系襄阳市襄州区中房盛景小区4-301室房屋所有人，张某于2012年8月30日与某某物业公司中房盛景小区物业服务处签订《物业管理服务合同》，约定物业服务事项。后某某公司与某某物业公司于2014年8月26日签订前期物业服务合同，约定由某某物业公司为诉争小区提供物业服务。双方因物业费用交纳产生争议，引发诉讼。

一审法院另查明，因该小区的物业服务合同纠纷，某某物业公司分别提起多个诉讼。其中湖北省高级人民法院（2021）鄂民申2271号和（2021）鄂民申2272号民事裁定书中载明，二审查明，本案诉争的《前期物业服务合同》系某某物业公司与某某公司于2014年8月26日签订，2012年8月31日，汪某某已经与某某物业公司中房盛景小区物业服务处签订了《物业管理服务合同》，而某某公司不是诉争小区的建设单位，且该《前期物业服务合同》也并非签订于业主、业主大会选聘物业服务企业之前，故二审认定某某物业公司依据2014年8月26日签订的《前期物业服务合同》向业主主张物业费缺乏合同和法律依据。某某物业公司申请再审期间提交的湖北省建筑工程竣工验收备案证等系复印件，且未加盖某某公司印章，形式要件欠缺，不能作为有效证据采信。

综上，某某物业公司的再审申请理由不能成立，驳回再审申请。

一审法院认为，民事主体合法的民事权益受法律保护。建设单位与物业服务企业依法签订的前期物业服务合同是在特定条件下，为维护业主利益和物业区域正常秩序而为。诉争的《前期物业服务合同》系某某物业公司与某某公司于2014年8月26日签订，2012年8月30日，案外人张某就案涉房屋已经与某某物业公司中房盛景小区物业服务处签订了《物业管理服务合同》，而某某公司不是诉争小区的建设单位，且该《前期物业服务合同》也并非签订于业主、业主大会选聘物业服务企业之前，故某某物业公司依据2014年8月26日签订的《前期物业服务合同》向业主主张物业费缺乏合同和法律依据。依照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、《物业管理条例》第二十一条之规定，判决：驳回襄阳某某物业管理有限公司的诉讼请求。

案件受理费50元，由襄阳某某物业管理有限公司负担。

二审中，当事人没有提交新证据。

经二审审理查明，一审判决所认定的事实属实，本院依法予以确认。

本院认为，根据《物业管理条例》第二十一条的规定,在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位可以选聘物业服务企业,签订前期物业服务合同。《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定:“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”本案中，在诉争的《前期物业服务合同》签订之前，案涉房屋的所有人张某已于2012年8月30日与某某物业公司中房盛景小区物业服务处签订了《物业管理服务合同》，上诉人某某物业公司提供的证据不足以证明与其签订《前期物业服务合同》的某某公司系案涉小区的建设单位，因此，一审法院认定上诉人某某物业公司无权依据该《前期物业服务合同》向业主主张物业管理费，符合法律规定，某某物业公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。

综上所述，某某物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人襄阳某某物业管理有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 员　余以祥

二〇二五年五月二十九日

法官助理　熊秋月

书 记 员　张艳明

湖南省长沙市岳麓区人民法院

民 事 判 决 书

（2018）湘0104民初846号

原告：长沙市安轩物业管理有限公司，[住址已隐藏]。

法定代表人：严蜀湘，董事长。

委托代理人：冯梦豆，湖南湘恒律师事务所律师。

委托代理人：肖智敏，女，汉族，1993年11月23日出生，系原告公司法务人员。

被告：罗成群，男，汉族，1949年1月10日出生，住长沙市岳麓区，

被告：湛玉华，女，汉族，1962年5月13日出生，住长沙市岳麓区，

原告长沙市安轩物业管理有限公司（以下简称安轩物业）诉被告罗成群、湛玉华物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告安轩物业的委托代理人冯梦豆、肖智敏到庭参加了诉讼，被告罗成群、湛玉华经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告安轩物业向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付欠交物业费19267元、违约金（滞纳金）13160元，共计32787元（违约金暂计算至2017年3月31日止）；2、由被告承担本案全部诉讼费。事实与理由:原告系长沙市岳麓区桐梓坡路485号沁园春御院小区前期物业管理服务企业,2012年4月30日与沁园春御院小区开发商长江置业（湖南）发展有限公司签订《前期物业服务合同》和《补充协议》，与该小区原前期物业企业办理了交接，承继2009年1月1日起该小区前期物业管理服务的全部权利和义务，并按照合同约定以及相关规定提供服务至2016年1月18日该小区业主大会新聘物业企业进场止。被告系长江置业（湖南）发展有限公司开发的长沙市岳麓区桐梓坡路485号沁园春御院小区业主,物业为该小区16栋201房,面积182.95㎡,签有《沁园春御院业主收楼资料确认书》：同意遵守前期物业服务协议等相关约定,并愿意承担违反其约定的相应责任和连带责任。

被告2011年2月1日至2016年1月18日违反约定未向原告缴纳物业管理费,按合同约定应向原告支付欠交物业费19267元、支付违约金（滞纳金）13160元。原告多次书面催交,且在终止该小区前期物业服务合同后,经业委会审查同意,在小区专门设立服务台办理前期物业清欠退费事项时间长达一年,但被告至今仍未向原告补交所欠物业费,违反小区前期物业服务协议等相关约定,应当依约承担违约责任和连带责任。原告为维护自身合法权益及小区全体业主利益,特向人民法院提起诉讼。

被告罗成群、湛玉华向本院提交书面答辩意见：本人于2012年12月23日与长江置业（湖南）发展有限公司签订了购房合同，购买了该公司位于房屋。2013年4月，在接到该公司要求交接并验收该处房产的通知，本人当即就请了专业的房屋验收人士一起对该处房屋进行了验收检查，在经过初步检查后发现房屋存在多处质量问题及缺陷，如阳台、卧室等多处顶棚涂料开裂脱落，墙体抹灰面不平整有空鼓，墙体阴阳角不顺直，配件破损严重等（详见附件），根本达不到合同约定的交房标准。本人遂将发现的问题都列于房屋验收交接单上，并要求开发商在合同约定期限内对问题进行整改。然而从2013年4月本人交回房屋验收交接单至今，房屋存在的质量问题始终未能得到整改。在此期间长沙市安轩物业管理有限公司终止了沁园春御院小区的物业管理工作，并且在未通知我本人的情况下带走了房屋钥匙及国土用等相关证件。

后来因为该处房屋存在的质量问题导致了主卧卫生间漏水，影响到了楼下住户的居住使用。本人在知晓情况后于2016年5月17日找到现任物业公司负责人，要求其对房屋进行维修处理，但其表示该处房屋问题应由安轩物业公司负责处理。从购得房产至2016年4月间，本人从未收到过该物业公司的任何方式的催款通知。自购得房屋后仅与该物业公司打过一次交道（即初次房屋交接验收时），之后均是我们多次找他们而未果。鉴于以上情况，并不是买房者违约不交物业管理费而是安轩物业不负责，从初次验收时发现质量问题，拖延至今拒不整改，导致买房者至今未得到合格的房屋，未拿到房屋钥匙及相关证件，使买房者蒙受巨大经济损失。根据长沙市商品房买卖合同第十条（交付期限及条件）：“该商品房验收合格…：”，第十一条（房屋交接及违约责任）：“双方交接时，出卖人应出示本合同第十条规定的文件，签署房屋交接单且提供住宅质量保证书和使用说明书等”，第十三条（出卖人关于基础设施…正常运行的承诺）及第十六条（保修责任）：“在商品房保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务…房屋因质量问题造成买受人的经济损失出卖人该当赔偿”。

根据以上事实，违约方不是买房者而是安轩物业公司。在此恳请法院依合同判定该公司赔偿买房本人的违约金伍万元人民币。房屋多年荒废的损失费壹拾贰万元人民币（参考相同地段相似户型的市场租赁价格不少于2500／月，时间暂由2014年1月1日算至2018年1月1日）。立即将房屋整改维修，交付房屋钥匙和相关证件。本次诉讼费由原告全部承担。

经审理查明：2012年4月30日，长江置业（湖南）发展有限公司（甲方）与长沙市安轩物业管理有限公司（乙方）签订《前期物业服务合同》及《前期物业服务合同补充协议》。甲方聘乙方对沁园春·御院提供前期物业管理服务事宜。该《前期物业服务合同》对物业基本情况、服务内容与质量、服务费用、物业的使用与维护、违约责任等内容做了约定。合同中约定乙方资质等级为三级（暂定）。合同第一条约定：建筑面积：约36万平方米。合同第六条约定：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准暂定如下：高层住宅：1.8元／月·平方米。第七条约定：物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在每季初履行交纳义务。第二十九条约定：本合同期限自2012年4月30日起至2014年4月29日止；但在本合同期内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同自动终止。

《前期物业服务合同补充协议》中约定：2008年至2012年4月30日沁园春御院业主所欠长沙市沁园春物业管理有限公司物业费、车位费、水电费（业主欠费明细附后）由乙方向业主收取，用以清偿乙方出资垫付款项。根据中华人民共和国住房和城乡建设部颁发的物业服务企业资质证书显示：原告资质等级为三级。合同签订后，原告即入驻沁园春御院小区，为该小区提供物业服务。

2014年4月30日，长江置业（湖南）发展有限公司（甲方）与长沙市安轩物业管理有限公司（乙方）签订延续《前期物业服务合同》协议书，协议中约定：一、延续的《前期物业服务合同》期限采取固定期限：从2014年4月30日起到2017年4月29日止。二、除上述条款处，原合同的其他条款仍然有效，双方同意一并履行。双方签订的上述前期物业服务合同及补充协议对逾期交纳物业服务费的违约金或滞纳金均没有做出约定。

2016年1月18日，《前期物业服务合同》终止，原告退出沁园春御院小区。原告于2016年3月7日开始在小区办理退费和清欠结算手续，并在小区张贴了《关于开展沁园春御院小区前期物业管理费退费和清缴欠费工作的公告》。

2012年12月23日，湛玉华、罗成群（买受人）与长江置业（湖南）发展有限公司（出卖人）签订了《长沙市商品房买卖合同》，由湛玉华、罗成群购买长江置业（湖南）发展有限公司开发建设的位于长沙市岳麓区房屋；该商品房买卖合同第十条约定：出卖人应当在2013年2月28日前，依照国家和地方人民政府的原告规定，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应出示本合同第十条规定的文件，签署房屋交接单，提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。第十六条约定：在商品房保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。当天，双方还签订了《前期物业服务协议》。

2013年4月，湛玉华、罗成群接到长江置业（湖南）发展有限公司交房的通知后前去办理交房手续时，发现房屋存在多处质量问题，遂要求长江置业（湖南）发展有限公司进行整改维修。但长江置业（湖南）发展有限公司一直没有整改维修。至今，湛玉华、罗成群因房屋质量问题仍未办理收楼手续。

另查明：1.长江置业（湖南）发展有限公司于2010年12月30日公告了涉案16号栋交房公告。2.湛玉华、罗成群所购买的沁园春御院小区x栋房屋于2011年11月22日办理了建设工程竣工验收备案手续。3.2013年1月14日，涉案x栋x室房屋办理了房屋产权证和国有土地使用权证。4.原告多次向被告发出的催收欠费通知单：要求被告应交纳2011年2月1日至2016年1月18日止的物业服务费19267元。原告在诉讼过程中一直未提供涉案房屋办理了交房手续。

上述事实有当事人当庭陈述，原告提交并经庭审质证的《前期物业服务合同》、延续《前期物业服务合同》协议书、《物业服务企业资质证书》、《报告》、建设工程竣工验收备案手续、交房公告、催收欠费通知单，被告罗成群、湛玉华提供的《前期物业服务协议》等证据证明，本院予以确认。被告罗成群、湛玉华经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃质证的权利。

本院认为，长江置业（湖南）发展有限公司（甲方）与长沙市安轩物业管理有限公司（乙方）签订的《前期物业服务合同》、《前期物业服务合同补充协议》、《延续前期物业服务合同协议书》，是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效。第一，从原告提交的证据来看，原告诉请被告应交纳2011年2月1日至2016年1月18日止的物业服务费19267元，而两被告系2012年12月23日才与开发商签订商品房买卖合同，其诉请的部分事实与本案查明的事实相互矛盾。且原告提供的交房公告、竣工验收备案表的时间相互矛盾。第二，从本案查明的事实来看，因涉案房屋存有质量问题需要开发商予以整改维修导致两被告至今仍未办理收楼手续。原告至今亦未提供证据予以证实两被告已经办理了交房手续或实际占有使用了涉案房屋，根据“已竣工但尚未出售或尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳”的规定，本案涉案房屋在交付两被告之前所产生的物业服务费应当由建设单位即长江置业（湖南）发展有限公司交纳。

因此对原告要求两被告支付物业服务费及违约金的诉请，本院不予支持。第三，对两被告要求原告赔偿损失、整改维修房屋、交付房屋钥匙和相关证件的答辩意见，此系其与开发商之间商品房买卖合同纠纷，与本案不是同一法律关系，本案不宜处理。

依照根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：

驳回原告长沙市安轩物业管理有限公司的全部诉讼请求。

本案案件受理费620元，由原告长沙市安轩物业管理有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。

审　判　长　　肖和平

人民陪审员　　肖红丽

人民陪审员　　侯　艳

二〇一八年七月六日

书　记　员　　廖若莎

广东省广州市从化区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）粤0117民初1669号

原告：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司从化分公司，[住址已隐藏]。

负责人：代涛。

委托诉讼代理人：向剑，男，1994年11月6日出生，汉族，住重庆市奉节县，系该公司员工。

被告：刘光，1971年12月6日出生，汉族，住广州市海珠区。

原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司从化分公司与被告刘光物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案受理后，依法由审判员张晔适用简易程序于2020年5月20日公开开庭进行了审理。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司从化分公司的委托诉讼代理人向剑到庭参加了诉讼，被告刘光经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司从化分公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2018年7月起至2020年3月止的物业服务费23190.93元（按房屋建筑面积368.11㎡，每月每平方米3元，每月物业服务费1104.33元）；2.被告向原告支付逾期支付物业服务费的违约金19599.65元（违约金，以每月欠缴的物业服务费为本金，按每日千分之三的标准，计至2020年3月17日）；3.本案诉讼费由被告承担。

事实和理由：2016年9月30日，原告与广州君源置业有限公司签订《碧桂园御湖城（金泉山庄）前期物业服务合同》，约定选聘原告对碧桂园御湖城（金泉山庄）提供前期物业管理服务。合同签订至今，原告依约对该物业提供物业管理服务。被告于2016年1月3日购买从化区江埔街灌村路金泉山庄紫泉环街2号房。根据协议约定，被告应于每月底前向原告支付物业服务费1104.33元，逾期支付的从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰向原告支付违约金。被告于2018年7月开始拖欠原告物业服务费，经原告多次催收未果。为维护原告自身合法权益，特向法院提起诉讼。

被告刘光书面答辩称：因涉案房屋质量存在问题，被告至今仍未办理收楼手续。根据原告与广州君源置业有限公司签订的《御湖城前期物业服务合同》第五条第二款规定“……已出售但未交付给业主的物业的物业服务费……及本合同所约定的各项分摊费用由甲方全额交纳”，因此被告认为本案的物业服务费应由广州君源置业有限公司交纳。在被告因开发商房屋质量问题未办理收楼手续前，物业服务费应当由开发商继续支付。另外，原告计算物业服务费所依据的房屋建筑面积与商品房预售合同中的房屋建筑面积不一致，被告无法确认房屋实际面积。在计算标准存疑的情况下，被告认为原告要求缴纳物业服务费甚至是违约金是不合理的。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。

经审理查明：2016年1月3日，广州君源置业有限公司与被告签订的《商品房预售合同》，约定：被告刘光预购由广州君源置业有限公司开发的广州市从化区从化金泉山庄紫泉环街2号房（VB15-7）101房；广州君源置业有限公司已选聘广州金致源物业管理有限公司进行前期物业管理服务；物业服务费为每月每平方米建筑面积3元，由被告自收楼之日起按月按时交纳。

2016年9月30日，广州君源置业有限公司作为甲方与广东碧桂园物业服务股份有限公司作为乙方签订《御湖城前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方，并由乙方的分支机构对御湖城实施前期物业管理服务事宜。第一条物业基本情况约定，1.物业名称为御湖城，3.座落位置为从化市江埔街××路××号。第三条约定，本物业的物业服务费采用包干制方式，1.乙方按以下方式及标准计收物业服务费：（1）甲方或业主的物业为住宅或花园，物业服务费由甲方或业主按其所有的物业建筑面积计算交纳，计收标准为电梯洋房按房屋建筑面积1.8元/月·平方米计收；联体/双拼住宅按房屋建筑面积3元/月·平方米计收；第五条约定，物业服务费、本合同所约定的各项分摊费用按月计收，甲方、业主或物业使用人应在公历每月5日前交纳当月物业服务费及上一月度实际产生的各项分摊费用，1.业主与甲方签订的《商品房买卖合同》约定的商品房交付日期、业主实际收楼之日（二者以时间在前者为准），早于甲方将场地移交乙方之日（以甲乙双方签订的物业移交单记载的日期为准）的，自甲乙双方场地移交之日的次日起，无论是否居住或使用该物业，业主均应全额向乙方交纳物业服务费及本合同约定的各项分摊费用。

2.本物业内已竣工但尚未出售，或已出售但未交付给业主的物业的物业服务费及本合同所约定的各项分摊费用由甲方全额交纳。第二十条约定，甲方、业主或物业使用人逾期交纳物业服务费、本合同约定的各项分摊费用的，从应交费用之日的次月1日起，每逾期一日按应付费用的3‰交纳违约金。广州金致源物业管理有限公司承诺在本协议生效后10个工作日内退场，同时把相关物业资料向原告移交。

2017年2月20日，广州市从化区江埔街道办事处江埔居委会出具《关于从化金泉山庄业主聘请广东碧桂园物业服务股份有限公司从化分公司并签署

<

前期物业服务协议>证明》，显示：截止2017年2月20日，从化金泉山庄业主聘请广东碧桂园物业服务股份有限公司从化分公司，签署《前期物业服务协议》，已完成面积和户数双过半，经审查数据真实，特此证明。

2017年3月7日，广州市从化区住房和建设局向原告出具《前期物业服务合同备案回执》，显示：物业项目名称为从化金泉山庄，合同期限为2017年3月1日起至涉案小区业主大会与其选聘的物业管理公司签订的物业管理服务合同生效时止。

至起诉时止，御湖城小区尚未成立业主委员会。

原告原名称为广东碧桂园物业服务股份有限公司从化分公司。2019年6月10日，广东碧桂园物业服务股份有限公司从化分公司的名称变更为碧桂园智慧物业服务集团有限公司从化分公司。

庭审中，原告确认以下事实：原告未与被告个人签署《前期物业服务协议》，被告至今仍未收楼。

本院认为，本案为物业服务合同纠纷。本案争议焦点为原告能否向被告收取物业管理服务费及其他费用。

广州君源置业有限公司与广东碧桂园物业服务股份有限公司于2016年9月30日签订了《御湖城前期物业服务合同》，聘请原告对金泉山庄御湖城进行前期物业管理服务；广州市从化区江埔街道办事处江埔居委会出具《关于从化金泉山庄业主聘请广东碧桂园物业服务股份有限公司从化分公司并签署

<

前期物业服务协议>证明》及明细表，证明金泉山庄尚未成立业主委员会，聘请原告为小区提供物业服务已完成面积和户数双过半业主签约同意；广州市从化区住房和建设局出具《前期物业服务合同备案回执》显示，原告提交的涉案物业的前期物业服务合同已备案，合同期限自2017年3月1日起至涉案小区业主大会与其选聘的物业管理公司签订的物业管理服务合同生效时止。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”综上，原告对涉案小区提供前期物业管理服务合法合约，有权收取物业服务费用。

根据《御湖城前期物业服务合同》第五条约定：业主与原告签订的《商品房买卖合同》约定的商品房交付日期、业主实际收楼之日（二者以时间在前者为准），无论是否居住或使用该物业，业主均应全额向乙方交纳物业服务费。而广州君源置业有限公司与被告签订的《商品房预售合同》约定：物业服务费由被告自收楼之日起按月交纳。上述两个合同就由业主支付物业服务费的时间约定有矛盾。本院认为，开发商广州君源置业有限公司与被告签订的合同中已明确约定物业服务费由被告自收楼之日起交纳；虽然开发商与原告签订的《御湖城前期物业服务合同》对被告具有约束力，但由于被告个人并未与原告签订《前期物业服务协议》，即被告对该合同中加重自身义务的条款未明示同意，原告或广州君源置业有限公司亦未提交证据证实其已就加重被告义务的条款征求过被告的意见，根据公平原则，该条款对被告不发生效力，即被告负担物业服务费的时间仍依照《商品房预售合同》的约定自被告收楼之日起计算。

本案中，原告亦确认被告至今仍未收楼，按照合同约定，已出售但未交付给业主的物业的物业服务费应由开发商广州君源置业有限公司向原告进行缴纳，故原告主张被告向其交纳2018年7月起至2020年3月的管理费及违约金的诉请，本院不予支持。

被告刘光经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：

驳回原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司从化分公司的全部诉讼请求。

如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费435元（原告已预交），由原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司从化分公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。

当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。

审判员　张　晔

二〇二〇年六月二十七日

书记员　李健华

湖南省长沙市岳麓区人民法院

民 事 判 决 书

（2018）湘0104民初6592号

原告：长沙市安轩物业管理有限公司，[住址已隐藏]。

法定代表人：严蜀湘，该公司董事长。

委托代理人：侯利华，女，1958年2月20日出生，汉族，住湖南省株洲市石峰区，系该公司股东。

委托代理人：阎正新，男，1978年12月25日出生，汉族，住长沙市岳麓区，系该公司员工。

被告：谢小青，住浙江省苍南县。

原告长沙市安轩物业管理有限公司（以下简称“安轩物业”）与被告谢小青物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告安轩物业的委托代理人侯利华、阎正新到庭参加了诉讼。被告谢小青经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院缺席进行了审理。本案现已审理终结。

原告安轩物业向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告向原告支付欠交物业费12498元、违约金（滞纳金）6505元，共计19002元（违约金暂计算至2017年3月31日止）；2.请求判决由被告承担本案全部诉讼费。事实与理由:原告系长沙市岳麓区桐梓坡路485号沁园春御院小区前期物业管理服务企业,2012年4月30日与沁园春御院小区开发商长江置业(湖南)发展有限公司签订《前期物业服务合同》和《补充协议》,与该小区原前期物业企业办理了交接,承继2009年1月1日起该小区前期物业管理服务的全部权利和义务,并按照合同约定以及相关规定提供服务至2016年1月18日该小区业主大会新聘物业企业进场止。被告系长江置业(湖南)发展有限公司开发的长沙市岳麓区桐梓坡路485号沁园春御院小区业主,物业为该小区16栋1002房,面积175.33㎡,签有《沁园春御院业主收楼资料确认书》：同意遵守前期物业服务协议等相关约定,并愿意承担违反其约定的相应责任和连带责任。

被告2012年10月1日至2016年1月18日违反约定未向原告缴纳物业管理费,按合同约定应向原告支付欠交物业费12499元、支付违约金(滞纳金)6505元。原告多次书面催交,且在终止该小区前期物业服务合同后,经业委会审查同意,在小区专门设立服务台办理前期物业清欠退费事项时间长达一年,但被告至今仍未向原告补交所欠物业费,违反小区前期物业服务协议等相关约定,应当依约承担违约责任和连带责任。原告为维护自身合法权益及小区全体业主利益,特向人民法院提起诉讼。

被告谢小青经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见，视为放弃答辩意见。

经审理查明：2012年4月30日，长江置业（湖南）发展有限公司（甲方）与被告安轩物业（乙方）签订《前期物业服务合同》及《前期物业服务合同补充协议》。甲方聘请乙方对沁园春·御院提供前期物业管理服务事宜。该《前期物业服务合同》对物业基本情况、服务内容与质量、服务费用、物业的使用与维护、违约责任等内容做了约定。合同第六条约定：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准暂定如下：高层住宅：1.8元/月·平方米。第七条约定：物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在每季初履行交纳义务。第二十九条约定：本合同期限自2012年4月30日起至2014年4月29日止；但在本合同期内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同自动终止。

《前期物业服务合同补充协议》中约定：2008年至2012年4月30日沁园春御院业主所欠长沙市沁园春物业管理有限公司物业费、车位费、水电费（业主欠费明细附后）由乙方向业主收取，用以清偿乙方出资垫付款项。合同签订后，原告即入驻沁园春御院小区，为该小区提供物业服务。

2014年4月30日，长江置业（湖南）发展有限公司（甲方）与长沙市安轩物业管理有限公司（乙方）签订延续《前期物业服务合同》协议书，协议中约定：一、延续的《前期物业服务合同》期限采取固定期限：从2014年4月30日起到2017年4月29日止。二、除上述条款外，原合同的其他条款仍然有效，双方同意一并履行。双方签订的上述前期物业服务合同及补充协议对逾期交纳物业服务费的违约金或滞纳金均没有做出约定。

2016年1月18日，《前期物业服务合同》终止，原告退出沁园春御院小区。原告于2016年3月7日开始在小区办理退费和清欠结算手续，并在小区张贴了《关于开展沁园春御院小区前期物业管理费退费和清缴欠费工作的公告》。

被告谢小青原系沁园春御院16栋1002号房业主，房屋面积175.33平方米，现该房屋登记在案外人彭艳名下。原告主张被告谢小青自2012年10月1日起至2016年1月18日止未缴纳物业服务费。

上述事实有当事人当庭陈述，原告提交的《前期物业服务合同》、延续《前期物业服务合同》协议书、《报告》等证据及本院调取的不动产登记情况表予以佐证，被告谢小青经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，应视为放弃质证、举证的权利。上述证据经审查，本院予以确认。

本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，原告主张被告欠缴2012年10月1日起至2016年1月18日止的物业管理费，但经本院查实涉案房屋现登记在案外人彭艳名下，原告未提供证据证实在原告为该小区提供物业管理服务期间，被告一直系该小区业主，故对原告主张要求被告支付2012年10月1日起至2016年1月18日止的物业管理费的诉请，本院不予支持，原告可在核实欠费主体后，另行主张权利。被告谢小青经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩的权利。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用

<

中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：

驳回原告长沙市安轩物业管理有限公司的全部诉讼请求。

本案案件受理费275元，公告费560元，合计835元，由原告长沙市安轩物业管理有限公司予以负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。

审　判　长　　肖必芳

人民陪审员　　李曼玲

人民陪审员　　黄　娓

二〇一九年三月二十九日

书　记　员　　徐伟伟

湖南省长沙市岳麓区人民法院

民 事 判 决 书

（2018）湘0104民初6594号

原告：长沙市安轩物业管理有限公司，[住址已隐藏]。

法定代表人：严蜀湘，该公司董事长。

委托代理人：侯利华，女，1958年2月20日出生，汉族，住湖南省株洲市石峰区，系该公司股东。

委托代理人：阎正新，男，1978年12月25日出生，汉族，住长沙市岳麓区，系该公司员工。

被告：翁清，住浙江省平阳县。

原告长沙市安轩物业管理有限公司（以下简称“安轩物业”）与被告翁清物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告安轩物业的委托代理人侯利华、阎正新到庭参加了诉讼。被告翁清经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院缺席进行了审理。本案现已审理终结。

原告安轩物业向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告向原告支付欠交物业费15675元、违约金（滞纳金）9099元，共计24775元（违约金暂计算至2017年3月31日止）；2.请求判决由被告承担本案全部诉讼费。事实与理由:原告系长沙市岳麓区桐梓坡路485号沁园春御院小区前期物业管理服务企业,2012年4月30日与沁园春御院小区开发商长江置业(湖南)发展有限公司签订《前期物业服务合同》和《补充协议》,与该小区原前期物业企业办理了交接,承继2009年1月1日起该小区前期物业管理服务的全部权利和义务,并按照合同约定以及相关规定提供服务至2016年1月18日该小区业主大会新聘物业企业进场止。被告系长江置业(湖南)发展有限公司开发的长沙市岳麓区桐梓坡路485号沁园春御院小区业主,物业为该小区16栋1701房,面积182.95㎡,签有《沁园春御院业主收楼资料确认书》：同意遵守前期物业服务协议等相关约定,并愿意承担违反其约定的相应责任和连带责任。

被告2012年2月1日至2016年1月18日违反约定未向原告缴纳物业管理费,按合同约定应向原告支付欠交物业费15675元、支付违约金(滞纳金)9099元。原告多次书面催交,且在终止该小区前期物业服务合同后,经业委会审查同意,在小区专门设立服务台办理前期物业清欠退费事项时间长达一年,但被告至今仍未向原告补交所欠物业费,违反小区前期物业服务协议等相关约定,应当依约承担违约责任和连带责任。原告为维护自身合法权益及小区全体业主利益,特向人民法院提起诉讼。

被告翁清经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见，视为放弃答辩意见。

经审理查明：2012年4月30日，长江置业（湖南）发展有限公司（甲方）与被告安轩物业（乙方）签订《前期物业服务合同》及《前期物业服务合同补充协议》。甲方聘请乙方对沁园春·御院提供前期物业管理服务事宜。该《前期物业服务合同》对物业基本情况、服务内容与质量、服务费用、物业的使用与维护、违约责任等内容做了约定。合同第六条约定：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准暂定如下：高层住宅：1.8元/月·平方米。第七条约定：物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在每季初履行交纳义务。第二十九条约定：本合同期限自2012年4月30日起至2014年4月29日止；但在本合同期内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同自动终止。

《前期物业服务合同补充协议》中约定：2008年至2012年4月30日沁园春御院业主所欠长沙市沁园春物业管理有限公司物业费、车位费、水电费（业主欠费明细附后）由乙方向业主收取，用以清偿乙方出资垫付款项。合同签订后，原告即入驻沁园春御院小区，为该小区提供物业服务。

2014年4月30日，长江置业（湖南）发展有限公司（甲方）与长沙市安轩物业管理有限公司（乙方）签订延续《前期物业服务合同》协议书，协议中约定：一、延续的《前期物业服务合同》期限采取固定期限：从2014年4月30日起到2017年4月29日止。二、除上述条款外，原合同的其他条款仍然有效，双方同意一并履行。双方签订的上述前期物业服务合同及补充协议对逾期交纳物业服务费的违约金或滞纳金均没有做出约定。

2016年1月18日，《前期物业服务合同》终止，原告退出沁园春御院小区。原告于2016年3月7日开始在小区办理退费和清欠结算手续，并在小区张贴了《关于开展沁园春御院小区前期物业管理费退费和清缴欠费工作的公告》。

被告翁清原系沁园春御院16栋1701号房业主，房屋面积182.95平方米，现该房屋登记在案外人张秋名下。原告主张被告翁清自2012年2月1日起至2016年1月18日止未缴纳物业服务费。

上述事实有当事人当庭陈述，原告提交的《前期物业服务合同》、延续《前期物业服务合同》协议书、《报告》等证据及本院调取的不动产登记情况表予以佐证，被告翁清经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，应视为放弃质证、举证的权利。上述证据经审查，本院予以确认。

本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，原告主张被告欠缴2012年2月1日起至2016年1月18日止的物业管理费，但经本院查实涉案房屋现登记在案外人张秋名下，原告未提供证据证实在原告为该小区提供物业管理服务期间，被告一直系该小区业主，故对原告主张要求被告支付2012年2月1日起至2016年1月18日止的物业管理费的诉请，本院不予支持，原告可在核实欠费主体后，另行主张权利。被告翁清经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩的权利。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用

<

中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：

驳回原告长沙市安轩物业管理有限公司的全部诉讼请求。

本案案件受理费419元，公告费560元，合计979元，由原告长沙市安轩物业管理有限公司予以负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。

审　判　长　　肖必芳

人民陪审员　　李曼玲

人民陪审员　　黄　娓

二〇一九年三月二十九日

书　记　员　　徐伟伟